广东房企：抓紧政策“真空期”跑量拿地(组图)

　　上周，中海、招商、华润置地、碧桂园、富力、越秀地产等几大华南房企纷纷披露2012年度报告。南都记者在有关业绩发布会上获悉，主流房企均拥有较为充足的土地储备，并计划在今年推出可观的供应。其中中海提出销售目标不低 于1000亿港元，货量目标则是这个数字的3倍。碧桂园更直言其深受“城镇化”利好，计划今年销售额和面积均增三成。

　　记者发现，不少华南大型房企计划今年销售拿地双双发力。易居房地产研究院、中原地产等专业机构有关报告总结认为，手头库存尤其是现货充足，并具备快速跑量优势的房企更具备优势。

　　“靠涨价不行了，现在要抓紧政策"真空期"跑量拿地”，同策咨询研究总监张宏伟向南都传达的这一观点，在业内不乏响应。碧桂园、越秀地产、富力等房企负责人上周业绩会上均表示努力释放销售，迎合市场推售刚需类产品，目标实现两位数增长。

　　存货快速消化

　　南都记者统计了万保恒中等十大典型华南房企的20 12年度报告和2013年前两月的业绩，去年销售业绩全部实现两位数增长。2013年首两月，上述10家房企中4家实现翻两番或以上。自认备受“城镇化”利好，大幅开发郊区和二三线城市综合体的碧桂园增长368%。

　　万科截至去年底的项目权益建面达3947万平方米，比前年末的3277万平米略增20%。

　　根据年报数据，截至去年底，招商地产有736亿库存，比去年同期的514亿增加2个百分点，达到历史最高值。

　　华南房企业绩大幅攀升，令库存加速度消耗。

　　广州市国资委下属的越秀地产业绩显示，拥有已售未入账的物业金额达到约人民币118亿元，当中约人民币85亿元预计可于2013年入账，预计2013年竣工面积约154万平方米。越秀地产预计今年新开工面积约266万平方米，“继续提供充足的可供出售资源，为未来的销售业绩奠定坚实基础”。

　　恒大地产和保利地产的年度报告将在本周推出。由于处于开发中的项目价值达千亿规模，恒大自去年9月明显加速去库存力度。在其现有的200多个项目中，二三线城市项目约占97.2%。值得一提的是，业内人士多指今年恒大地产很可能将突破千亿，有关人士透露集团已经制定了千亿目标。

　　“去年下半年以来成交改善，在一定程度上缩短了去库存化周期，”链家地产研究员张旭如是向南都记者表示，房企在2012年销售业绩大增，增加了其当前资本实力和对后市的信心。该机构数据显示，2013年1-2月，万保恒中等9家典型房企销售业绩总计为1189.97亿元，平均同比涨幅达158.7%。保利地产、中海地产、华润置地、碧桂园以及金地集团这5家大型的华南房企前两月销售额同比增长幅度都超过150%。

　　兴业证券房地产研报也总结称，今年特别是3月以来存量成交集中释放，后续表现则取决于“国五条”细则力度。

　　值得注意的是，业绩报告中的存货量，包含了土地、开发中、开发完未售以及已售未结的部分。在万科的报告中，万科现房存货仅占6%，意味着后续资金需求庞大。

　　正如链家评论所言，近一年时间内，多数房企去化率提高、负债率降低、所持现金增长，因此拿地和推盘热情也有明显上涨。南都记者观察发现，“以价换量”仍然是房企的“必备杀手锏”，这一方面导致利润率下降，另一方面，库存的吞噬消耗也非常明显，房企的后续发展还需尽快补充土地资源。

　　针对刚需拿地

　　在半年多“快速走量”的策略下，中信建投等不少券商统计发现“库存现新低”，全国库存下降趋势已经持续近两个月，供给方面的支持有限。北京上海等城市库存量已下降到近8个月以来的最低水平，“在库存得不到补充的情况下房价的走势还将取决于政策面明朗后对于供求关系的判断。”

　　“全国市场来看，土地价格还没有出现大幅反弹，”中国指数研究院信息中心总经理葛海峰对南都记者表示，一线稀缺地段价格有个别走高但不具代表性，全国土地市场的回暖还未出现，当前仍然是相对比较好的拿地时机。

　　事实上，业绩猛涨也引发库存担忧，华南房企开年忙着在补充土地储备。

　　仅今年前两个月，万科、保利、中海、金地、碧桂园、雅居乐6大华南房企已耗费205亿夺地共558.21万平方千米。龙头万科拿地资料显示，1月地块聚集在北京、深圳等一二线城市，2月在北京、福州、济南等6个城市拿下7幅地块。

　　招商地产有关负责人向南都记者明确直言，公司拿地首选在一二线以及具备良好经济状况和增长潜力的城市。业绩会透露，招商今年计划超200亿资金拿地。

　　“库存压力大，是今年房地产企业的普遍现象，”招商地产在今年的业绩会上明确表示，短期来看在商品房市场库存下降、土地市场活跃以及行业景气度持续改善的情况下，房地产行业将进入补库存的阶段。短暂供应下降将支撑房价，特别是一、二线城市，更面临着房价上涨的压力。

　　年后纷纷攘攘的土地市场中，上述各大华南房企忙碌的身影佐证了招商对库存的判断。保利与恒大的拿地动作凸显了其聚焦区域市场的特征。保利地产表示将以“等量拓展，适度规模”为原则拓展土地，今年频频在长春、青岛等二线城市拿地。而且从拿地趋势看，保利对成本控制得益。截至去年11月底，保利地产拿地支出约218亿元，占销售额的23%，相较于往年拿地费用大为降低。恒大则发力中原地区，在郑州有多块土地入囊。金地发力北京门头沟区、大兴区等地。

　　金地集团在前两月拿地支出已超去年总额的50%。雅居乐集团在以华南为主的29个城市布局，截至3月13日，雅居乐土地储备的建筑面积共计3，755万平方米，包括已取得土地使用权证和拥有合约权益的土地。

　　招商地产也在加快销售的同时加速补充土地。数据显示，其去年新增土地储备规划建面共390万平方米，同比增长37%，拿地总地价为156.73亿元，超过前两年之和。另据粗略统计，2013年以来招商地产分别在昆明、大连、镇江和苏州购置了5宗地块，花费土地款共达22亿元。

　　富力地产联席董事长李思廉如此解释公司去年来在拿地上的进取表现，“因为我们预计土地的价格是稳步上升的，所以从去年下半年至今，我们都在比较自觉地去买地，买的地也是以刚性需求为主的。”

　　中国房产信息集团研究中心观察发现，房企普遍开始回归一二线城市，聚焦企业深耕的重点区域，并提升商业地产运作能力，加大持有商业比重。

　　“房地产企业投资也变得更加谨慎，在超大型企业如恒大地产、中海地产等企业进行薄弱区域填充土地储备的同时，大中型企业则开始放弃对三四线城市的狂热，重回一二线城市，以追求在全新的竞争环境下获得更加稳健的发展。”上述研究中心人士透露。

　　今年“两会”中央政府将2013年G D P增速目标下调低于7.5%，在房地产界看来，这个信号足以说明，中央针对房地产行业调控及整个国民经济结构性调整而付出的代价已有充分的心理准备，中央不会因为短期内经济的增长而重启房地产的救市措施。同策咨询张宏伟对此认为，企业必须通过适当时机及时去化库存，缓解企业资金面的压力。

　　继续加快周转

　　南都记者联络大型中介获悉，目前北京、广州新上市楼盘的定价确有轻微上涨。有房企直言，当前比较合适的做法是，快速销售回笼资金，然后将资金投入到土地市场拿地换仓，谋求下一轮市场的发展机会。

　　在新晋千亿房企保利看来，快速周转带来的高去化率为业绩做出贡献，“保利精确的产品定位使其保持了高去化率”。保利地产2012年销售整体去化率达八成，远高于前年的68%。

　　招商地产业绩会上也透露，招商业绩快速增长得益于其高周转策略。一方面，招商 地 产 缩短 项 目 建设周期，现有 项 目 从拿 地 到 开始 预 售 平均耗费9个月时间，向万 科 的 周转 速 度 看齐。另一方面，招商加大了降价促销力度，分别在去年3月、6月、11月启动了大范 围 的 优惠促销。

　　“虽然商品住宅市场整体趋势难以再现下行，但调控的收紧也带来一定变数。”链家地产张旭评论称，对于以满足改善性需求或高端住宅为主的房企，仍会受到“国五条”的明显制约，另外多数房企目标制定和今年的经营方式仍然较为谨慎和稳健，如果房企仍以“高周转”的策略为主，房价短期内不会出现大幅反弹。

　　“快速周转”策略的背后，也许也隐含着一些房企的悲观判断。潘石屹在其博客披露，2013年或将出现房地产公司的倒闭潮。地产大佬王石和张欣也都表达了对房地产业的悲观看法，认为楼市泡沫“非常危险”。快速跑量，既可以加速滚动投资，另外也可以“落袋为安”。正如易居房地产研究院所言，“按捺不住”情绪将助推去化。对那些在上周公布两位数增长目标的房企来说，趁早走量，或许对实现目标更有把握。

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　　华南房企业绩会摘录

　　碧桂园总裁莫斌：30%的目标是经过深思熟虑的，特别是这次重提城镇化发展后，中国的改善性需求还是比较庞大的，市场机会巨大。

　　中海地产主席孔庆平：行业毛利率下降是能够接受的。中海毛利将维持在30%-40%，毛利下降5%是能够接受的。

　　富力地产联席董事长李思廉：富力在300亿销售的阶段停留了几年，呆得有点久了，所以2013年在发展和销售方面都会表现得更“进取”一些。刚需产品是现在大部分主流房企的主打产品，相对来说会将均价拉低一点，这是一个趋势。富力因为有很多商业项目支撑，所以均价下降速度会比其他公司缓慢一些，相对来讲消耗的土地也会慢一点，所以获取新的土地也不需要太快。

　　越秀集团董事长陆志峰：2013年挑战与机遇并存，我们将以“稳中求进提质量，转变方式促发展”为2013年的工作主题，继续提升开发建设能力，进一步缩短项目开发建设的周期。

　　招商地产总经理贺建亚：招商地产将秉持“稳守一线城市、积极拓展二线城市、择机进入三线城市”的拿地策略。只要是有巨大发展潜力的城市，公司在拿地上都会考虑。