计划拿地支出下降近50亿元 越秀地产放缓扩张步伐

　　本报记者 王丽新

　　3月中下旬以来，多家房地产企业公布2012年销售业绩和2013年销售目标。

　　据《证券日报》记者不完全统计发现，千亿级房企2013年销售目标制定的相对保守； 300亿元至500亿元阵营级别的房企销售目标制定的则较为积极；200亿元阵营级别的房企则有不同表现，有的房企销售任务同比提升达40%以上，有的几乎与2012年持平，而越秀地产就是其中一员。

　　“2012年我们的合同销售是123亿元人民币，再创了新高，同比2011年增长了35.9%”， 越秀地产执行董事林右烽在公司“2012年业绩发布会”上表示，2013年销售目标为132亿元，计划拿地开支为34亿元。

　　“相对于2012年销售业绩和拿地扩张规模来看，公司2013年确实放缓了扩张步伐。”一位熟悉越秀地产的分析人士向《证券日报》记者表示，不过这可能使公司资金财务状况更为稳健。

　　拿地支出计划同比腰斩

　　“2012年越秀地产扩张步伐相对以往较快，尤其体现在拿地储备上，其原计划拿地开支为54亿元，但实际上公司最终拿出了82亿元用于增加土地储备。”上述了解越秀地产的消息人士向《证券日报》记者如是表示。

　　不过，该人士进一步向本报记者强调，2012年越秀能够以超出原计划28亿元的资金用于增加土地储备，其底气在于2012年销售业绩达到123亿元，这完全是超额完成了公司2012年的年度销售任务。

　　然而，值得注意的是，林右烽在“2012年业绩发布会”上表示，2013年公司预计拿地开支为34亿元左右，实际上可能有动态变化，一些地理位置好、价格比较便宜的土地，公司也会超出预算去拿。不过，据越秀地产相关人士介绍，公司2012年拿地开支为82亿元，而上述2013年拿地支出计划要比其2012年实际拿地支出骤降48亿元。

　　对此，越秀地产副董事长兼总经理张招兴表示，土地储备开支为三十多亿元是初步计划，公司会按照投资级评级的借债比例来控制，如果后面销售收入和去库存化率好的话，也会进行调整。此外，企业总的目的是发展，不一定是每个指标都要比2012年增加。

　　对此，兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》记者表示，实际上，公司去年拿地花费中有一半金额要在今年支付，这意味着其2013年拿地方面支出可能并不比2012年少。

　　销售目标提升7%至132亿元

　　据越秀地产执行董事、营运总经理陈志鸿表示，越秀地产从原来四、五十亿元的销售额到现在的一百多亿元左右，要达到200亿元、300亿元的目标，公司尚处在爬坡的过程中。

　　另据陈志鸿介绍，公司2013年销售132亿元的销售目标实际上“并不是我们比较保守”。 陈志鸿强调，现在预售证拿到的面积也不少，但是很多都集中在十月份、十一月份和十二月份，今年来不及一下子推出来，而公司也提出要加快开发节奏。

　　不过，陈志鸿同时算了一笔账，如果按照公司现在180万平方米的可售货量计算，其中可领预售证的有160万平方米，若实现132亿元的销售目标，去化率就将超过60%。在目前的市场环境下，如果能够达到这个去化率，公司认为已经算不错了。“当然我们希望越高越好，这是比较积极的”。

　　对此，宋延庆向本报记者表示，越秀地产2012年累计销售额为123亿元，2013年132亿元销售目标的提升幅度仅为7%。而截至2月份，公司累计合同销售金额约40.20亿元人民币，合同销售面积约28.29万平方米，同比分别上升288%和237%。从公司前两个月即完成30%左右销售任务来看，如果二季度能够顺利消化25%的销售任务，按此销售进度，最终达标难度并不大。

　　加大二、三线城市产品布局

　　实际上，纵观2012年越秀地产新增土地储备的布局来看，二、三线城市土地储备相对以往有所增加。

　　根据公司2012年年报显示，2012年公司新增土地储备达378万平方米，按照权益计算，越秀地产集团约占总建筑面积约316万平方米。而公司2012年底拥有土地储备约1440万平方米，分布于全国12个城市，其中广州占83%，广州以外占17%。

　　此外，公司还表示，2012年公司已经进一步巩固广州大本营的战略地位，并且继续深耕珠三角环渤海、长三角、中部地区等现已进入的区域。

　　对此，陈志鸿称，公司正在进行全国布局。陈志鸿坦言，二、三线城市的毛利率肯定比不上一线城市，但是作为战略布局来讲必须这样做。

　　“公司2013年除了在广州和二、三线城市布局外，如果有优质土地，不排除进驻北京、上海这样的一线城市的可能性。”越秀地产相关人士向《证券日报》记者如是表示。

　　“今年房地产企业在二线城市抢占市场份额极为重要，如果能够在竞争中拔得头筹，对其业绩将是很大一方助力”，上述熟悉越秀地产的消息人士向本报记者表示，而对于越秀地产来说，进驻二、三线城市已经相对较晚。

　　“即使二、三线城市产品毛利率相对较低，公司也必须要加大二、三线城市的布局”，上述人士向本报记者表示，因为广州房地产市场竞争非常激烈，如果企业想要扩张，想要迈向200亿元甚至300亿元的阵营，就必然在布局上要扩延至全国。