“央地联动”调控楼市再升级 专家建议推广房产税

　　3月最后两天，北京、上海、广州等一线城市按规定出台楼市调控地方版细则，加上国务院规划出台不动产统一登记制度，从中央到地方，从限购、限贷到税收、信息联网，新一轮调控政策再次被解读为史上最严。地方细则对楼市影响几何？银行为配合此次调控有何新动向？二季度楼市能否停下上涨的脚步？调控政策还可以从哪些方面进行完善？

　　市场影响

　　上海：90、70政策重现可缓解大户型滞销压力

　　每经记者杨羚强发自上海

　　上海的国五条细则落地后，多数人关注细则中提到的20%个调税的征收，却很少有人注意到，细则中关于中小套型的条款，极有可能成为新版的90、70政策。只不过，这次比上一次少了更多的硬性规定，多了些可以调整的空间。

　　上海市3月30日出台的《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉的实施意见》提出，对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构在符合信贷条件的前提下，优先支持其开发贷款需求。

　　上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍说，由于对出让的土地约定了户数和套型，某种意义上，可以把上述政策条款看做7年前90、70政策的重现。

　　2006年国务院出台文件明确了新建住房结构比例。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。（此即90、70政策）此后，90、70政策开始在全国推行，上海也不例外，在当年度上海底开闸出让的商品房开发用地中，该政策被普遍实施。但是，这一政策并未能真正限制开发商开发大户型产品的欲望。

　　在坚持了两年多以后，上海的90、70政策也渐渐销声匿迹，然而，此次在上海国五条地方实施细则中，曾经消失的中小套型再次出现，依稀让人看到当年90、70政策的影子。

　　看似重现的90、70政策应该不会有2006年那么大的冲击。中房信研究总监薛建雄说，出让合同对于户型和套数的约定，应该是一个范围，不会是一个具体的数字。中国房地产数据研究院执行院长陈晟也表示，中小套型的用地开发规定，应该是从总量上进行控制，而不会像当年那样，对每一个开发项目都约定必须开发多少面积的小户型。但是，将户型和套数纳入土地出让合同的做法，依然会对上海的商品住宅市场的供应结构产生巨大的影响。

　　薛建雄告诉《每日经济新闻》记者，上海目前房地产市场的供应格局是中小户型产品供不应求，而200平米以上的大户型产品则是供应严重大于需求。

　　上海对于新出让土地的套数和户型的约定，也许可以根本上调整这种结构性的供求失衡，缓解大户型产品供应过量的问题。睿信致成管理咨询董事总经理薛迥文说，对大户型产品来说，上述政策也许是偏利好的消息。

　　北京：新房供需矛盾短期加剧推中高端楼盘入市

　　每经记者尚希王杰发自北京

　　京版国五条于3月30日露出真容，除20%差额个税毫无悬念地落地外，限购政策再次升级。国五条政策目前来看力度是在叠加了2011年的国八条基础上再升级。中原地产市场研究部总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，此次京版细则从政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面全面性的出台系列有力政策，再叠加最近执行的公积金等信贷政策收紧，量变到质变的调控效应肯定会明显出现。

　　国五条出台后，北京不少开发商推迟入市，其原因无外乎是究竟如何定价。亚豪机构市场总监郭毅告诉记者，4月份入市的项目原本预计有35个，但现在来看，很多项目都会延迟入市。还有一部分已经报批的项目可能面临需要重新调价。

　　京版国五条的细则明确提到继续完善土地出让方式，通过限房价、竞地价等方式增加自住型、改善型住房的土地供应。政策对楼市有何影响？郭毅认为，这对于刚需盘来说，并不会在短期出现价格下调。供求矛盾依然严峻，因此开发商在实际的销售中反而会上调价格。

　　思源经纪北京公司总经理周巍对《每日经济新闻》记者说，北京市目前存量房仅在6万套左右，基本上三个月就能消化完，而北京今年新增的需求大概16万套左右，供需严重失衡。周巍认为，特别是高端市场供需矛盾更加严峻，四环内的高端产品大概只有3000多套，但是需求远远不止这些。

　　在多位业内人士看来，供求矛盾的难以缓解很难对房价下降起到促进作用。之前大家在建委报批的时候会有一个封顶价，而在销售中可能会以低于封顶价的定价开盘，实际销售中会再层层提价，但现在可能会直接报出封顶的价格。北京一家开发企业的营销总监告诉本报记者，很多已经取得预售许可证的项目可能会出现提价的现象。

　　京版细则还提到，中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上普通商品住房建设项目，银行业金融机构在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。上述开发商人士直言，这很难影响到企业去改变自身的产品结构，产品性质在拿地的时候就已经确定，很难说因为政策提倡做小户型就立马转而做小户型产品。不过限购从严对于开发商的压力无疑会加重，北京鸿坤新业房地产开发有限公司营销总监常海直言：还是有一些压力，并已调整产品结构。

　　值得注意的是，计划在4月份入市的项目中高端项目出现扎堆入市的现象。周巍说：从市场的数据来看，国五条对高端产品推盘起到了帮助的作用。来源每日经济新闻)