国泰君安：楼市细则符合预期 地产股短期超跌反弹

　　京沪渝出台地方细则，我们认为无超预期紧或松。地方政策框架基本看到，股票短期或超跌反弹，二季度整体维持1 月来谨慎观点。

　　摘要：

　　房价最疯的北京细则看点：房价目标同比稳定自住和改善型住宅房价逐步纳入限价房管理严格限购，北京户籍成年单身无房者限购1 套 （31 号开始，向上海看齐），骗购家庭5 年内不准购房二套房贷可能提高首付和利率基本按所得20%交个税，以合同网签新老划断，满5 年唯一免征13 年住宅计划供地1650 万平占地，约5000万平建面（12 年一手销量1500 万平，增43%）中小套型快速审批、开竣工备案和信贷优先对期房和现房均限价。

　　粤京沪渝细则：无超预期紧缩或宽松。相同点：房价目标稳定限购严格，渝虽未提但也将严厉二套房贷均可能提高首付利率基本按20%个税，基本以网签备案新老划断，基本满5 年唯一免征京渝高价房土增税预征税率提高增加土地和保障房供应套型面积和开竣工时间纳入土地出让合同中小套型快速审批期房限价。

　　无超预期紧缩的表现：比此前部分市场预期，存量房房产税未涉及（跟评估市价走，套数越多税率越高）住宅20%所得个税保留满5唯一的免征调控，未一刀切期房限价，现房未普遍限价（北京例外）无超预期宽松的表现：相比此前部分市场预期，限购基本严格执行，未按全部行政区域覆盖则纠偏。住宅20%所得个税并未设臵减征条款。根据成熟国家惯例，以持有时间设臵不同税率，如：国内持有1年内转让按20%全征，持有3 年按12%减征，5 年不唯一按4%减征）。

　　13 年供给变化趋势：重点城市加大土地和保障房供应成定局，北京探索的工业用地无偿转变为住宅用地，但土地变性后50%住宅做保障房模式值得关注开竣工时间纳入土地出让合同，以此界定囤地中央可能将在政策设计上保证土地出让后开发商尽快或按期开发和销售（关注近期国土部副部长观点）从中央到地方建立跨部门开发商信用系统，按17 号文处罚措施处理囤地囤房前期银监会8 号文，限制非标融资，对最近两年使用最多的中小开发商资金链构成严重打击（他们主要依赖信托和非标融资），进而对增加推盘较为有利。

　　未来需求政策变化趋势：预判政策原则将是鼓励首套自住，支持二套改善，打击三套以上投资（房价最疯涨的北京细则略窥一斑），并不断地在差别化信贷、未来的差别化交易个税和保有房产税中体现。

　　地方政策框架基本看到，中央政策后续看增量房产税扩大试点和国税总局20%个税细则；地方政策看前期限购执行不到位的城市纠偏。

　　政策未来依然看房价，房价看销量，预计销量二季度调整概率大。

　　股票短期或超跌反弹，二季度整体维持1 月来谨慎观点，对招地保利等龙头可逢低战略建仓，期待政策基本面调整后中期趋势性机会。来源国泰君安)