缥缈：新国5条细则能否挤压房产泡沫？

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　　楼市目前的主要风险在于“规模”。如果数据设计基本上正确，我国一线城市的居民家庭所投入于房产的财富，其平均数远远高于其他资产。如果楼价走熊，后果比起股市走熊更为严重。

　　借助复活节以及清明节的空档期间，各地有关“新国5条”的细则，逐渐发布完成。市场预计，“新国5条”将带来短线的市场震荡，其中，政府限价并且通过税收以便进一步完善当前不断被推高的楼市价格，是近期的主要看点。

　　其实，任何人都没有疑问，我国的楼价已经到了需要大家认真地思考一下的程度，如果本轮调控失败，后果不堪设想。

　　可以这样说，城市化本身，是一场人类壮举，但其中也掺杂着各种不公平的财产分配手段。以我国为例，城市化所导致的房地产价格泡沫的根源可能在于：

　　1，土地是国有的，消费者（购房或租房者）多半是名义上的拥有者，但却不得不花相对高的代价，或购或租；

　　2，财税政策是用来调控的，但最近几年以来，每一次宏观调控的结果均是推高了价格，这决不仅仅是货币超发的助推所导致（否则，全国那么多的小产权房，为何不涨？）；

　　3，各地经济发展不平衡，导致经济发达地区变相掠夺了经济欠发达地区，人才、资金、资源，只向一线城市“倾斜”，“只能你有，我却没有”的现状，导致弱者趋于更弱，强者趋于更强；

　　4，当前是太多的资源集中于房地产市场，作为全球少数私有产权房拥有比率较高的国家，政府通过各种政策的压制，却难以平抑全国楼价普遍上涨，市场泡沫破裂的各种不良预期，已经有所显现。

　　“新国5条”所面临的前景，是有效还是无效，目前难以判断。对此，我们必须关注以下几个重要的数据走向。

　　首先，我们需要进一步关注全国主要城市的房地产市场中的“价格指数”。

　　众所周知，楼市目前的主要风险在于“规模”。如果数据设计基本上正确，我国一线城市的居民家庭所投入于房产的财富，其平均数远远高于其他资产。如果楼价走熊，后果比起股市走熊更为严重。当前的情况，其实是对于金融机构的种种压力（由于房产对债市的“先天”的高关联性质，金融机构将没有其它选择，来保证如此沉重的举债真实价值，但据风险压力测算，金融机构将可以独自抵御楼市下跌20-30%左右的泡沫风险）。

　　其次，我们必须关注股指与债指的走向。

　　目前，对于一线城市，新国5条的立足点，在于尽可能地提高居民继续购进房产难度（而我们可以看到的政策，恢复“差价征收20%的交易税”的短期效果，多多少少是“会有”的，但是从税收的机制而言，短线对于价格的提升作用，或高于压制作用）。由于住宅是整体性资产，你不能拆开出售其中的一个房间，尤其是作为一种家庭财产，它的变现次序大大低于股票与债券，如果住宅市场走熊，对于股市与债市的压力，会是双倍的效果（就算是零杠杆的情况之下也是如此，如果存在其他金融杠杆，那么，泡沫破裂的后果，就更危险）。

　　其三，我们要关注的还有城市就业的前景，到底如何。毕竟，目前真正需要购房的买方主体，比如城市的无房户，已经很长时间以来，都不再对于拥有一间所在城市的住宅继续抱以希望。

　　以我身边的朋友而言，近期已经有多位，离开一线城市，而将他们的投资（多数是服务业的投资项目），转向二线、三线城市，因为他们的判断是，未来还将上扬的房价、房租，就他们本身而言，一没有议价权，二没有消化的可能。

　　实体经济的萎缩，迟早会体现于楼市，但若准备解除这个“为楼市（包括银行）打工”的经济结构，可能需要大家的参与，以及比较长的时间成本。

　　其四，关注新国5条的具体措施是否真正到位，特别是能否形成对于二手房市场的价格打压，这也非常重要。

　　我国目前需要解决的主要金融问题，是相关金融资产，必须从楼市之中的逐步退出，而非继续加码。

　　种种因素看起来，楼市的问题，决非小事，如果楼市成为第二个股市，必将形成第二个“自我循环”的“资源内生领域”，进而睥睨一切“政策”，而这只是由于它已经做得足够强大，这种泡沫的“坚硬”的程度，也将被再次证明，以至谁也无可奈何。

　　现在的问题是，基于未来“新城市化”的宏观经济的推力，我国还有第二轮的“四万亿”的投资吗？

　　其五，“年年岁岁花相似，岁岁年年人不同。”

　　楼价真的会跌吗？

　　记得去年的同一时点，我曾经说过：相对而言，楼市从来不是一个孤立系统，它与一个国家的货币政策、发展水平、人均收入、投资渠道以及人们对未来的预期等多种因素密切相关。（《缥缈：房价不可能暴跌一半》）

　　重要的问题在于，为什么房价无法回归，市场总有“上冲”的冲动，并且具备诸多提价的能力和手段呢？才是政府应当解决的关键问题。

　　据报道的国务院文件，已经要求在明年“6月底前出台并实施不动产统一登记制度”，或许，这将成为全国房产联网和开证房产税的政策准备措施。

　　我们希望主要一线城市的“新国5条细则”的发布，并配合其他新政，比如房产全国联网，收到一定的调控效果。

　　依靠此前历年的财政积累，以及有源不断的科学发展计划，让年青人以及全社会的主要价值创造者们看到经济发展的前景与希望，看到属于自己这一代人的“中国梦”，才是真正的政策主题。

　　（作者系资深市场人士，万科周刊论坛笑谈股筋版主）

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