万通地产借物业投资基金持续扩张

　　【财经网专稿】记者 王芳洁

　　4月2日，在“2013万通地产（600246.SH）新品发布会”上，万通地产财务总监徐晓阳对外披露，万通地产已经与华润信托成立了名为正奇资本的基金管理平台，分别持股70%与30%。今年上半年，万通地产将以正奇资本为平台，发起成立CBD物业投资基金，规模约13.2亿元人民币，投资标的为位于北京市CBD核心区的中服地块Z3。

　　根据徐晓阳的介绍，CBD物业投资基金的期限为5~7年，预期收益率为12.57%~20.09%。

　　公司预计2018年标的物业价值达到顶峰，彼时CBD投资基金进入逐步退出阶段。

　　CBD物业投资基金的成立，是万通地产近年在商用物业上采取轻资产模式的延续，包括该基金在内，万通地产目前依托基金平台管理的资产规模已经达到25.42亿元。其他的基金还有：4.3亿元规模的杭州万通中心股权信托基金，3.72亿元规模的北京万通中心核心成长基金，4.2亿元规模的天津万通中心股权基金。

　　徐晓阳向记者解释，通过将项目股权出售给信托基金，万通地产首先可以实现自有资金投资的快速退出，例如Z3地块上，随着CBD物业投资基金的进入，万通地产的先期投资实际上已经全部收回，但公司还保留了一部分的权益在项目上，以保证能分享到项目的后期收益。 徐更介绍，在其他项目的操作上，万通地产亦采取类似的思路。

　　根据公开资料，2012年10月，万通地产作价4.2亿元将全资项目公司天津和信（即天津万通中心项目公司）约49%的股权转让给一家名叫博远万智的私募基金管理公司，该基金管理公司于不久前获得了一笔4.16亿元的外贸信托资金。值得注意的是，2010年，万通地产在天津产权交易中心以竞买的方式间接获得天津和信地块，竞买价为4.73亿元。通过此次转让股权，万通地产在保留控股权的同时，实际上已经将几乎全部的自有资金撤出。

　　那么，万通所谓的基金，是否都是以股权融资金为表，债券融资为里的夹层融资呢？徐晓阳向记者解释，在上述基金中，即包括未签署回购条约的股权基金，也包括签署了回购条约的夹层信托基金。针对股权基金，如果未来基金的其他合伙人对物业价值的判断与万通不符，万通地产仍有可能回购物业。

　　徐晓阳更表示，采取股权基金、夹层信托基金等多种融资手段，可以使万通地产利用手中有限的资金，尽可能的多开发项目。尤其目前万通地产采取住宅地产和商用物业并重的发展模式，万通地产通过融资将商用物业中的自有投资撤回，可以将资金投入到住宅项目中去，以保证公司发展的规模。

　　但上述融资方式仍会带来问题，即在商用物业上，万通地产的杠杆率实际上增加了不少，这样会否给公司带来更大的经营风险？徐晓阳向记者介绍，上述融资安排是有时间节奏的，在完成了一个阶段之后，公司将着力于快速周转的项目，既包括住宅项目，也包括快速周转的商用项目。

　　另外，记者了解到，除了上述针对单一项目的融资计划，万通地产还在筹备一个规模不低于50亿的房地产股权投资基金。万通地产商用物业副总经理汪庆宏介绍，该基金的投资模式为：既可以是由万通地产持有项目公司51%股权，基金持有49%股权；也可以是由基金100%持有项目公司股权。