北京公积金新政是调控第四轮冲击波 房产税可能跟进

　　昨日，北京住房公积金管理中心发布《北京住房公积金管理中心关于实行住房公积金个人贷款差别化政策的通知》，从今日起根据职工住房和收入情况对贷款实行差别化政策，以更好地解决中低收入职工基本住房需求。

　　三方面继续发布落地政策，区别对待投资与刚性需求

　　《通知》中明确规定二套房贷首付款比例提高至70%，贷款利率为同期首套住房贷款利率的1.1倍。对于无房但有1笔住房贷款记录或1条公积金购房提取记录，符合第二套住房贷款条件的借款申请人，贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率为同期首套住房贷款利率的1.1倍。这项旨在抑制投机性购房的条款，对改善性需求有差别化优待，但是这种“认房认贷”的严格规定，还是加重了这部分需求的购房压力和经济成本。

　　《通知》还规定，借款申请人购买政策性住房或中小户型首套住房，通过个人信用等级评级，贷款最高额度上浮30%。购买经济适用住房的低收入借款申请人，贷款额度可不受月收入限制。这项规定能够为信用、资质达到一定程度依然可以上浮贷款额度，保护了首套房购买者的需求。

　　另外，《通知》中指出借款申请人人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍(含)以上的，其月还款额不得低于其月收入的50%。这是一项全新的政策指标，突出了住房公积金的保障功能。政策对高收入借款人的还款额度进行限制，提前完成还款，将加快贷款资金回流速度，遏制投资性需求。

　　北京公积金新政将抑制改善性需求，市场成交量或受影响

　　北京公积金新政作为今年房地产调控第四个“冲击波”，是新国五条与新国六条(新国五条细则)及35个城市细则后的地方版调控加码。北京及时的调控加码，一方面是对“新国五条”细则的具体政策落实，加大对投资投机炒房需求的打击力度；另一方面是也有利于防止北京房价再度“失控”。但是由于“认房又认贷”，调控控制的对象由遏制投资投机炒房需求的同时，也遏制合理的改善住房需求。据统计，目前在二手房贷款时公积金的借款人使用比例占到40%以上，多以改善型刚性需求人群为主。而一旦这部分人群需求被遏制，市场成交量将受到一定冲击。

　　如果房价继续上涨，房产税等后续跟进出台的可能性较大；而高房价城市或会跟进

　　作为国五条的落地，北京的调控政策可能还未出尽。二套房的商业贷款，房产税试点，这些也是国五条明确的调控内容。如果房价继续上涨的话，这些相关措施都有可能进一步出台。

　　不仅如此，北京公积金新政一出也将可能成为上海、广州、深圳一线城市效仿的参考标准，一方面是上海、广州、深圳作为调控房价热点、上涨过高、过快的一线城市，既可完成新国五条规定的，又不伤到刚需，能够稳定市场与房价预期，势必会跟进。而从具体的细则来看，商业银行二套房贷是否上调与央行和各大银行决定有关。但是公积金二套收紧将是肯定的，即首付7成，利率1.1倍。

　　作者：CRIC研究中心 分析师 沈晓玲