北京楼市五环外新房豪宅受青睐

　　经济参考报记者近日在京城楼市采访时发现，国五条新政出台后，目前京城豪宅市场已经出现了一些明显的新动向。首当其冲的是，二手房豪宅市场需求正在大量向一手房豪宅市场转移，京城C BD、朝阳公园、西山等典型的高档住宅聚集区均出现了豪宅市场客群重组。

　　二手豪宅交易成本剧增

　　需求的骤增带来市场的激烈竞争，像保利·东郡、五矿万科·如园这样既有开发商品牌保证，又位于稀缺地段的城市公寓豪宅，成为高端客户群当下最青睐的置业目标。以朝阳公园板块为例，据中介机构介绍，以往此区域的二手豪宅市场需求非常旺盛。目前区域二手房均价在5万元/平方米左右，棕榈泉项目有些豪装户型达到了7万元/平方米以上，泛海国际、公园大道报价也在5万元/平方米到6万元/平方米左右。然而“国五条”细则中，最具杀伤力的条款二手房交易要按转让差价征收20%个税的规定，让很多高端需求开始重新选择。

　　一位资深业内人士表示，虽然住建部副部长齐骥“两会”期间曾表示，二手房交易成交税不能转嫁给购房者。但“羊毛出在羊身上”，上有政策下有对策在房地产行业屡见不鲜。据计算，朝阳公园板块的高端项目当初成交价格多数在2万元/平方米到3万元/平方米。以一套300平方米，当初成交价2万元/平方米，目前售价5万元/平方米的户型为例，政策出台前，这套房个人所得税按照房屋成交总价的1%缴纳，为300平方米×5万元/平方米×1%=15万元；而执行新政策，个人所得税按照所得差额20%缴纳，则高达300平方米×(5万元/平方米-2万元/平方米)×20%=180万元，也就意味着要多支付165万元的成本。

　　五环外新房豪宅受青睐

　　巨额成本让很多关注二手豪宅的客群转向性价比更高的新房豪宅。近日，五道口的华清嘉园一套二手房挂出了10万元/平方米的高价，有网友将其与西山板块正热销的五矿万科·如园进行比较时说道：“如园均价48000元/平方米，与华清嘉园相差一倍。虽说华清嘉园是学区房，但如园也已携手首师大附中和中关村二小。还是新盘性价比更合适。”而记者在朝阳公园板块保利东郡项目走访时，一位买房人也表示：“我此前原本是看好了一套二手房，但是恰好调控政策出台，二手房转让要征收差价20%个税，这笔费用很有可能最终由我们买家承担，所以放弃了购买二手房的想法。此后我们听朋友说到了保利东郡项目，目前已是现房，可以像二手房一样实现快速入住，所以最终购买了一套320平方米的户型。”据了解到，新政出台后，保利东郡的来访来电中，的确出现了一些此前关注区域棕榈泉、泛海国际等二手豪宅的客户。

　　新政出台后，豪宅市场的另外一个明显新动向是稀缺地段的性价比豪宅更受高端买家的关注。供应外移是今年豪宅市场的重要特征，随着北京市三环内不再新供住宅用地，土地开发外扩效应，五环以外已成2013年豪宅供应的主战场。“然而国五条新政强调扩大限购范围，重申限购措施从严，使得高端置业者更珍惜购房资格，对于豪宅的地段等资源稀缺性更为挑剔。”第一太平戴维斯项目策划总经理徐伟成表示，价值决定成交走势，地段稀缺的城市豪宅在三四月份市场成交预计会走高。

　　“打折豪宅”成价值洼地

　　据不完全统计，目前四环以内及周边的豪宅仅有瑞安君汇、长安太和、合生霄云路8号、保利东郡、广渠路金茂府等不到10个项目在售，而且瑞安君汇、广渠路金茂府等项目都已接近清盘，保利东郡目前也仅剩余约70套楼王产品推出，四环在售豪宅供应量已非常有限。正是由于地段稀缺性，目前四环豪宅价格普遍在数千万，如合生霄云路8号，均价12万元/平方米，总价高达4000万元，部分户型总价甚至高达6000万元以上；瑞安君汇目前均价8万元/平方米，总价3000万元左右；广渠金茂府预计均价8万元/平方米，总价也在3000万左右。值得一提的是，区域保利东郡项目，目前在售的320平方米楼王产品，在折合完各种优惠之后，单价5万元/平方米，总价折合1580万元/套。

　　“在地段稀缺的豪宅中，性价比较高的豪宅项目会更抢占先机，因为与动辄数千万甚至上亿的项目相比，前者面对的客群量也较后者更大，还可乘机吸纳因二手房交易要按转让差价征收20%个税而从二手房市场挤压出来的豪宅客群。”徐伟成进一步分析。市场数据佐证了其判断。记者在保利东郡项目了解到，新政出台后的半个月时间内，自2013年3月1日到2013年3月15日，成交额达2.6亿元。“无论政策如何调控，地段稀缺的豪宅抗政策风险能力较强，保值增值性也较强，尤其对于买房人而言，调控升级之时，往往是寻找价值洼地最佳时机，这也是保利东郡项目近期成交走高的重要原因。”该项目负责人表示。

　　作者：洛涛