香港楼市“未疫先衰” 成交个案按季回落16%

　　如果说非典是压垮香港楼市的最后一根稻草，今天的H7N9禽流感或将成为香港此轮楼价狂飙的终点。

　　10年前，非典来袭，香港经济近乎停滞，商铺关门，学校停课，加上经济通缩，严重打击投资气氛。疫情爆发的3个月内，楼价在原先低位再跌9%，中原城市领先指数（CCL）跌至31.77点的谷底。

　　今天，H7N9疫情虽仍未大举南下，楼市成交已提前踏入“寒冬”。首季500万港元以下二手注册量跌破1万宗，是17年有记录以来的第5次；楼价连升13个月后终告回落，每月平均10多位地产经纪才有1人开单。境况尤胜10年前。

　　政府调控，银行加息，加上外围疫情汹涌；纵使全球流动性泛滥，发展商仍惊呼香港楼价已见顶。太古地产控股股东英国太古集团主席何礼泰接受外电专访时表示，香港住宅楼价自2009年至今飙升逾一倍，贵绝全球，认为楼价已见顶。

　　德意志银行亦悲观预测，香港楼价受供应回升和按息上调的双重夹击，未来2年内将下跌15%至20%。

　　“苛政猛于禽流感，只要香港政府一天不取消额外印花税，楼市永无翻身之日。静待美国进入加息周期，无论疫情袭来与否，香港楼价难逃大跌。”中原地产创始人施永青接受本报专访时，预言香港楼价恐长期步入下跌通道，呼吁特区政府及时调整错误政策，不要“被民意所要挟”。

　　中介“闲”过鸡贩

　　4月10日起，新界文锦渡口岸，十几名身着绿色隔离衣的食环署兽医，一手举着针筒，一手按着鸡头，抽取血液和分泌物，宁可错验一千，绝不放过一只染病活禽。

　　“只要从任何一只供港活禽中检验出H7N9病毒，香港会立刻扑杀所有家禽，禁止从内地进口。”香港食物及卫生局局长高永文表情严肃，一字一顿地重复当局迎战疫情的应变机制。

　　尽管尚未有确诊病例，但整个香港早已全副武装，医院管理局属下近2000张隔离病床可在72小时内全面启用，以应对大规模传染病的爆发。

　　“10个买家9个看跌，剩下1个观望。政府调控已大幅增加交易成本，禽流感来的真不是时候，生意甚至比鸡贩还清闲。”黎小姐从事地产中介逾20年，眼看隔壁的中小代理行陆续结业，坦言仿佛回到了2003年。

　　特区政府2月23日出招打压房地产市场，楼市买卖总数急跌，几乎陷于停顿边缘。3月13日，汇丰、中银等主要银行宣布上调新造按揭利率，紧接的周末，香港十大屋苑成交仅1宗。业界感叹，就算非典期间，亦从未如此低迷，二手楼市首当其冲。

　　中原地产研究部高级联席董事黄良昇预期，香港楼市将从第二季起向下调整，二手房价可能需要急跌10%至15%，才能重新吸引买家入市。

　　香港土地注册处统计显示，3月整体楼宇交易登记仅6841宗，环比大跌29%。其中，500万港元（含以下）的成交个案首季为9586宗，按季回落16%，创1年来新低；是1996年有记录以来第5次低于万宗。

　　苛政猛于禽流感

　　“H7N9本身不会压垮楼市，错误的政策导向，才会逆转楼市走向。”在施永青看来，15%的买家印花税和最高8.5%买卖印花税，企图压低整个存量房地产市场的楼价，去帮助尚未买楼的人置业，实在是吃力不讨好的做法。结果只能是伤害了大量小业主的利益，却一样帮不了“上楼客”。

　　他主张，政府透过新批准或开发的土地去解决民生需要，例如大量建造公共房屋和资助型居屋。“二手市场可放任由市场来决定，不可被一时的民意所要挟。”

　　交银国际房地产分析师刘雅瀚认为，买家印花税隔绝了境外炒家，交易印花税翻倍则打击了所有长线投资者。

　　金管局收紧银行按揭风险加权比率，银行只能将增加的按揭成本转嫁给买家，无论一、二手市场均遭重挫。参考2011年银行加息25点的情况，即使没有禽流感疫情，楼市成交半年内也无法恢复。他说：“全球量宽环境未变，楼价立刻暴跌的风险不大。但政府须考虑在炒卖活动禁绝后，灵活调整税收杠杆，以免各国退市加上禽流感疫情，重复10年前的非典崩盘。”