国五条细则解读:买卖方不得以个税增加解除合同

　　前不久，各地落实“新国五条”新政实施细则纷纷落地。《法制日报》记者在采访中了解到，随着实施细则出台前各地连夜排队购房火爆场面的出现，一些法院也迎来合同解除的热潮。

　　合同已签交易未成20%个税由谁承担？因政策调整致使购房合同无法完成怎么分担责任？实务界人士表示，在各地细则颁布后的一定时期内，围绕这些问题引发的购房合同纠纷案件可能激增。

　　“新国五条”出台后，江苏省高级人民法院发布预警信息，提示地方细则落地后或现6类纠纷。无锡市南长区人民法院副院长林春江介绍，截至目前，该院已受理商品房买卖合同纠纷案件32起。

　　“个税比例上调到转让所得的20%，未能完成转让手续的买卖双方很可能就个税支付责任产生分歧。”他说。

　　3月30日，北京市政府发布贯彻落实“新国五条”实施细则的通知。数天之后，丰台区人民法院就受理了首例涉“新国五条”纠纷案。

　　对二手房交易中售房人征20%的所得税是“新国五条”最具杀伤力的措施。对此，多位基层法院人士均表示，严格征税直接作用于售房人。但在究竟由谁承担这部分税费问题上，政策规定与交易习惯存在冲突。有关个税征收的法律法规虽明确了个税缴纳的义务主体为售房人，但从交易实践来看，通常约定一切税费均由购房人承担。

　　这种脱节带来的问题是，房屋买卖双方可否因个税调整主张解除合同？合同中关于“一切税费均由购房人承担”的约定是否有效？

　　记者了解到，主张认可当事人在购房合同中的约定效力，是大多数法官的看法。

　　“因为个税是交易完成后国家向售房人征收的，因此个税增加本身并不应当引起合同的解除。”林春江表示，从缔约自由角度看，合同中当事人关于税费负担约定应当认定有效。即便在各地细则出台后，当事人也不得以事先不知道政策为由要求解决合同。

　　据了解，各地法院受理的二手房买卖合同纠纷中，绝大多数案件的买卖合同均对税费负担进行了约定，但该约定往往过于笼统。

　　北京市第一中级人民法院法官郭嘉告诉记者，如果当事人对税费负担有明确约定，应该遵从其约定。如果没有约定或约定不明的，则按照合同有关条款或者交易习惯确定。

　　他表示，在“新国五条”出台后到各地细则出台前的过渡期内签订的合同如何认定，是审判工作难点所在。

　　“在过渡期内，买卖双方对于个税征收应当有所预期。双方在协商中可能对税费负担进行协商，也可能抱着侥幸心理未作明确协商。”郭嘉表示，这需要法官结合相关交易文件、售房人出价变化、税费条款本身表述等多方面情节进行判断。

　　本报记者袁定波

　　本报北京4月16日讯 来源法制日报)