房地产信托承压：二季度兑付1300亿(图)

　　4月15日，安信信托推出了一款“安信·新湖控股流动资金贷款集合资金信托计划”，以信托贷款的方式为新湖控股有限公司融资2亿元。与之前信托融资模式不同的是，此次新湖系并未抵押股权或土地，而是完全凭借新湖集团担保增信，投资门槛降至20万元，预期收益率也仅为8%，低于目前在售房地产信托约两个点。

　　信托业内人士指出，房地产信托一般投资入门级别为100万元，安信这款产品主动降低投资门槛，有利于吸引投资者。

　　房地产信托集体承压

　　2012年房地产信托的兑付高峰，由于市场的快速回暖有惊无险地度过，但2013年房地产信托仍然面临较大的兑付压力。

　　一季度以来，房地产信托已发生多起兑付危机案例。2013年1月8日，山东齐鲁瑞丰拍卖有限公司对中信信托一款信托计划的抵押房地产资产进行首次拍卖，惨遭流拍。同一日在温州，“烂尾楼”泰宇花苑的已购房业主与项目贷款人当地建设银行交涉，而泰宇花苑的3栋楼盘已抵押给安信信托。上述房地产项目所涉及的信托产品都临近到期，相关信托产品不能兑付或不能足额兑付的风险很大。

　　就在3月份，安信信托又因为“昆山·联邦国际资产收益财产权信托”的融资方昆山纯高投资开发有限公司无法支付到期本金，已对纯高公司提起诉讼。

　　据北京恒天财富相关数据统计，2013年房地产信托面临兑付本息达2800亿元，远超过2012年的1759亿元。其中，兑付顶峰将出现在二季度，兑付规模将达1301亿元。另据新时代证券研报，2013年房地产信托到期兑付规模将达2847.9亿元，其中二季度1247.6亿元。

　　3月27日，银监会出台8号文，对银信渠道形成巨大牵制。4月1日至7日，年内一直表现强势的房地产信托发生了“挂零现象”，没有产品成立。这已经是房地产信托连续第三周发行放缓。

　　风险聚集收益率下降

　　销售回款作为房地产信托第一还款来源，直接影响着房地产信托的兑付，去年3月底以来，房地产销售触底回暖，房地产信托短期偿债能力大大提高。但业内人士普遍认为，小型开发商或者单体项目的兑付风险仍在。

　　前述安信信托昆山项目中，有关人士透露，项目变现确实出现了一些困难，不过4月底到期兑付应该可以做到。但中信信托相关产品的情况不太乐观，如果最终拍卖的成交价低于信托计划的融资规模，中信信托可能需要垫付。

　　安信新发行的新湖中宝项目，在新湖集团的连带责任担保下，表面上仅2亿元的信托贷款风险并不算大。新湖集团目前仍持有4.43亿股新湖中宝股票没有质押，其市值约为15.29亿元。

　　但查看新湖中宝公告可知，截至2012年末，新湖中宝共进行了32次股权质押，其中有10次为信托融资。至2013年4月2日，新湖集团持有的新湖中宝股份中用于质押的股份数为33.22亿股，占公司总股本的53.07%。

　　新湖中宝大规模质押股权的背后，是不理想的业绩。新湖中宝2012年三季报显示， 2012年前三季度实现净利润4.13亿元，同比下降27.05%。资产负债率为72.14%，现金流净额为-3.26亿元，同比大幅下降425.23%。

　　与此同时，地产信托一向标榜的高收益也在遭受市场的考验。用益信托工作室的统计数据显示，自去年下半年以来，伴随着信托行业整体收益率的下滑，房地产信托的收益率也开始出现波动。

　　用益信托的统计数据显示，今年1-3月份新发行的信托产品平均预期收益率分别为8.18%、8.14%和7.87%，而去年同期的数据为8.61%、8.8%和8.71%。3月份发行的信托产品平均预期收益率则降至7.87%，创下2011年3月份以来的新低，这也是最近两年来平均预期收益率首次低于8%。

　　更为紧迫的或许是募集渠道问题，“监管部门收紧银行理财产品、提示地产等行业风险，已经有城商行关闭了地产信托的代销通道。”一家信托机构经理称，地产项目的募集肯定会受影响。

　　作者：张晓玲