信托抵押品估值频现缩水

　　证券时报记者 张伟霖

　　信托业近期频现通过司法拍卖进行项目抵押品处置的案例。值得关注的是，目前进入司法拍卖程序的信托项目抵押品，在拍卖前后均在估值上大幅缩水。

　　抵押品前期估值准确与否关系到后期信托资金的安全回收，机构人士提醒投资者,进行信托投资时需提高风险意识。

　　信托项目频现流拍

　　信托业龙头中信信托近日项目兑付问题频发。继4月10日公告称将公开拍卖三峡全通项目债权之后，4月15日，拍卖公司山东齐鲁瑞丰公告表示，将重启中信信托另一项目舒斯贝尔特定资产收益权投资集合信托计划的拍卖程序。

　　齐鲁瑞丰公告称，舒斯贝尔项目的抵押物青岛舒斯贝尔房地产开发有限公司、青岛乾正置业有限公司项下土地使用权将于5月3日在山东省法院司法拍卖厅进行拍卖。

　　值得注意的是，经评估公司评估，此次拍卖的两公司土地使用权总价值为7.89亿元。而在2010年中信信托推介该产品时，相关抵押品的评估价值为12.75亿元。相对比下，抵押品估值缩水超过35%。

　　证券时报记者查阅相关资料得知，舒斯贝尔项目的投资方式为权益投资，发行规模为7.1亿元，预计年收益率为9%~13%，以此估算，正常归还信托投资人本息应付的总金额不低于7.73亿元。按照目前项目公开的拍卖评估值，虽然能够基本覆盖信托投资人本息，但以司法拍卖凑资仍存在相当大的不确定性。

　　事实上，这已是该项目经历的第二次拍卖。今年1月份，该项目曾在山东省法院司法拍卖厅以同样价格进行公开拍卖，但惨遭流拍。

　　而从近两年来被公开的其他案例来看，通过司法拍卖进行资产处置的效果并不太好。去年12月12日，中融信托青岛凯悦项目的抵押资产青岛凯悦置业集团有限公司名下的96套公寓，当日仅成交6套。

　　项目估值存较大水分

　　无论是质押物估值缩水，还是项目流拍，都对信托投资者如期足值兑付构成障碍。

　　对于舒斯贝尔项目拍卖抵押品估值大幅缩水，深圳某信托业人士表示，土地的价值评估确实存在很大的差异，而部分开发商为了融资，不排除会抬高评估价值拿到更多资金。

　　根据公开资料，中融信托青岛凯悦项目抵押品估值后核算的抵押率仅为40%（房地产信托普遍宣称抵押率为50%）。但在最终拍卖时，也显示项目估值存在较大水分。拍卖公告称，当期进行拍卖的1~5层（属于项目最好的位置之一）资产价格已缩水63%以上，其他位置缩水更多。深圳某第三方理财机构人士甚至估计，即便拍卖成功，也可能无法满足信托还款。

　　然而，“低抵押率”一向都是房地产信托向市场推介时的重要增信条件。抵押品的评估价值发生如此的剧变，无疑将扩大信托产品的投资风险。

　　上述第三方人士表示，如果条件允许，投资者可以通过了解周边项目的价格和租金，较客观估算抵押品的内在价值，再计算实际抵押率，评估信托产品风险。如果没有条件，就直接将项目宣称的估值打6~7折后，再估算抵押率。

　　此外，据信托业资深人士唐琪介绍，出于实际操作的需要，目前市场中有部分信托产品的结构非常复杂，往往采取股权信托、结构化信托等交易结构设计。但容易被信托从业者忽视的是，交易结构设计更重要的目的和出发点是为信托资金的安全回收提供保障。

　　以“东启幻境旅游度假酒店项目股权投资集合资金信托计划”为例，由于原股东不履行股权受让义务，信托公司将抵押物股权交由上海国际商品拍卖有限公司拍卖。但由于项目公司原股东向法院提起异议，拍卖被暂缓。而如果当初设计的是结构简单的债权类信托，信托公司对抵押物的处置显然将更具主动性。

　　作者：张伟霖