预售证难拿与“勾地”零成交 方兴地产3月业绩大降

　　观点地产网 李雯露 尽管在新政落地之前，方兴地产有关“针对改善和自住型需求的高端物业受"新国五条"影响较小”的说法颇为合乎逻辑。

　　但是在新政实施之后，该公司首发业绩出现“按月下降近7成、北京预售证难拿、梅溪湖土地零成交”这一现实，还是令人为其后市感到担忧。

　　三月七成降幅

　　上周，方兴地产公布其最新销售情况，今年3月，公司实现签约销售建筑面积共约3.29万平方米；实现房地产签约销售额6.48亿，环比下降67.6%。

　　对此，有市场分析师表示，3月份录得签约销售额按月下降，主要是由于当月方兴地产在售项目数量不多，可售货源有限，不过由于单月业绩并不具备普遍性意义，所以尚难就此判断其销售的好与坏。

　　“如果从第一季度来看，方兴地产已完成近40亿的签约销售额，已经达到全年130亿销售目标的31%，而行业的平均水平是26%，所以方兴在这方面表现尚可。”

　　数据披露，今年1-3月份，方兴地产累计实现房地产签约销售额39.40亿，累计实现签约销售建筑面积约11.62万平方米。

　　但另一市场研究人士就表示，从单月来看，方兴的地产项目不是特别多，而且有些项目单笔的销售会比较大，所以月与月之间其销售业绩会有波动性。

　　“该公司的产品相对比较高端，在过去政策持续趋紧的一年多时间里，方兴地产北京、上海的高端项目销售尚好，反映了其项目具有一定的需求量，特别是改善型需求。”但他认为，随着现在“新国五条”细则的落地，各个地方政府对高售价项目预售等多多少少方面都会有一些考虑，其后续影响尚难估计。

　　因此，他认为，方兴地产短期的业绩波动现在并不能说明太大的问题，但倘若这一趋势一直持续的话，就会令人担忧。

　　北京预售证难拿

　　值得注意的是，上述两位分析人士都认为，方兴地产3月业绩下滑的主要原因是由于当月该公司可售货源不多。

　　事实上，3月份，方兴仅在北京就有多个楼盘曾有开盘推新的计划，但均出现延期开盘的情况。

　　根据此前的楼盘广告，亚奥·金茂悦二期原计划在3月底面市，推出5号楼和8号楼，而后延期至5月份开盘；金茂府·悦公馆项目18号楼原计划于3月24日推出，共计154套房源，目前仍未有开盘动作。

　　有知情人士援引市场消息表示，目前北京对于高端项目预售证的发放把控的非常严，特别是对于均价在6万元/平方米以上的高端项目，北京市住建委已开始分批约谈。据项目销售人员透露，目前金茂府·悦公馆在售房源售价已达8万/平方米。

　　另有市场消息称，3月份，亚奥·金茂悦新一期取证房源因要求涨价而被住建委驳回，因此。自3月下旬起，北京已暂停20多个热销项目的网签，这些被停止网签的项目成交均价普遍在2万元/平米。

　　截至发稿日，在北京住建委网站上仍未能查到方兴地产上述两项目新一期房源的预售证。

　　“其实，北京国五条细则中就已明确提出，今年要确保新建商品房的价格与2012年保持稳定。而一季度已经出现较高涨幅，如果二季度遏制不住这一势头，全年的调控目标就会很难达到。”北京一家主要中介代理公司副总裁如此表示，他认为尽管约谈以及限制发放预售证等手段在去年也有使用，但北京今年会更为严格。

　　“去年方兴的几个楼盘（价格）涨的比较快，所以今年（对这些项目的监管）肯定会有所加强。”

　　现在来看，方兴地产北京项目今年能否顺利取得预售证，无疑将关乎其全年业绩。

　　据介绍，今年方兴地产在北京共有4个项目将陆续推新，除了上述两项目之外，该公司还计划在4月推出望京金茂府二期，共计96套房源。据望京金茂府销售人员介绍，其项目二期已于近日开盘，并已售完。

　　下半年，亚奥金茂悦三期、望京金茂府三期以及广渠金茂府楼王产品将相继面世；而位于亦庄的新项目也将在年内入市。

　　长沙“勾地”零成交

　　方兴除了北京高端项目销售，长沙梅溪湖土地项目无疑是其业绩又一关键增长点。

　　前不久，摩根大通在研究报告中就表示，过往方兴地产欠缺足以反映其执行力的记录，目前仅长沙及北京项目能展现快速资产周转策略。

　　然而据了解，3月份长沙梅溪湖区域并无新成交土地，仅有2、3宗成交意向。

　　查询公开资料可得，今年1至3月，该片区累计录得出让土地计容建筑面积约95.84万平方米，累计成交金额共计26.09亿人民币。

　　而其中，仅有的一单地块编号为[2013]网挂005号的岳麓区梅溪湖G-11地块为方兴出让，不过仅是由方兴地产自身旗下的长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司以底价10.08亿元摘得的。总占地约5.33万平方米。

　　据长沙业内人士介绍，目前梅溪湖项目的土地成交大多是以“勾地”的模式进行，之前已经达成共识，签订协议，然后再挂牌成交。

　　“实际上，已经达成了意向的企业才会在挂牌过程中做出摘牌的动作。相对来说，挂牌成交与"勾地"成交之间有一定的滞后性。”该业内人士补充解释称，有意向进入梅溪湖片区的企业可以与土地一级运营商去谈，在股款方式、价格等方面达成共识之后，再行挂牌成交。

　　“通过这种"勾地"的方式，目前在滨江新城、梅溪湖等板块都有大量的这种公开的土地供应。这些都可以直接与土地一级运营商取得联系，谈好付款方式、价格再行挂牌。”来源观点地产网)