在香港投资唐楼：如何获得入市良机？

　　陈宜飚

　　[ 那些精于投资的老唐楼投资客常常能购得比市价低30%的唐楼。为什么？道理很简单，这些人不单支付更多的佣金给地产代理，更是几乎隔三差五便会请区内的地产代理喝午茶。所以每年只有1～3个超便宜的放盘，便会被这些人第一时间得到消息而购入 ]

　　上期谈及，香港不少人把唐楼当作是常用的另类投资工具。和任何的投资工具一样，如果你在高位买入，那么再有潜力的投资品，也可能会让投资者得不偿失。

　　唐楼也一样，由于它的破旧和年代久远，实际上其价格一直没有一个定论。笔者曾经试过请几家银行给某个唐楼楼盘估价，结果发现，几家银行的估价大相径庭。在这种情况下，投资唐楼就更需要有专门的经验判断，不论是出价还是选址都非常讲究。同一个唐楼单位，有经验的唐楼投资者可能出的价钱会比那些纯用家要便宜几十万甚至上百万港元。

　　真的会有这么大的差别吗？

　　根据熟悉唐楼价格的地产中介披露的情况，一个全套租金在万港元左右、位于香港土瓜湾非繁华地区的唐楼，如果面积有50平方米左右，高层单位的价钱最少也要在250万～350万左右。可能很多人觉得奇怪，为什么这个幅度会差别如此之大？这里一方面有地域、街区和楼层的原因，另一方面还要看投资者与当区地产经纪的交情而定。

　　社区与楼层影响价格

　　从地域来看，越是接近商业区或是高档写字楼的唐楼价格就越高。在香港这个高楼林立的国际都会里，其实有相当多的老社区，里面都是这些破旧不堪的唐楼。它们极少会引起内地游客的关注，但如果是常住香港的人，却不可能不接触到这些楼群。

　　唐楼往往是被香港人称为“新移民”的草根群体的天堂。这些新移民不少是通过与港人结婚或是赴港求学后定居。由于他们还没有站稳脚跟，在财力上远不如那些投资移民，因此这些唐楼往往成为他们的落脚首选地。

　　同样是租用一个单人的空间，如果是在有电梯的公寓，目前在香港九龙和港岛的商业区一带，5000港元只能分租一个含单人床位的小空间，没有自己独立的卫生间和厨房；但如果是唐楼，这个价格有可能租到一个较大的套间，甚至还有可能带有一个小客厅，唯一不同的只是要爬几层脏兮兮而且昏暗的楼梯，所以唐楼对新移民和香港中低层社会的吸引力颇大。在一些高档的写字楼区，甚至一些外国雇员也喜欢租住唐楼，觉得这些古朴的楼房更具中国特色。

　　再从街区来看，那些有重建价值或是附近已经有财团开始收购的唐楼，通常价格会较进取；而如果唐楼处于较复杂的区域，则这个唐楼的价格往往也会被打个折扣。尽管香港治安总体良好，警察也会对这些复杂的区域加派更多人手巡逻，但香港人还是会对这种区域抱以警惕。

　　再看楼层，和喜欢住四、五层楼的内地习惯不同，香港人最喜欢住的是唐二、三楼，因为不需要爬太高的楼梯，所以这两层的租金相对要贵得多，房价也要贵一些。相对来说，最便宜的是顶层，因为租客除了要爬楼梯，还有顶楼漏雨及曝晒的风险。在香港，唐二楼和唐八楼的价格差个几十万上百万港元很正常。

　　对于买唐楼的职业炒家来说，博取高租金回报是首要任务，因此他们会尽可能地少投入成本，所以会选较高层的唐楼，比如同样租金收入都是一万港元，成本投入200万港元和300万港元，回报就差了2个百分点。

　　投资也要讲人情

　　上面说到，投资唐楼还要跟当地的中介搞好关系。为什么呢？这是因为往往这些中介在该区居住了10多年，对于哪个楼盘有什么潜在风险了如指掌，不仅如此，他们往往跟那些业主也是老交情，会在第一时间得到“特价盘”的消息比如某个唐楼的业主因为家里缺钱需要马上卖掉老房子应急，这时候他们的开价通常会比市价低30%甚至50%，而这个消息，一般是当区的中介第一个得到的。这时候中介给哪个炒家打电话，便等于是给哪个炒家送了30%的折扣。

　　记得笔者初次在香港置业时，由于“弹药”不足，因此特别希望购买一个唐楼单位，然而在看了几个楼盘之后，发现叫价都不是很符合心意。后来在和同区一个唐楼的地产中介林小姐交流时，她很坦率地说，如果不是跟本区的地产经纪很熟悉，在香港很难买到特别便宜的唐楼。

　　她说，那些精于投资的老唐楼投资客常常能购得比市价低30%的唐楼。为什么？道理很简单，这些人不单支付更多的佣金给地产代理，更是几乎隔三差五便会请区内的地产代理喝午茶。所以每年只有1～3个超便宜的放盘，便会被这些人第一时间得到消息而购入。

　　林小姐介绍，在2008年爆发金融海啸之际，有同区的唐楼业主便以比市价低30%的价格放盘，结果她第一时间通知了一个老炒家，电话交谈不到10分钟，这个炒家便下定买入那间唐楼。如今每月收租近9000港元，回报率近14%；即便不算租金回报率，这个唐楼的市值也翻了一倍多原因是特区政府已经宣布将会在两年内将该区纳入地铁网络，同时在旁边的海港兴建邮轮码头，并且可能会收购全区的唐楼，以兴建大型的住宅区和商业中心。

　　“当年那个前业主的儿子因为金融危机，突然经济上遇急，为替儿子还债，因此老业主作价特别便宜，但是条件是必须立刻成交，即不能等那些需要向银行贷款的买家，这正符合了那些老炒家的条件。”林小姐说。

　　“我们喜欢把楼卖给那些职业炒家，因为他们不像那些买房自住的人，要看好几次房子才能决定买不买；这些炒家从来是不看楼的，而且大部分是现款现付。我们一个电话过去，告诉他几号楼房的第几层，再说一个价格，基本上他们马上就能决定要不要买。对于经纪和卖家来说，我们最喜欢这类买家。”她说。

　　而那些用家，不仅要看楼，而且喜欢东挑西拣，对于用惯电梯的现代人来说，这些地产经纪每次都要爬楼梯，也是不小的考验。

　　买家不看房子对于中介还有一个很大的便利之处，即一般香港的唐楼都是分成好几个间隔的，每个套间里会租着不同的租客。即使业主想卖房子，租客也有理由拒绝让准买家进门看房。这对那些一定要看完房子才能下决定买的用家来说，是一个较大的风险。

　　最近几年，笔者也接触到不少的内地投资客，他们希望把资金挪来香港做投资之用。笔者也陪着这些人看过一些楼盘，却发现他们往往是站在“刚需”的角度考虑买房的对象，结果选的往往是一些高价位的新盘。如果单纯从地产投资的角度来看，笔者私下认为，上述唐楼老炒家的做法可能更值得一学。

　　（作者现为香港金融机构研究员，有关内容仅代表个人观点，不构成投资建议）

　　作者：陈宜飚来源第一财经日报)