北京租房市场样本调查：疯狂的房租 无奈的租客

　　央视日前披露的一份统计数据显示，今年一季度北京单套房平均租金价格已经攀升至3660元，较2008年上涨82%，5年时间涨幅近乎一倍。

　　房租为何会疯涨？我爱我家副总裁胡景晖表示，新增住宅供应不足、外来人口大量涌入以及CPI不断上升是推高房租的三大核心因素，解决问题还要从这三个方面入手。

　　年年岁岁房子相似，岁岁年年租金见涨。央视日前披露的一份统计数据显示，2008年北京单套房每月的平均租金价格是2010元，但之后逐年上涨，至今年一季度租金价格已经攀升至3660元，较2008年上涨82%，5年时间涨幅近乎一倍。

　　令人称奇的是，5年来，北京房租平均涨幅竟然跑赢了房价。数据显示，2008年北京市商品住宅期房成交均价为1.28万元/平方米，而今年一季度商品住宅成交均价约为2.2万元/平方米，上涨幅度为71.87%，房价涨幅小于房租涨幅。

　　北京的房租到底有多贵呢？北京房地产中介行业协会公布的数据显示，2012年全市平均租金为每月每建筑平方米53.5元，市场整体租金同比上涨8.9%。其中，西城区金融街区域租金最贵，每月每平方米85元；顺义城区在抽样区域中最便宜，每月每平方米为26元。

　　疯狂上涨的房租已然成为物价上涨的重要推手。北京今年3月份居民消费价格指数（CPI）上涨3.6%，与全国2.1%的涨幅相比高出不少，其主要原因在于房租猛涨。据统计，3月份北京房租同比涨幅达8.4%，环比涨幅达13%，一季度房租同比涨幅达9%。

　　在房租猛涨的同时，北京租房市场却呈现出种种怪象：租房人话语权仍然不强，议价能力并未提高；房东涨价理直气壮，质问现在还有啥不涨；房屋租售比不降反升，很多房东却宁租不售，视房子为“聚宝盆”……

　　房租为何会疯涨？我爱我家副总裁胡景晖向证券时报记者表示，新增住宅供应不足、外来人口大量涌入以及CPI不断上升是推高房租的三大核心因素，解决问题还要从这三个方面入手。

　　租客的无奈：涨价没商量

　　“房子刚租了一年，房东就提出要涨一千块。”林女士向证券时报记者谈起去年底房东提价的经历时，语气有些不平静。

　　“为什么涨？房东很干脆地说市场均价涨了，我也得涨，就这么简单。”林女士说，在她的据理力争下，最后涨了500元。500元对于收入属于中产的林女士来说不算什么，但她的原始租金起点已是每月一万，在这么高的基数上房东急不可待地加价，这多少有些出乎她的意料。

　　林女士租的是西城区官苑8号的一套100多平方米的三居，属学区周边房，是北京房价和房租上涨较快的代表性区域，租房需求大，林女士也是为了女儿到附近的一所名校上小学才搬到此处。

　　林女士的女儿刚上小学二年级，由于西城区好学校集中，女儿可能还要在西城求学十多年，不过林女士并没有打算买房。

　　“现在房价太高了，一下拿一大笔钱出来，毕竟不是一件容易的事，另外，我也觉得不值，还不如租。”林女士若要买学区周边的房子，每平方米少的5万，多的则要8万到9万。目前她把朝阳区的自有住房出租，每月6500元，也可以弥补她一部分租房的开销。

　　那么2008年以来，像这样的学区周边房租金价格涨幅到底有多大？从常女士对证券时报记者讲述的租房经历中可见一斑。

　　两年前为了儿子到北京四中就近上学，常女士租了西什库大街19号院一套50多平方米的两居，房子建于上世纪80年代，破旧且无物业管理，房子里木地板已有好几处露出黑印，厕所瓷砖也掉了几块，但房东在租金上丝毫不让步，每月5000元，你不租，想租的人多的是。据常女士了解，之前的租户是2008年夏天入住的，房租当时是3000元。

　　“听中介说，最近小区类似的房子都租到6000元了，哪天房东要给我涨价也说不定呢。”常女士担忧地说。

　　在不断上涨的房租面前，租客一方虽然苦恼，但最终往往不得不为此买单。“从去年底开始已经涨了500块，要不是方便上班，估计也就搬走了。”租住在北京东三环劲松小区的张先生告诉证券时报记者，目前跟妻子租住的是精装修的一室一厅，2011年跟房东签约时月租金为2900元，今年3月份租约到期后，房东告知要涨600元。因气不过房东涨价，小两口为此另找房源，谁料通过中介了解到，像他们这种户型和装修条件接近的月租金已经在3500元以上。

　　“本想着略微加点钱，租个两室一厅的，家里来人也宽敞些，看来更是没戏了。”张先生说，两室一厅的房子去年还3500元不到。现在装修好点的要往4000元以上走。对于他们一万元左右的家庭总收入来说，除去生活各项开支，压力还是很大。无奈之下，张先生只好咬咬牙每月多掏600元跟原房东续租，两室一厅的打算也就此搁置。

　　房东的理由：现在啥不涨

　　“你问我为什么涨房租啊？现在有什么不涨价的？头一天我去小摊买肉饼还是10块钱一张，第二天人家就说12了，20%，说涨就涨。我这个房租从5000涨到5500，也才10%嘛。”面对证券时报记者的询问，家住西城区的夏先生理直气壮地说。

　　房租上涨只是物价上涨的一个缩影。在物价不断攀升的背景下，依靠提高房租增加收入，对抗通胀，成了很多房主的现实选择。

　　我爱我家副总裁胡景晖告诉证券时报记者，现在有很多曾经的拆迁户拥有多套住宅，这些住宅出租后的租金收入是他们收入的主要组成部分。面对物价上涨，他们只能选择涨租。

　　“涨与不涨，也不是我说了算，中介老打电话问我，您的房子租吗？现在可以租多少多少了。我一听房租涨了，我当然也要涨了，要不我傻啊！”房主向女士在电话中快人快语地回答了记者的提问。

　　房租上涨可以成行，是因为巨大的租房需求作支撑。中原地产市场研究部提供的数据表明，今年3月份北京住宅租赁市场供需比达到了1:7.6。

　　近年来北京房租涨幅巨大，然而由于很多区域的房价上涨更为迅猛，导致衡量房屋投资价值的“租售比”指标不降反升，这意味着靠出租房屋回收住房投资的时间会更长。即便如此，很多房主仍然坚定地选择租而不售。

　　“租售比”是指每平方米月租金与每平方米房价之间的比值。目前国际公认的合理租售比应该在1：200~300之间，但从2006年开始，北京的租售比就突破了1：300，近一两年更是达到了1：500甚至600，这意味着房主出租40年甚至50年才能收回投资。

　　在胡景晖看来，若不考虑房价上涨因素，目前的房屋年投资回报率还不如银行活期存款。

　　按理说，租售比达到如此高位，房主应该有动力抛售房屋回笼资金，从其他渠道获取更高的收益，然而由于房价上涨预期强烈及缺乏好的投资渠道，很多房主选择囤房出租。

　　坐在朝阳区东四环外润枫水尚小区的大三居里，年近50的郝女士看上去神采奕奕。“你问我这房子卖不卖？肯定不卖，只租！”证券时报记者至今仍清楚地记得三年前的看房经历。

　　“我手上有6套房，都是只租不卖，我的经验是，房子是最靠谱的投资。这两年我买的房哪个没翻倍啊？”郝女士脸上不无得意。记者问她如果房产税推出房价可能下跌，要不要先卖掉几套。她不以为然地说，房产税对她没什么影响，她的房子都是2007年以前买的，最贵的像润枫水尚这套房，买时才每平方米8000元，再跌也跌不到这个价位了。

　　如今，润枫水尚的二手房报价已接近每平方米4万元，郝女士的捂房决心想必是更坚定了吧。

　　在北京，除了这样以投资作为目的而购房的业主，也有很多人是凭借继承以及单位分房而持有多套住房，并且只租不售。刘女士夫妇便是这样的一个例子。

　　刘女士和丈夫参加工作后分别从各自的单位分到一套一室一厅的房子，但出于改善住宅水平的目的，他们又攒钱买了一套三居。在双方父母去世后，两人又分别继承了一套房。这样算下来，刘女士夫妇共拥有五套房。然而有着稳定工作收入的刘女士夫妇，从没有考虑过卖房，而是将自住之外的四套房全部租了出去。

　　“我们并不需要卖房的那笔钱，更何况现在房价一直在涨，以后有需要了再卖更合适。”刘女士对记者说。

　　对于这部分人群，即使房价在未来有下跌的可能，他们手上的大部分房子可以算作零成本，根本不会形成亏损。

　　三大因素推高房租

　　为什么北京的房租上涨如此疯狂？胡景晖在回答证券时报记者的提问时说，市场上新增住宅供应不足、外来人口大量涌入以及CPI不断上升是推高房租的三大核心因素。

　　据胡景晖介绍，目前，北京平均每年新增外来人口至少60万，然而每年北京新增商品住宅为8万套，新增政府保障性住房不足10万套，累积起来也就是每年18万套的新增住宅，这不仅不能满足外来新增人口的需求，连原本居住在北京的人也无法保证新房供应。

　　此外，因为房地产调控政策的实施，大部分外来人口不能在北京买房，也就无法从租房市场中转换出去。再加上由于北京近几年实施整体规划，拆迁较多，导致越来越多的人涌入租房市场。

　　再有，在住房供应偏紧之时，遇上近年来物价不断上涨，房东只能随市加租，作为应对手段。

　　一路疯涨的房租，好似开弓之箭，让无数租客心中忐忑不已。“若不能解决根本问题，恐怕租金还会继续涨下去。”胡景晖说。

　　胡景晖认为，解决房租疯涨问题的关键还在于能否加大新增住宅供应、有效合理地布局人口以及控制CPI上涨幅度。

　　作者：王瑞霞 张梦桃来源证券时报)