物业服务是否到位 业主可依据合同标准评判维权

　　近日，记者在对沈阳一些物业小区调查时了解到，很多业主对于物业企业收取物业费都用在哪些地方，仍是不清楚，只能简单提 “清扫楼道”、“修剪花草”、“看门”等三四项服务内容，有的业主抱怨自己的物业费比别的小区贵，但服务内容看不出差别来。

　　沈阳市物业管理协会相关负责人建议市民，很多物业小区，业主与物业产生的纠纷多来自于服务项目不明确。业主应该尽可能了解自己所在小区物业企业在投标时所签订合同里的服务标准，按照服务标准来对照物业公司目前提供的服务，业主投诉时也应该按照合同中的服务标准。

　　业主多数只知道物业服务在保洁保安

　　通常来说，一个小区的业委会应该通过第三方即物业服务质量评估公司，来对物业费评估，这样才可以根据小区业主交多少物业费知道需要什么样的物业服务内容，或者说什么样的服务内容达到多少物业费。一般而言，业委会代表业主跟物业企业签订合同，合同里都有服务内容。业主对物业服务是否满意，应该根据合同里的服务内容标准来衡量，并可依据此标准来进行投诉。

　　家住浑南江南水乡的邵女士告诉记者，她留意过小区的公示栏，没见过物业公示账目。三四年前入住时，因为开发商原因延期入住，但物业费还要交。当记者问及“物业费都用在哪里，你能提一下吗”，邵女士表示，她也只知道交的物业费只是用在保洁、保安以及园区绿化方面，其他方面都不清楚。业主抱怨的物业服务内容，很多都在保洁、保安方面。在生活中，很多业主也经常会遇到，电梯广告牌碎了，担心孩子被碎玻璃扎到；咨询土地证等问题，物业公司常推脱说不归自己管，弄得业主不清楚物业公司究竟管什么？

　　4月19日，记者在大东区联合路附近的文华园，随机询问了近20名业主，其中，除了提到保洁、保安、园区绿化等，只有三四位业主说出了还有共用部位、共用设施设备的日常运行维护等。一位业主甚至表示：“不知道物业做了什么，除了保安、保洁，园区绿树也不多，没看到做什么，感觉就是只收费不服务。 ”

　　一些物业人士认为，业主不知道物业服务内容有其历史原因，由于沈阳市前期物业费审批一直由物价部门来做，买房子时，尚不足以重视物业服务内容，因此容易产生好像没感觉有什么物业服务的印象。

　　业主对小区公共收益来龙去脉缺乏了解

　　在记者调查中了解到，业主们不但对物业服务内容不清楚，很多业主对于小区公共收益也不清楚。

　　家住铁西区某小区的业主周先生告诉记者，他以前根本不知道自家电梯里的广告牌收入是归业主共有的。一次上网看消息，南方某城市，小区物业公司将公共设施经营所得的收入发给每个业主100元钱，他才知道原来电梯里每个展版广告收益都应该是业主共有的，也才知道有公共收益这回事。小区里一些公用设施都租出去了，这些钱都用在了什么地方，他都不知道。问物业公司，物业公司的答复是这笔钱物业公司一分钱也没得着，主要是补贴物业费了。

　　大东区东方俪城的业主高先生向记者诉苦，以前只知道车进园区要交钱，后来才知道这钱也归业主共有。园区停了那么多车辆，车位费每个月都上百元，这些车位费加一起，应该不是小数目，这些费用都用哪了？沈阳长青万科花园新城的业主委员会胡主任告诉记者，入住10年左右，小区里有几处公有产权的房屋，此前由于业主们都不清楚这些属于业主共有的，一直处于私人使用状态，业主们当然也不清楚收益都到哪里了。他们这一届业主委员会任期以来，一直着手重新查清小区里属于公共产权的设施与住宅，其中还有一所幼儿园正在与相关人员进行交涉。极少数业主表示，虽然知道小区有公共收益，但物业公司利用小区公共部位进行经营时，从未征求过业主的意见。

　　沈阳市物业管理协会相关负责人解释，很多小区业主不知道小区公共收益来自哪些方面，也不知道用在何处，一方面是一些业主对小区公共收益意识淡薄；另一方面，说明业主对小区公共收益的来龙去脉缺乏了解，业主的知情权没有得到足够尊重。

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　　物业服务内容有“样本”

　　沈阳市物业管理协会副会长蔡菊茹告诉记者，业主不清楚物业服务内容以及物业费支出项目，可以查沈阳市《关于物业服务项目收支情况公开有关事宜的通知》。 《通知》要求物业企业公布年度物业情况报告，物业服务费报告应当包括以下内容：项目基本情况。对物业服务项目基本情况、收费标准、物业服务费用收费方式进行文字描述，简要地反映物业服务项目的总体情况；物业服务项目收支总体情况。包括整个会计期间内物业服务项目的物业服务费用收支情况、物业经营收支情况、物业共用部分经营收支情况，以及业主累计欠费情况等；重大管理事项。对整个会计期间内发生的重大管理事项进行文字描述，使业主全面了解物业服务企业的服务内容和资金流向。其中还公布了有关物业费收支的 “样本”。 “样本”有物业服务项目的收支明细表，表格中包括本年物业服务费收入、本年物业服务费支出、管理人员费用、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用、物业管理区域清洁卫生费用、物业管理区域绿化养护费用、物业管理区域秩序维护费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用、经业主大会同意的其他费用、税金、本年末累计收支余额等详细数字。(张春红) 来源辽宁日报)