一季度济南楼市“春意盎然” 呈现量价齐涨趋势(组图)

　　2013年一季度已经结束了，回顾一季度的省城楼市，可以说是阳春不断，无论是从商品房的成交数量，还是从价格看，都是一个高点接一个高点，呈现出总体向上的趋势。

　　[房价篇] 环比上涨，同比下降由中国房地产指数系统百城价格指数提供的数据显示，进入2013年以来，济南的房价整体呈现一种比较平稳的发展趋势。从环比看，除了1月份与2012年12月份的房价环比涨幅稍微大一些外，一季度的三个月的房价都是略有增长，但是增长幅度几乎可以忽略不计。此外，图上所显示的房价同比情况，2013年的一季度较2012年一季度均有大幅度的回落，以2012年一季度房价的最低点三月为基准，与2013年一季度房价的最高点三月份相比较，房价的差额约在500元/平米左右。对于2013年一季度房价同比上涨的原因，有关人士认为自1月份以来，省城购房者对于商品房一直都是“热情不减”，所以在进入2013年以来，很多开发商将房价进行了一定幅度的向上调整，在很大程度上成为一季度房价环比上涨的推手。

　　对于房价同比数据下降，分析人士表示，2012年12月前后济南的房价之所以出现如此大幅度的下降，主要是由于2012年12月的“百城价格指数”从权重设置及样本数据采集等方面较以往进行了改进。从这种意义上说，漂亮的只是数据而已，房价未必真的是有如此大幅度的下降。

　　[成交篇] 新房网签23227套，同比上涨115.16%从1月份的7635套、2月份的3810套，再到3月份的11782套，2013年一季度新房网签的数字用“火爆”来形容，真的是一点都不过分，尤其是仅3月份一个月，济南新房的成交数量就达到了11782套，其中仅住宅成交量就达到6996套，是2月商品房总成交的2倍，也超过了2012年一季度商品房的总成量10795套，同比上涨115.16%。

　　从一季度单周的成交情况看，单周成交总量最低点出现在2月11日-2月17日，当周住宅成交量为78套，商品房的总成交量为210套，次低点则出现在1月1日-1月6日，当周住宅成交量为656套，商品房成交总量为1135套。

　　对于这组数据，分析人士认为，最主要的原因还是因为假期的影响。成交量次低点的出现，是因为当周为元旦时间，而2月11日-2月17日，则适逢春节，其中假期的时间占了5天，仅有16日、17日两天的上班时间，这在很大程度上直接导致了当周的商品房成交量极低。3月出现一季度销售总量最高点。从图表的情况不难看出，一季度住宅成交的最高点出现在3月25日-3月31日，为2030套，次高点出现在3月18日-3月24日，为1856套。而商品房成交总量的最高点则出现在3月18日-3月24日，为3539套，次高点则出现在3月25日-3月31日，为3337套。

　　从3月份4个单周的成交情况看，成交总量最少的是3月的第二周，为2078套，但是这个数据从一季度整体的数据情况看，也要超过一、二月的情况。对于出现这种情况的原因，有关人士认为，一方面是因为继2012年下半年以来，省城楼市出现持续旺销的情况，而且随着楼市“小阳春”的到来，开发商加快新产品、新房源的推出，增加省城楼市的商品房供应量，满足了购房者多元化的需求，成为3月成交总量快速攀升的一个重要原因。

　　另一方面，新“国五条”颁布后，使部分二手房的潜在消费者转移到了新房市场，壮大了新房置业者的队伍。加之济南在3月20日公布了济南最新学区范围和辖区学校，在一定程度上也刺激了学区房范围内的新房的销售。

　　[政策篇] 新“国五条”出台2月20日，国务院常务会议明确了五项具体政策措施：完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设和加强市场监管，即新“国五条”。

　　而这一政策出台的主要背景，就是在2012年尤其是下半年，全国部分中小城市房价出现了快速的上涨，引发了新一轮的炒房热潮。部分投资一线城市房地产的炒房者，因限购的原因而将资金转入二三线城市或中小城市，有可能导致这些城市更大的经济与社会风险。2013年的新“国五条”是“国五条”的第五次调控升级。

　　国务院常务会议出台五项调控政策措施，要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。于是出现了3月最后几天，各个地方政府相继出台新“国五条”细则的情况。

　　在不少业内人士看来，各个地方版的“国五条”的出台，多是为了应对政府的要求，大部分城市在税收、限购扩容等敏感问题上，表述的都比较含糊，而对于大家普遍关注的20%的个税如何征收等问题，大部分城市在细则中都没有明确的体现。本刊记者　马妍　段丽丽

　　部分城市　房价或增长4月25日，中国社会科学院城市发展与环境研究所、社会科学文献出版社联合发布《房地产蓝皮书No.10》。房地产蓝皮书称，房地产市场供需总量和结构矛盾积累多年，2013年调控难度进一步增大。同时，党的十八大后国家经济政策向促进城镇化和改善民生倾斜，预期房地产调控方向也将围绕这两大主题展开。存量住房交易所得税、住房持有税、限购限贷、住房保障等房地产政策还可能在调控实践中进一步完善。其中，国办发17号文提出对存量住房交易征收20%个人所得税，2013年3月底各省陆续出台相关细则，对房地产市场影响较大。但该措施能否有效推行，能否起到应有的调控效果，还需要进一步细化和其他政策措施的配合。2013年中期以后，当交易环节的所得税调控效果不理想甚至助长房价、恶化市场环境时，一些大都市区住房持有税政策有望加快实施。

　　受宏观经济复苏影响，2013年房地产投机性需求增长压力可能有所缓解，但消费性自住购房需求有望加大释放。受2012年房地产投资相对低迷和2012年末房地产交易量大幅放大的影响，2013年新增房产供给将相对偏紧，而存量住房供给则取决于调控政策走向。就全国平均状态而言，持续的求大于供是推动价格上涨的重要因素。

　　2013年房地产市场交易取决于具体政策措施选择和执行力度。如严格执行20%个税政策将压缩存量住房供应，短期内加剧供不应求市场格局，可能助长房价增长；如政策重心转向住房持有税，则加快存量住房入市供应，缓解供不应求格局，可能促使房价平稳走势或有所回调。

　　业内人士分析认为，城市间房地产市场分化将加剧，中小城市新增自住性住房需求主要来自乡至城移民，房价以农村建房成本作为参照，房价收入关系向农民工和农村家庭收入看齐。房价增长可能相对平稳甚至有所回调。大都市区以追求多样化就业机会和消费服务的中高收入城至城移民为主，其房价收入关系向全国各地高收入家庭看齐，房价可能存在一个持续的增长空间。来源山东商报)