四月前三周楼市成交显著回落 二手房降幅大于新房(图)

2013年3月1日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作通知》，地方“国五条”则于3月末集中出台，受政策预期影响，楼市成交量在3月达到近年来的高点，但政策落地后，成交量下滑显著。

　　新房受新政影响显著成交量大幅回落

　　新政影响逐渐显现，4月前三周成交量高位回落，但仍高于去年同期。根据监测，2013年4月前三周，全国20个代表城市周均成交288万平方米，同比增长47.6%，且比去年全国周均水平高出4.5%，但比3月周均成交量大幅下降24.6%，主要原因在于3月在“国五条”细则预期和开发商推盘量加大等多重因素的带动下，需求集中释放，周均成交量达到近年来单月最高水平，而随着上月末各地“国五条”细则陆续出台，新政对成交量的影响在本月开始逐渐显现。

　　4月第三周，成交量在第二周短暂回升后再度下行，环比下降7.3%，但同比仍增长20.2%，成交282万平方米。对比2010年4月“国十条”政策，市场成交量在“国十条”出台前也达到阶段性高点，出台后却连续三个月成交量下降40%，此次“国五条对整体楼市的影响还是小于2010年的“国十条”。

　　二手房成交显著回落整体降幅大于新房

　　各地围绕“国五条”制定的房地产调控政策细则执行以来，一线城市交易量大幅下降，三四线城市相对平稳。一个月前，一线城市相继出台了“国五条”实施细则，包括单身人士禁买二套房、严格执行20%的所得税等政策。4月份二手房交易戛然而止，买卖双方重回深度观望。4月前三周，全国20代表城市日均成交量相比3月降幅均超过50%，其中北京降幅最大，为87%。

　　与热点城市相比，三四线城市的楼市则没有明显变化。专家认为，“按差价20%征税”这一条款成为分水岭，让一线城市和三四线城市的房地产市场呈现冰火两重天的态势。现在从各地细则对征收个人所得税问题还没有明确的说法，只有个别城市按照个人所得税20%差额来征收，绝大部分城市还是沿用过去的按照总额1%-2%征收个人所得税，这样对楼市影响不会太大，对整个二手房交易建立的影响会逐步减退。长远看，除了个别热点城市之外，全国楼价整体将处于稳中有升的状态。今年楼市还会继续保持温和回暖，楼价会温和上升，这是大的概率。但是这种温和上升是在稳中求进或者稳增长的宏观态势下出现的。

　　土地供应加大楼面价、溢价率稳步回升

　　4月前三周，全国300个城市住宅用地推出2925万平方米，环比大幅增长57.8%，同比下降1.3%；　其中成交1459万平方米，环比下降33.5%，同比增长4.1%；土地出让金达571亿元，环比下降28.6%，同比增长37.9%。4月住宅用地价格整体在3月小幅回落后回升明显，楼面均价环比上涨11.8%，为1631元/平方米；溢价率继续上升至21.7%，分别较上月和去年同期提高5.0%和17.2%。从4月前三周全国住宅用地十大地王来看，十大地王的溢价率较3月提高5.8%，达49.1%。

　　新政压制短期上升空间全年楼市销量增长无忧

　　历史数据显示，房地产调控政策出台后置业者通常会陷入一个较长的观望期，量价上行空间受到抑制，短期来看，价格方面随着各地“国五条“细则落实，房价涨幅有所放缓，放缓程度将依据各地方政策严厉程度以及执行力度有所不同。 记者张阳阳来源山东商报)