4月20个典型城市新建商品住宅成交面积同比增长24.7%

　　上海易居房地产研究院5月3日发布了《4月份典型城市新建商品住宅成交报告》。报告指出，4月份，20个典型城市新建商品住宅成交面积为852万平方米，同比增长24.7%，环比下降33.0%。4月份的成交，印证了新政实施首月楼市降温的市场判断。尽管20个城市跌幅大小不一，但总体情况表明楼市集体沦陷的特征。

　　易居研究员严跃进指出，新政效力的继续释放，以及各地差异化政策的进一步深入，将促成未来数月成交量继续有所调整。同时对当前楼市需求亦应区别对待。只有强化“疏堵排漏”的需求引导模式，新政下的楼市才可能出现健康的成交环境。

　　一、新政实施首月楼市迅速降温

　　4月份，上海易居房地产研究院监测的20个典型城市新建商品住宅成交面积为852万平方米，同比增长24.7%，环比下降33.0%。4月份的成交，印证了新政实施首月楼市降温的市场判断。尽管20个城市跌幅大小不一，但总体情况表明楼市集体沦陷的特征。

　　撇去2月这一包含春季因素的月份，4月份的行情创下了近12个月成交量的历史新低。在3月份购房需求得到有效释放的前提下，市场恐慌情绪已被4月份观望心态所取代。

　　1-4月份，新建商品住宅成交面积月累计值的同比增幅较1-3月份有所下滑，即从1-3月份的94.4%下滑至72.6%。当然，同比增幅数值依然较大，市场依然好于过去同期水平。

　　结合2011年的同期表现，这一结论依然成立。2013年1-4月新建商品住宅成交面积累计值较2011年同期相比，增长了35.9%。对比过去两年同期水平，2013年1-4月的总体表现，表明新政洗礼下的楼市，依然难以掩盖市场需求增加的事实。当然，这种增长的需求迫切需要新增供应等力量的密切配合。

　　二、城市分类中，三类城市均出现降温态势

　　1、一线城市成交下降了近一半

　　4月份，4个一线城市新建商品住宅成交面积为257万平方米，同比增长8.3%，环比下降49.7%。作为新“国五条”细则“轰炸”的前沿阵地，一线城市的成交下降了近一半。

　　4个一线城市均出现了不同程度的环比下滑。其中北京的跌幅最大，为61.9%。同时，广州、上海和深圳的跌幅分别为54.8%、41.3%以及0.8%。在3月成交突破历史性大关后，4月入市者的观望心态迅速“冰冻”了一线城市的楼市。一线城市的率先反应，随同二三线城市共同演绎了4月降温的行情。

　　2、二线城市环比跌幅介于一三线之间

　　4月份，7个二线城市新建商品住宅成交面积为390万平方米，同比增长39.4%，环比下降23.1%。

　　二线城市的环比跌幅介于一三线城市之间。新“国五条”细则的实施，也对其楼市的降温产生了相应的影响。而从单个城市来看，福州的环比跌幅最大，达到了48.3%。

　　3、三线城市跌幅最小

　　4月份，9个三线城市新建商品住宅成交面积为204万平方米，同比增长23.5%，环比下降19.1%。

　　相比一二线城市，三线城市的环比跌幅最小。这与楼市新政实施的波及程度有比较大的关系。而从单个城市来看，茂名的跌幅最大，为35.4%。

　　三、未来数月成交量还将有所调整

　　4月份各地楼市一改3月火爆状态，迅速转为冷清格局。新政实施的效力显现、需求提前得到透支，解释了4月成交疲软的态势。新政效力的继续释放，以及各地差异化政策的进一步深入，将促成未来数月成交量继续有所调整。

　　当然，此次楼市的集体沦陷，是入市观望情绪支配下的一种蛰伏现象，因此更应理解为是一种短暂的市场行为。4月份及1-4月累计的成交量同比增幅均表明，市场需求并未消失，持续增加仍是一个不可逆的趋势。因此，新政打压下，仍应警惕楼市需求或从沉默转变为爆发的可能性。

　　同时对这种楼市需求亦应区别对待。一要疏导。即使对于不同性质的刚需购房者，也应引导其在不同产品、不同区域等方面进行分流。二要围堵。对于目前市场上出现的伪造居住证、更改工作年限等违规手段，应予以打击，从而防范各类规避楼市监管的购房行为。三要排漏。基于刚需购房者多样性的考虑，应注重挖掘和发现各类刚需的“死角”，尤其是在既有条件下无法享受政策的特殊困难者，从而减少新政给部分刚需购房者造成的误伤。只有强化“疏堵排漏”的需求引导模式，新政下的楼市才可能出现健康的成交环境。

　　附注：

　　20个典型城市按一二三线城市划分如下：

　　一线城市：北京、上海、广州、深圳。二线城市：天津、石家庄、青岛、南京、杭州、南昌、福州。三线城市：唐山、淮安、扬州、常州、九江、莆田、惠州、茂名、北海。

　　上海易居房地产研究院 研究员 严跃进