机构发布白皮书称：成都写字楼投资回报率或降低(图)

　　日前，高力国际发布了最新出炉的《成都甲级写字楼市场白皮书》称，成都市场上素来高企的写字楼投资回报率（7%至9%）可能面临下行压力。

　　日前，高力国际发布了最新出炉的《成都甲级写字楼市场白皮书》称，优质办公载体的集中、快速供应，一方面提升了商务环境品质和物业市场成熟度，有利于城市发展，而另一方面，高力也指出，供应高度同质化亦会导致项目租赁竞争日益激烈，对成都市场上素来高企的写字楼投资回报率（7%至9%）可能面临下行压力。

　　供应量：约170万平米办公空间将入市

　　2012年，成都甲级写字楼市场开始进入供应高峰，当年新增7个项目，合计面积达516，787平方米，但短期内甲级写字楼市场整体租金保持相对平稳、空置率并未表现出大幅度上涨，由此看来市场吸纳压力尚未真正显现，而这正是得益于城市多个产业的不断发展所形成的写字楼需求空间。未来10至36个月内，预计成都甲级写字楼市场上还有约170万平方米的优质办公空间将供应入市，这一数字约为现有甲级写字楼存量的2.2倍。

　　高力国际西南区董事总经理蔡孟颐表示，成都作为中国中西部发展的领军城市，近年各项经济指标和政策面均表现出稳定、积极的趋势，并且正以其合理的城市规划、多元化的产业结构、逐步完善的配套和交通条件、现代化的政务服务和充足的人力资源储备对全国乃至全球的优质资金和人才形成有力吸引。正如社会发展趋势研究专家乔尔·科特金所言：判断一个城市是否有未来，有两个最重要的基准：一是吸引高素质的人才，二是吸引优质的投资。其中投资的质量很关键，所谓优质投资，一定是不可复制的，并且会为当地创造独一无二竞争力的优势产业。

　　需求分析：现代服务业企业表现突出

　　2012年1至9月，成都市优质办公物业空间约60%的份额由国内民营企业占用，这一组数据反映出民营企业已日渐成为支撑宏观经济的重要动力。随着近年民营企业发展提速、规模扩大，其对办公物业的要求亦不断升级，从而逐步成为了甲级写字楼的主力租户。根据当前的宏观政策面和成都市商务环境发展趋势，未来成都市民营经济还将保持总体较为积极的走势，其中来自现代服务业的民营企业将表现突出，而这一产业则正是甲级写字楼租户的重要来源领域。

　　2012年末，来自金融、商贸、房地产领域的企业位列成都甲级写字楼租户前三位，共同吸纳了市场中56%的优质办公空间；另一方面，来自能源和制造业领域的企业多为大宗租赁交易客户，但从整体面积占比来看，这类企业则只占约4%的份额。

　　租户性质分布：2012年末，国内民营企业为成都甲级写字楼的主力客户，使用面积占比达61%；外资企业受欧美金融危机影响，对办公物业的需求有一定程度的减弱，使用面积占比约为28%；部分国有大型企业或央企均有自建型办公物业，对租赁市场上甲级写字楼的吸纳能力有限。

　　市场展望：西部成为对外开放新空间

　　随着国内经济结构和经济增长重心的调整，对外开放的宏观格局已由沿海、沿江、沿边向全方位、宽领域、多层次的对外开放新格局转变，西部地区正成为对外开放的新空间。国际产业分工和转移范围逐步扩大，“外资西进、内资西移”步伐加快，中国内陆地区正成为全球经济格局中市场空间最大的区域和国际产业转移的重要阵地，这为成都深度参与国际国内分工合作带来了新机遇。

　　而新一轮西部大开发的深入实施以及成渝经济区、天府新区建设上升为国家战略，使得成都在国家发展全局中的战略地位更加凸显，为成都持续推进城市国际化提供了良好的政策环境和不竭的发展动力。

　　蔡孟颐表示，成都作为中西部地区的中心城市，其所面临的机遇和空间是毋庸置疑的，而随着城市经济持续向好，甲级写字楼这一现代商务环境的必备载体也必将获得源源不断的发展动力。然而，短期内大量新增供应集中涌入市场，既会造成明显的竞争压力，但同时也是市场成熟的动力；租户群体在宏观政策面积极、稳定的状况下，预期将保持较快的增长速度，为甲级写字楼物业的投资回报率提供一定支撑，助推市场完成品质升级。

　　背景链接

　　成都甲级写字楼市场发展概览

　　1998年-2004年

　　成都首个甲级写字楼项目，川信大厦1998年投入使用。2000年，冠城广场投入使用。截至2001年末，川信大厦和冠城广场均基本实现了满租。其后城市之心和威斯顿联邦大厦分别于2002年和2003年陆续投入使用。

　　2005年-2009年

　　这一时期的甲级写字楼市场由市中心沿东大街和人民南路向东、南扩展；自2005年至2008年，成都甲级写字楼市场上连续四年均有新增供应，2008年末整体空置率攀升至十年内最高点，达30%；2009年，甲级写字楼市场无新增供应，截至年末，市场整体空置率降至18%。

　　2010年-2013年

　　仁恒置地广场于2010年投入使用，成都甲级写字楼市场开始进入物业存量和物业品质同时提升的阶段，自2010年至2012年，甲级写字楼市场累计新增优质物业面积达695，791平方米，这一数量远高于2009年末的高端写字楼总存量；此外，预计还有逾40万平方米的甲级办公空间将于2013年陆续供应入市。 华西都市报记者李晖