房地产：土地市场回暖迹象明显 荐4股

　　与众不同的观点:

　　我们非常看重后市流动性变化对商品房销售去化的影响。从近期M2的高企和央行仅13%的增长目标可以看出,今年市场流动性前松后紧的概率很大,下半年中性偏紧的市场资金面不足以支撑楼市销量持续高增长。结合今年调控政策易紧难松的局面,我们维持对行业 的“中性”评级。

　　投资要点

　　商品房成交量同比上升,环比下滑。在市场流动性充裕和去年同期低基数双重因素的共同推动下,1-4月全国商品房共实现销售面积29761万平米,同比增长38.0%;共录得19847亿元销售收入,较去年同期增长59.8%。其中4月单月成交额5856亿元,环比下滑11.7%,表明在楼市在新政调控下已略有降温。

　　房地产投资保持较快增长。在新开工和在施工面积上行的推动下。房地产行业投资保持较快增长。2013年1-4月,全国房地产行业投资总额19180亿元,同比增长21.2%,增幅较1-3月提高0.9个百分点;其中,商品住宅投资总额13121亿元,同比增长21.3%,增幅较1-3月提高0.1个百分点。值得关注的是,从4月开始开发企业拿地热情大幅提高,推动了近期土地市场的快速回暖,一二线城市地王频现,今年1-4月全国土地总成交额同比增长11%。

　　资金面宽松,房企财务状况持续好转。2013年1-4月,国内贷款增速25.16%,增速较1-3月上升6.9个百分点,仍维持在近年来的高位。而企业销售收入的大幅增长,更是彻底扭转了房企经营现金流入负增长态势。今年1季度全国房企资金平衡系数((销售收入+信贷资金净增额)/投资总额)达到1.13,标志着房企现金流入不敷出的现象已彻底改善。

　　投资建议:

　　维持对地产板块“中性”评级。我们认为流动性因素对地产板块的影响将趋于中性,推动本轮楼市销量持续增长的核心动力将逐步减弱。在销量增速放缓和政策易紧难松的双重压力下,地产板块缺乏推动其估值上行的源动力,我们维持房地产行业“中性”评级。

　　建议关注业绩确定性高且销量增长确定性强的公司,如保利地产、万科、招商等;今年来家居CBD业务快速发展的香江控股也值得关注。（广证恒生证券）