海印股份拟以收益权融资16亿 商业地产资产证券化再起航

　　上周末海印股份（000861.SZ）公告称，拟以15家综合性商业物业的五年内经营收益权为基础，以资产证券化方式融资16亿元，这也标志着券商开始迎接资产证券化转向常规后的大规模“实战”。这是继越秀集团成立越秀房托（00405.HK）并于2005年在香港上市后，国内商业地产的 再一次资产证券化新尝试。

　　3月15日，证监会发布《证券公司资产证券化业务管理规定》（下称《规定》），试点9年的券商资产证券化业务终于获得正式的“名分”。上周末，隧道股份（600820.SH）也公告称已收到大连路资产证券化项目专项资产管理计划募集的资金4.84亿元，拟证券化的基础资产为“大连路隧道专营权文件”中约定的2012年10 月至2016年7月间，应收专营权收入扣除隧道运营费用后的合同债权。

　　有分析人士认为，预计海印股份的融资利率在7%~8%之间；而相比之前2月底的征求意见稿，《规定》对二级市场交易的规定显得保守；另一方面，商业地产资产证券化有可能降低政府对地产的调控能力。

　　海印自行承担1亿次级风险

　　海印股份称，拟进行资产证券化的基础资产为“原始权益人因经营管理特定商业物业而享有的商业物业自专项计划成立之次日起五年内的经营收益权”，拟募集资金不超过16亿元，其中优先级资产支持证券不超过15亿元，由机构投资者认购；次级资产支持证券不超过1亿元，由海印股份代表原始权益人全额认购。海印股份承诺，若基础资产未来现金流不足以偿付完毕资产支持证券的本金和预期收益，则海印股份将代表原始权益人进行差额补足。

　　中投证券研究报告称，不考虑租金提升，预计海印股份上述标的资产未来5年的净租金收入约为21亿元，这次拟融资16亿元，质押率为71%；海印股份以自有资金约1亿元全额认购次级资产支持证券，相当于对15亿元优先级资产支持证券担保，若因风险使得优先级遭受损失，则损失由公司的1亿元次级资产支持证券先行承担；预计本次融资的利率在7%~8%之间。

　　一位从事房地产相关信托产品的业内人士向《第一财经日报》称，目前国内商业地产的投资回报率不高，年租金回报率仅为4%~5%，跟其他投资工具相比没有特别吸引力。对海印股份而言，如果不能给予投资者较高的收益率，未来在二级市场转让过程中可能会使得初始认购的投资者面临亏损，如果要使得这种融资模式可持续下去，需要让投资者先尝点“甜头”。

　　此前，华侨城（000069.SZ）设立的欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划，募集资金18.5亿元，优先级产品1年期预期收益率5.5%，两年期预期收益率为5.8%，三至五年期预期收益率均为6%。隧道股份项目中，优先级资产支持证券01预期年收益率为5.1%，优先级资产支持证券02为5.63%，次级资产支持证券暂无预期收益率。

　　二级市场之惑

　　广发证券认为，随着未来资产证券化进程的不断推进，存量资产的融资方式将更为灵活，例如目前高达几百家企业排队IPO的融资需求，完全可以通过更为灵活的资产证券化方式获得满足，进而缓和证券市场融资压力。

　　海印股份在公告中称，企业资产证券化产品，主要面向基金、券商、财务公司、企业等交易所的机构投资者发行，并在沪、深证券交易所的固定收益证券综合电子平台（综合协议交易平台）挂牌转让，并可通过券商做市、协议回购等途径增加二级市场流动性；且资产证券化通过非公开方式发行，可以针对公司和投资者的具体情况，设计更加贴合双方需求的证券品种。

　　不过，证监会在3月中公布的《规定》，与之前2月底公布的征求意见稿相比，征求意见稿中有关资产支持证券公开发行和在交易所上市的规定不见踪影。上述变动可能来自于其他金融监管部门的不同意见，目前资产证券化除了证监会的证券公司版本之外，央行与银监会也在推动信贷资产证券化的试点。

　　证券化或与地产调控相悖？

　　尽管在国际上商业地产收益的证券化早已很普遍，但在中国至今依然罕见。对此，华南一家基金公司固定收益研究人士认为，要引入资产证券化并使其在市场成功运转需要解决几个方面问题，包括资产证券化专门的基本法规，其中税收优惠是吸引投资的重要手段；投资的配套管理措施也很重要，例如需要对投资渠道、比例、资产组合、收入构成、信息披露等方面有所规范。

　　香港一位房地产业研究人士认为，过去国内始终没有真正开放商业地产的资产证券化，主要是考虑了具体国情，由于房地产行业始终为宏观调控的重点，加上越来越多地产公司是商业住宅“两条腿走路”，也有更多融资产品的产生，资产证券化很可能降低国家对房地产行业的宏观调控能力，而政府也会谨慎考虑金融工具的稳定性。

　　作者：李隽 王滋 张霞来源第一财经日报)