腾冲拿地与融资 雅居乐旅游地产资金大考

　　观点地产网 张媛娜 先有南京藏龙御景价格直降6000元，接着又传出广州富春山居开盘半年仅售出82套。近日，雅居乐的曝光率不可谓不高。

　　除此之外，雅居乐在土地市场亦频频出手，仅仅五月，就已收揽多幅地块。日前，更是再次进军云南腾冲。

　　腾冲拿地与融资

　　5月1 6日，雅居乐宣布以1.6亿元取得云南省腾冲县10幅相连商住地块使用权，占地面积达60.6万平方米，预计总建筑面积98.9万平方米，楼面地价约157元/平米。

　　据悉，雅居乐是次所购地块与其现有项目相邻，计划合并发展。算及是次所购地块，雅居乐在云南腾冲项目的土地储备总建筑面积为337万平方米。

　　历史资料显示，雅居乐于去年年底首次进入腾冲，以2.4亿元购入云南腾冲95万平米土地，总建筑面积161万平方米，楼面地价149元/平米，拟将项目打造成为集五星级国际品牌酒店、温泉养生区、民族特色商业街等为一体的国际级休闲养生度假城。

　　而关于本次在腾冲再次大幅拿地，雅居乐方面表示，云南腾冲项目周边生态环境优美，旅游资源丰富，预计将于今年年底开售。是次所购地块进一步补充了项目的土地储备，有利于片区开发及资源共享，进一步加强区域的品牌影响力。

　　除了腾冲外，雅居乐16日还宣布在广东佛山收入一商住地块。据悉，雅居乐以2亿元取得佛山市三水区商住地块，占地面积为4.5万平方米，预计总建筑面积为10.7万平方米，楼面地价为每平方米人民币1892元。

　　不仅如此，5月10日时，雅居乐以挂牌出让方式竞得佛山市顺德北滘新城区BJ-B-3号商住用地，最终成交价为12.2亿元，楼面价3960元/平方米，溢价率达112%。

　　而在此之前，雅居乐还分别在南京、上海、扬州大举斥资拿地。相关统计显示，雅居乐今年以来在土地市场上的投入已达37.6亿元，远超去年全年26亿元的购地额。

　　事实上，伴随着雅居乐近期堪称“疯狂”的拿地举动，其在资本市场亦动作颇大。

　　据5月16日雅居乐最新公告显示，其与上海汇丰银行、渣打银行、恒生银行、东亚银行、UBSAG新加坡分行及中国工商银行(亚洲)作为原贷款方及委任牵头安排行，恒生银行作为信贷代理人及渣打银行作为质押代理人订立信贷协议。

　　据此，雅居乐获授予39.78亿港元定期贷款信贷及14.82亿港元超额贷款，自信贷协议订立日起计为期36个月。

　　有分析人士指出，过去一直依靠广东省内项目和清水湾为主要销售来源的雅居乐，在去年海南清水湾销售进入低谷后，布局过于集中的风险也愈加突显。而目前雅居乐意图尝试摆脱这种局面，因此在今年加快了拿地的速度。

　　同时雅居乐大笔融资以对，似乎也并不难理解。

　　旅游地产的大考

　　不过，雅居乐旅游地产所需资金庞大，似乎这也是大家所担忧的地方。

　　观察雅居乐今年的拿地动作不难看出，雅居乐意在努力开始回归一二线城市，其或许正寻求回到安全系数更高的城市中心。

　　另一方面，雅居乐也开始寻找能代替清水湾为公司提供销售支撑业绩点的区域与项目，其大举布局旅游地产就可见一斑。

　　资料显示，从2011年开始，雅居乐在多个地方展开旅游地产的布局，包括西安、海南、辽宁和云南等地。尤其在云南，雅居乐更是与多个政府都签约旅游地产。

　　面对雅居乐如此积极的旅游地产布局，有分析师曾在其关于雅居乐的研报中写道：“大力发展旅游地产，能够在一定程度规避住宅地产的调控风险，预计从2013年开始公司旅游地产的收入占比有望达到三成。”

　　然而，真正令业内觉得其旅游扩张模式难以延续的是，即使清水湾项目目前看起来颇为成功，回报也的确丰厚，但以此为基础呈倍数扩张旅游地产，风险及资金投资在短时间之内也会急剧上升。

　　标普分析师陆枫就曾表示，发展旅游地产最大的风险在于，这种模式的房地产项目受经济影响大，不是刚需产品，销售对象并不稳定。

　　而且，即使是滚动开发，即使有着如此低的土地成本，但不管是发展旅游地产还是高端豪宅，开发商建筑及其他成本将大幅增加，尤其是旅游地产的前期投资不可小视。

　　有分析就指出，雅居乐这笔不小的融资与新增项目及开发有极大关系，而云南腾冲的大盘旅游项目作为雅居乐除海南清水湾外最为重要的战略之一，较多的资金投入也是无可厚非。当然，雅居乐融资并不仅仅是为云南项目输血，但从整体而言，旅游项目投资巨大，投资回报期长必须要有良好的资金能力方能支撑。

　　分析师们就指出，旅游地产或许是可以成为雅居乐未来业绩的新增长点，但短期内还达不到成为支柱的位置。因为资本投入在不断持续，但效果却未必就达到预期。来源观点地产网)