链家地产研报：商品住宅需求释放面临双重压力(组图)

　　截至目前，北京“国五条”细则落地后已一个半月，受到预售限价政策的影响，市场新增供应较低，难以形成有效补充。使成交量较正常市场时出现明显回落，涨价压力依然较大。

　　新政后供应量同比增长，但七成项目未签约，需求释放面临双重压力

　　根据链家地产市场研究部统计，5月上半月(5.01-5.15)新建商品住宅网签量为2560套，扣除保障房后仅2042套，比4月同期下降6.2%。自新政落地以后，近一个半月，纯商品住宅总成交量为7295套，同比下降17.4%。

　　另外，链家地产市场研究部统计供应方面的数据：今年初至今，新建商品住宅新增期房在进入预售状态的项目有45个，总供应量为11876套，供应量比2012年同期减少3.8%，近三年同期供应规模大体相当。但截至5月15日，尚未显示签约的项目数量占比，2011年-2013年分别是21.1%、32.1%、37.8%，是近两年的新高。且4月份以后入市的18个项目中仍有13个为签约成交。


　　链家地产市场研究部张旭认为，从近三年新增供应及成交情况的数据对比可以看出：

　　首先，成交量上，新政以后的商品住宅成交量是从1季度的高位跌落，但绝对值与限购后的往年同期比并没有出现较大幅度下滑，这一点和二手住宅市场新政后成交迅速跌至历史低位不同。因此，新房市场并未没有出现所谓的新政后迅速“降温”，而且新增项目的去化率接近4成，说明需求依然较为旺盛。

　　其次，从预售审批的入市量上看，并未较以往大幅减少。实际上影响成交的是目前开盘的数量较少。从新政后的成交结构看，仅有2成成交为今年的新增项目。其余都是在消化去年4季度集中供应后的库存累积。但今年一季度的高成交量使得库存被大量消化，加上新政以后供应收紧，开发商开盘滞后，使得需求释放面临多方面的压力。

　　2013年新增项目成交拟售价差大幅缩小，新政后项目成交价格多数上调

　　根据链家地产市场研究部统计，截至5月15日，2013年新增供应中，已成交的项目成交均价与拟售价差明显缩小，其平均值只有5.2%，而2011年和2012年同期，新增成交项目的成交价与拟售价格差分别为10.4%和16.7%。

　　另外，今年新增项目中，新政前后都有成交的，其新政后成交均价大部分都高于新政以前。

　　
　　链家地产市场研究部张旭认为，从已经入市开盘的项目看，不属于限价范围，因此新政并未对其销售产生明显影响。且多数项目新政后成交均价要高过新政以前。这可能是由于两个原因：一是新盘销售前期多消化相对低价项目；二是新政后房企仍然存在涨价意愿，小幅提价。“国五条”细则落地执行了较为严格的预售“限价”政策，但在需求较为旺盛的市场环境下，开发商为了保证利润和资金回笼有可能提高实际成交价格，这从今年项目拟售价与成交价差大幅缩小中也可以看出。

　　根据链家地产市场研究部统计，3月全市成交量前百的普通住宅项目，在4月继续有成交的有76个，价格上涨的占比为64.5%，但超过7成涨幅在5%以内。

　　张旭认为，新建商品住宅市场需求没有受到新政收紧的抑制，“限价”政策的实施则会使近期供应难以正常放量，尽管能够在市场上游控制房价上涨，但在开发商与政策的博弈过程中，供需矛盾或更加突出，实际成交价格难以出现下调。目前，受政策影响，新建商品住宅成交价格整体维持平稳，小幅上涨趋势仍未变。来源观点地产网)