弃道信托 房企融资转投券商、基金

　　接盘者

　　现在，在一家中型信托公司工作的陈经理感触颇深的是，他能给房地产老板们的许诺空间越来越小。去年年中，他就开始接触一个四川房地产项目，产品都设计好了，可是，公司过审一直下不来，因为对方不符合“432”原则（即四证、二级资质、30%项目资金）。结果今年初，这家房地产商就转投了证券公司。“据说就谈了不到俩月，项目就定了。”

　　而对于一些“合格”的大房企来说，信托公司的要价相对又较高，导致了项目合作受挫。

　　去年中旬，房地产信托收益高的时候在15%以上，发行费1%，管理费也能拿到3%-4%，整个融资成本在20%左右。“现在跟大房企合作，收益高于8%都不谈。此外，信托管理费也在下降。”陈经理说。

　　数据也说明房地产通过信托融资的规模在减少。

　　用益信托数据显示，2012年房地产信托发行规模为2169亿元，同比减少24%；房地产信托成立规模为1764亿元，同比减少35%。而就4月份而言，房地产信托在4月份成立61款，募集资金136.64亿元，占总成立规模的22.90%，环比下降3.84%。

　　即便如此，这仍然是信托公司具有相当规模，而且最赚钱的业务。同花顺数据显示，2012年60余家信托公司中，房地产信托占比较高的杭州工商信托、华能贵诚、爱建信托、平安信托、华润信托，产品（已清算）平均收益率均处于行业上游。

　　以产品收益名列第一的杭州工商信托为例，在上百亿的信托资产中，房地产投向业务高达70.92%。同时，该公司也成为去年赚钱最有效率的信托公司报酬率高达2.65%。

　　陈经理表示，这正是信托公司对房地产融资趋之若鹜的原因之一。目前，新发房地产信托的收益率已经跌破9%，与鼎盛时期相比下降大约5个百分点。

　　与券商及基金公司开出的条件相比，信托公司的报价吸引力并不高。

　　自券商资管放开以来，券商资管规模一路飙升，于2013年1月底一举超过两万亿（2011年年底券商资管的规模仅为2818亿）。这种通道业务中有相当部分资金进入房地产领域。

　　此外，据高通智库数据显示，目前房地产基金的规模约为400亿，其中机会型基金占主要比重，增值型基金占比较小，55%的基金是独立品牌的内资基金。

　　于2012年12月成立的嘉实基金子公司嘉实资本，于今年1月发行“嘉实基金盛世美澜园专项资产管理计划”1.4亿元的优先级。这一产品的顺利发行，让很多信托人士大为触动，因为房地产信托面临较严格的窗口指导，盛世美澜园实际上是三线城市的别墅项目，并不满足“432”原则，基本不能通过审查。

　　让信托公司羡慕的是，基金子公司的审批机制是事后报备，风控权限下放到各家公司，而且基金资管对于300万元以下不受人数限制，也不用代扣代缴个税。

　　此后，嘉实资本欲推出30亿元规模的房地产类专项资产管理计划的消息，也让很多信托经理“吓了一跳”。合作方的公告称，该“类信托产品”将以“明股实债”的形式运营，投资期限为2年，预期收益为12%。不过，后有媒体消息称该产品因为收益过低被搁置。“如果真的成行，嘉实的管理费大概只有1个点。”一位信托公司高管人士认为，这对于信托公司而言很难接受。

　　据他粗略测算，去年以来，已有数千亿的资金借道“类信托业务”进入房地产。

　　房企的打算