北科建400亿元布局全国科技地产多元化融资再谋上市

　　公司高层人士向记者表示，北科建坚持以科技地产为龙头，住宅和商业地产协同发展的策略

　　本报记者 王丽新

　　“科技地产是复合性开发业务！”北京科技园建设（集团）股份有限公司（以下简称“北科建”）高层向本报记者直言，“我们认为只有产业园区，没有商业商务及 住宅配套，不能满足企业发展需要，也无法实现在园区内工作生活一体化，因此科技地产是复合性地产开发业务”。

　　据悉，北科建集团“十二五”期间将计划投资400亿元布局全国，目前公司已经在北京、无锡、长春、昆明等多个一、二线城市投资产业园区。同时，公司坚持以科技地产为主导，把科技地产作为战略性业务，协同开发商业和住宅产品，以保证科技地产项目品质和长周期运作的资金需求。

　　产业地产提速

　　据记者了解，截至2012年底，北科建集团总资产为170亿元，其控股股东为北京国有资产经营管理有限公司，是北京市重大项目建设的承担者和经营者，比如鸟巢、水立方等奥运场馆的建设和运营，主要产业集中在金融服务业、科技和现代制造业、文化创意产业、城市功能区开发和环保新能源等四大领域。

　　2009年，北科建从政府平台企业向市场化转型，开始向京外拓展。同年，嘉兴智富城项目正式开工，2010年，无锡中关村软件园太湖分园和青岛蓝色生物医药产业园项目相继启动；2012年，长春北湖科技园开工建设。

　　据北科建集团相关人士介绍，目前公司的四个科技地产项目中，嘉兴、无锡、青岛三个项目的孵化器已基本建成，将于近期陆续开园。

　　据记者统计，北科建集团在上述四地开发的科技产业园总计投资额达250亿元，其中嘉兴智富城项目总投资最高，为100亿元，而且该项目是北科建从科技园区向科技产业城产品升级的代表之作。该项目包括产业研发区、商务功能区、生态住宅区三个板块，业态包括孵化器、厂办一体化、写字楼、星级酒店、餐饮街、购物中心、休闲会所等多种业态。

　　“这是一个产业导向的微型城市，满足入驻人员的职、住、娱一体化需求”。北科建集团相关人士向本报记者表示。

　　此外，从长期收益和社会贡献来看，科技产业地产前景非常好。以嘉兴智富城项目为例，该项目全面建成后，预计年均实现产值约250亿元，实现税收约10亿元，将极大地推动区域产业结构升级和经济发展方式转变。同时，公司也可以通过开发、运营、产业服务等多渠道来获取盈利。

　　多元化融资缓解资金压力

　　值得一提的是，开发住宅项目从拿地到预售款回笼可能只需6-8个月时间，但科技产业地产不但前期投入非常大，其回报周期是开发住宅项目的10倍有余。那么，如何获得资金支持和平衡财务风险是主营科技产业地产的开发企业最为头疼的问题。

　　对此，北科建上述高层人士向本报记者表示，融资创新对公司的发展非常重要。比如在一级土地市场开发中，除了传统的银行贷款外，向土地占有方融资也是一种创新的融资模式，例如可以把农民土地承包权和使用权等农资、农产资本化，转化为股权与开发商共同建立投资主体，这样开发商可以少支出几十亿元的土地开发现金成本。

　　此外，在二级开发市场中，除了一般的商业银行贷款外，也有很多银行愿意给产业园区项目提供低利率的中长期开发贷款。而在三级市场上，在园区内可以利用出租物业赚取利润。更值得一提的是，房地产金融业务也是集团获得资金支撑的一种融资渠道。

　　对于公司是否有上市需求，北科建相关人士向记者坦言，2009年，集团曾筹划上市，意图登陆资本市场谋求资金，也能够更好的提升企业的管理水平，但当时并未获得成功。

　　“上市是集团的重要发展方向之一，只要公司业务符合国家发展战略，有较好的盈利模式保证经济效益，能够承担相应的社会责任，上市是迟早的事情”。北科建集团上述高层人士向记者如是表示。