信托涉水房地产资本代建 绿城华远等拟参与其中

　　据21世纪经济报道，目前，各家信托公司对地产领域的竞争依然十分激烈，一种新的业务模式资本代建正在悄然展开。

　　“随着近段时间房地产市场复苏及房地产信托的回暖，我们想与房地产公司加强合作，正在研究、探讨新的合作模式。公司对地产项目委托代建颇有兴趣，且已 试水开展。”日前，一位信托业内人士透露。

　　资本代建主要是对房地产商而言，而对信托方面，则是其充当了以广大投资人为后盾的项目股东，体现的是债券变股权的主动管理。

　　上述人士介绍，不仅是他们公司，其他一些重视主动管理业务的信托公司也都想通过委托代建模式，让自己在房地产这个重要市场占据一席之地。早在去年年底、今年年初，就有信托公司已开始涉足房地产一二级市场，有的甚至还进行了具体项目的落实。只是，至目前为止，还没有听说有一项信托资本代建的地产项目成功落地。

　　作为房地产业内首创代建模式的开发商，绿城建设在2010年9月成立了“绿城建设”，专职于代建业务。

　　“房地产项目代建主要有三大模块：一是政府代建，指与政府安置房、经适房、公租房等保障性住房及公共服务设施等政府投资项目对接；二是商业代建，合作对象为土地已经确权的房地产开发项目，由委托方提供土地并承担全部或主要开发资金，房地产公司根据委托方需要向项目输出品牌，派驻专业开发团队承担开发全程任务；三是资本代建，它是代建的最终模式，也是绿城一直追求的目标，是与财团、基金、信托等各类金融投资机构对接，金融机构负责资金募集，而房地产商寻找合适的房地产项目并承担开发任务，实现资本利润产出，双方各自做专业内的事。” 5月21日，绿城建设的总裁许峰表示。

　　许峰说，至目前，绿城已签约代建的地产项目有80多个，但都仅限于政府代建和商业代建，资本代建方面，公司一直与金融机构在谈，目前有一些信托公司已有合作此类业务的意向，但还没有最终谈定。

　　不仅是绿城，日前，上海中凯房地产开发公司董事长许仰东也曾发表观点认为，基金、信托等资本进入房产业，正越来越需要一种新的开发模式出现，即全程代建模式。“中国现有的6万家开发商，参差不齐，传统投资开发合一的弊端已在不少小型企业出现，特别是超高的负债率是房企难以克服的难题，投资和开发相分离的合作模式会日益受到关注。”

　　同在5月21日，浙江一家大型房企负责人指出，之前传统的房地产信托融资更像是高成本的抵押贷款，但目前融资环境已出现宽松，因此希望与金融机构有新的、更加长效的合作方式。

　　而且相较于传统的房地产信托，参与地产项目资本代建算是一项信托主动管理业务。随之带来的结果是，理想状态下，不仅信托收益率明显提高，且可以有效降低信托产品的系统风险。

　　信息显示，近段时间，中弘股份（000979.SZ）、阳光城（000671.SZ）、华远地产（600743.SH）、万通地产（600246.SH）等多家地产上市公司都发布公告称，已与或拟与金融机构成立房地产基金，以解决自己的资金缺口问题。

　　对此，中融信托一位投资经理表示，这种形式是目前各家信托最为认可的“代建模式”。具体流程为，有了确定项目后，信托公司通过发行股权投资信托与房地产商合作成立一家公司，待拿到地块后交由地产商开发建设，销售后双方按约定各取分成。而购买这类信托产品的投资者得到的是固定收益，信托公司控制风险的手段是地块使用权作为抵押担保，且入股合作公司的资金被作为信托募资的次级份额。

　　有信托人士认为，这种参与地产资本代建的方式属于房地产信托投资基金（REITs）的初级阶段。“至目前，我国尚无真正意义上的REITs出现，也没有这种形式的资本代建项目落地，不过，预计不久之后就将破题，现在信托方面纠结的主要是资金募集方式、产品回报率、资本如何退出以及如何控制代建风险等细节问题。”