北京房价越调越涨背后：地价疯涨刚性需求坚挺

　　政府严控涨价售房 土地竞价迭创新高

　　北京房价为何越调越涨？(市场观察)

　　本报记者 陆培法

　　一套80多平方米的两居室，在北京市住建委网站备案时，单价是27959元/平方米，但在购房人额外支付40多万元装修款后，单价一跃超过3.2万元/平方米。实际购房款比备案价格暴涨近5000元/平方米。这是真实发生在北京住宅市场的营销案例，开发商涨价选择装修款另算的“曲线加价”方式来实现。

　　楼市价涨缘于供求失衡

　　来自北京住建委官网的公开数据显示，截至5月27日，北京新建住宅存量6.1万余套，达到历史低点。从经验上看，北京市住宅库存警戒线为9万套，低于该数据就预示房源供应紧张。

　　一份统计资料显示， 2013年5月北京商品住宅(不含保障房)库存量比2012年初下降42.9%。其中，期房库存量比去年初下降49.9%。这也是新政实施至今价格不跌的根本原因。

　　一位房地产研究机构负责人认为，政府直接管控房价，令谋求涨价的项目难以取得预售证，但开发商并不愿轻易妥协，而是不断试探涨价底线，结果是，预售价格过关的项目并不多，开盘项目大幅减少，楼市增量供给严重不足。

　　6月份北京预计有31个项目开盘入市，其中包括15个纯新盘和16个老项目后期。这些人为被压缩的需求一旦释放，房价还会上涨。

　　土地价格成倍疯狂上涨

　　就在北京执行有史以来最严格的限房价政策的同时，通州台湖镇多块土地均以不同程度的溢价成交，其中一多功能用地经过60多轮竞价最终以溢价230%成交。

　　位于北京西南三环之内的丰台区花乡夏家胡同地块正挂牌竞价，由于位置抢眼获得众开发商青睐，起拍价格已高达1.97万元/平方米，北京三环有望再诞地王。业内预测，其成交楼面地价或将达到3.5万元/平方米，再加上建安等开发成本，该地块上所建楼盘的销售价格或将达到7万元/平方米。

　　美联物业全国研究中心认为，土地市场是商品住宅市场的源头，土地价格上涨会直接导致建筑成本的上升，从而推动房价的进一步上扬。

　　可以预想的是，伴随着新“地王”接连重现，高地价成本必然推动商品房价继续上行，若楼市调控不能从根本上压低上游成本、舒缓楼市供求矛盾，那么就无法真正对高房价形成釜底抽薪之效。

　　市场刚性需求持续坚挺

　　许多人认为，北京高房价是由外地富豪撑起来的。这话虽然有一定道理，但富人们买房大多是为了财富保值，如山西一个煤老板的109套房子到现在并没有倒出去，并没有去冲击二手房市场。况且据记者了解，许多富豪在北京买房为了图方便，甚至是面子上的原因等。

　　专家们指出，北京等一线城市，城市化已经接近结束，不具备大幅增加供应的可能性。在这样的城市，供应不能增加，需求大幅集中，到底是越调越涨，还是越涨越调，似乎无论哪个方式，都是一个难题。

　　事实已经证明，自从去年限购令生效后，本地的市场能量得到了极大释放，大批的炒房人流出北京后，房价不跌的主要原因是市场刚性需求的大量涌出。

　　多项措施让高房价“降火”

　　国家信息中心经济预测部主任祝宝良指出，解决包括高房价等诸多中国面临的经济难题，只能依靠改革推进，建议改革突破口从打破阻碍城镇化推进的制度入手，包括户籍、土地、财税制度等。

　　实际上北京市政府已经在行动，今年又提出“聚焦通州，积极推动城市副中心建设；加快顺义、亦庄—大兴、昌平、房山新城建设，打造功能完备、宜居宜业的综合性新城”，如此等等都说明了政府在城镇化浪潮中，正试图让地价和房市刚性需求压下去。

　　让高企的房价“降火”，釜底抽薪的做法除了增加市场供给、压缩房产空置率外，关键还是政府要学会“让利”，如降低地价，减少税费等。

　　北京市住建委目前已经立下军令状，承诺在二季度要让房价数据有所改观，并且采取了“史上最严厉的价格管制”不仅涉及期房，连现房也要限价。预售审批新增副市长签字这道“关卡”。2013年的房价控制目标，北京市已经分解至各个区县，目前房价控制目标已直接与相关负责人挂钩。