新都酒店高价买楼欲当“包租婆” 关联方承租违约风险大？(图)

　　6月1日，新都酒店（000033.SZ）发布公告，拟以10，374.76万元购买关联方惠州高尔夫球场有限公司（下称“惠州高尔夫”）名下一栋商业地产，并将该房产的物业出租给惠州怡海房地产开发有限公司（下称“惠州怡海”）作为售楼中心使用，值得注意的是 ，惠州高尔夫和惠州怡海均为新都酒店的关联方。

　　买关联房产当“包租婆”？

　　根据公告，新都酒店斥资10，374.76万元购买的房产位于惠州高尔夫球场内部，总建筑面积3，343.17平方米，占地面积2，460.60平方米。球场会所为2层建筑，为精装修物业。

　　公告称，该物业自2012年7月1日起出租给惠州怡海作为售楼中心使用，租期10年，首年租金为人民币2000万元，每三年递增10%。

　　据悉，惠州高尔夫的实际控制人郭耀名亦是新都酒店第一大股东深圳市瀚明投资有限公司的实际控制人，同时，惠州怡海董事郭赞楼和郭耀名为兄弟关系，因此本次交易构成关联交易。

　　新都酒店称，公司主营业务收入来源单一。近几年由于深圳中心区西移及酒店自身竞争力下降，导致公司主营业务持续亏损，经营业绩连年下滑。此次购买已经承接租约的物业，固定的租金收入可以增加公司营业收入总额和净利润，提高公司盈利能力，为公司带来稳定的资金流入。

　　一季报显示，新都酒店今年1-3月实现营业收入1，565.86万元，净利润亏损487.14万元，公司2012年营收为6，700.97万元，净利润亏损2，547.41万元。

　　未明确承租方违约责任？

　　公告指出，惠州怡海声明：其作为租赁物业的承租人，自愿放弃对上述物业所享有的优先购买权。

　　有投资者疑问，为何惠州怡海不花费1.04亿元购买该房产，而愿意每年至少出租金2000万元租十年？

　　6月5日，新都酒店董秘张静对记者表示，这是惠州怡海自己的行为，“我们并不是十分清楚，可能这也是他们商业上的运作吧，有他自己的理由吧”。

　　截至2012年年底，惠州怡海总资产144，784.55万元，其中流动资产77，325.54万元，长期股权投资57，150.00万元，无形资产10，189.46万元；2012年，公司实现销售收入31，006.90万元，净利润为2，316.52万元。

　　投资者亦讶异，惠州怡海全年净利润才2，316.52万元，而租金首年为人民币2000万元，每三年递增10%，难道其将一年赚到的净利润都拿出来付租金么？

　　张静对此表示，这与房地产行业确认利润的方式有关，房企在利润核算和利润确认上有自己的一套会计程序，与投资者所见情况不同，要看其现金流情况更合适。

　　值得注意的是，公告上写明：“从合同条款看，未明确承租方违约责任，违约风险成本低，未来存在较大的违约风险。”那么，新都酒店为何不在合同中明确违约责任，控制违约风险？

　　但董秘张静指出，“应该是有违约责任的，合同明确指出若惠州怡海逾期未付租金达6个月，新都酒店可收回房产，亦包括相关违约金、滞纳金；上述文字出自评估报告，由于各个专业机构对违约责任的强度有自己的判断，评估师或是认为违约责任强度不够大。任何商业行为都是有风险的，不能说任何一个经济行为的违约责任都强大到足以制约他不敢去违约。”

　　一位不愿具名的评估师指出，对“未明确承租方违约责任”的理解是，合同里主要强调必须租给承租方，而未强调承租方不租要如何补偿。“由于租金高于市价，如果对方不租却无补偿，上市公司便吃亏了”，上述人士指出，租约期内以高租金计算收益，评估值就高。若租金明显不合理或涉及利益输送，则要谨慎，但评估师并无证据证明该合同不能执行下去，只能如此披露。“有可能大股东掏上市公司的钱，上市公司花大钱买小东西，如此损害股民的利益。”该人士表示质疑。

　　今年一季度，新都酒店货币资金仅有880万元，购买房产所需的10，374.76万元将出自何处？董秘张静表示，去年公司对外有一些财务资助在陆续回收，还有一些银行贷款额度可以使用，资金主要出自这两方面。

　　(李瑾)

　　作者：李瑾