楼市长效机制建设的第一步(图)

　　李宇嘉　　目前市场对楼市的关注焦点更多放在了长效机制建设上，而不再是价格和成交量了。而楼市调控长效机制建设的着眼点则有很多，如土地制度改革（集体土地入市、小产权房入市、“招拍挂”制度改革）、行业税制改革（行业整体减税、征收房产税）、住房保障制度（建设资金来源预算化、保障方式再选择、公共服务配套等）、构建市场化监管体系以及完善住房供应体系，构建阶梯住房消费模式等等。比较起来，对于房价统计的关注比较少。事实上，我国房价统计存在的问题已对住房和土地资源合理配置、行业发展造成了很大的负面影响。

　　首先，房价统计指数化背离了行业管理和市场调控的基本宗旨。自国家统计局统一发布的70个大中城市房价指数之后，始终存在只反映房价变动的共性而缺失各地实际住房价格水平的缺陷，不利于结合居民可支配收入水平来测算购房支付能力，也就不利于测算住房需求、编制住房建设规划和住房保障规划。另一方面，本世纪以来我国城镇居民住房需求快速释放，客观上需要真实有效的房价水平来指引，而房价指数化使得各地真实房价引导居民购房置业和市场判断的功能基本丧失，而各区域（或片区）房价的市场信息则主要通过盈利性的中介机构和数据公司来发布。这些公司或者代理房地产企业新房销售，或者以房地产项目销售广告为主要经营收入来源，房价信息主五花八门、标准不一、鱼目混珠，这对于引导居民购房是非常不利的，近年来居民购房的“羊群效应”不能说与此无关。

　　其次，房价的可比性和参考性在下降。目前，政府部门关注和披露的主要是新建商品住房的价格，而近年来调控的标的也是新房价格，比如今年3月各地为贯彻“国五条”而发布的2013年房价控制目标。但事实上，大中城市新房供应基本上布局在城市郊区，并以中心城区为原点呈现同心圆式扩张，区位特征决定了新房价格水平越来越低，新房价格变动因此也越来越缺乏可比性。二手住房由于位置固定（主要集中在中心城区）、重复交易，其价格可比性和参考性就要高得多。2011年以来，一线和二线重点城市二手住房价格上涨幅度是新房价格上涨幅度的1.5至2倍，中心城区二手住房价格涨幅是新房价格涨幅的2倍以上。二手住房价格上涨更快的原因在于公共服务配套跟不上房地产市场边界扩展的速度，优质公共服务配套资源仍旧集中在中心城区。房价统计本应反映出这一结构性矛盾，对政府调整住房供应政策、为新房周边公共服务配套建设提供指引，但当下大中城市二手住房价格信息散落在中介手中，无法有效整合起来为全市房价统计服务。例如，自2007年以来，深圳二手住房价格交易规模已超过了新房，但40%的二手住房价格信息掌握在中原等四家中介手中，60%的信息掌握在剩余的430多家中小中介手中，房价信息整合的难度很大。

　　再次，房价统计没有覆盖市场化供应的所有商品住房类型。与一般商品不同，市场化住房供应的渠道有很多，就销售市场而言，有新建商品住房、二手商品住房、产权型保障房（经适房、限价房、集资房等）等等。大多数一、二线城市的二手住房交易超过了新房，完全有理由纳入房价统计；很多城市的产权型保障房，与商品住房的边界非常模糊，也应纳入商品住房价格统计中。此外，大城市房价快速上涨的背景下，催生了城中村小产权房地下交易，而且规模越来越大。客观上，不能不承认，这也是通过市场来解决住房问题的渠道，这部分房价交易数据没有理由排除在全市房价统计之外。如果将所有通过市场来解决购房需求的房价数据统计起来，实际房价水平应当比公布的房价水平要低很多。例如，深圳小产权房占存量住房的一半，超过60%的人口居住在小产权房中（或租或买），如果将这些租金和房价信息纳入全市房屋租金和房价统计中，深圳房价至少要比现在的水平低三分之一。可以说，由于房价统计仅限于新建商品住房，而近年来新建商品住房价格不断上涨的趋势误导了城市住房调控思路。一方面，大城市在郊区积极增加新建住房供应，但由于公共配套无法及时到位，以至供应的有效性较低；另一方面，通过城市拆迁来增加新房供应，又使低售价、低租金的旧住宅区和城中村不断萎缩，城市住房价格遂进一步上涨。

　　价格能否反映稀缺性以及使用成本，不仅是资源能否得到有效配置的核心，也是主管部门制定行业发展规划以平衡供求关系的关键指引。由于定价机制不合理，资源被滥用或无效配置的现象很普遍。近年来，我国城市的水、电力、土地、矿产和银行信贷等资源，之所以出现不合理利用，根本原因就是定价机制不合理，而下一阶段将开展实施的阶梯电价和水价、改变“价高者得”为唯一原则的土地“招拍挂”出让制度、开征资源税、利率市场化等，根本上也是为了让价格能更准确地反映资源的稀缺性，起到有效利用资源的正向激励。市场经济条件下的这一基本道理，在住房市场当然也完全适用。

　　下决心建设楼市的长效机制，就请从改变房价统计开始吧。

　　（作者单位：深圳市房地产研究中心）

　　作者：李宇嘉 (来源：上海证券报)