监管部门关门研讨REITs 机构五年筹备不舍弃(图)

　　有关REITs将要正式试水的消息再次甚嚣尘上。

　　公开渠道可知的现状是，证监会已经完成了推出REITs的可行性研究和准备工作，并将择机公开发布相关规则征求意见稿。

　　所谓REITs是指一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专 门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按一定比例分配给投资者的一种信托基金。

　　记者从相关渠道独家了解到，此前监管层召集了国内对REITs业务了解比较深入的6家券商、6家基金公司研讨开展REITs的相关业务。

　　REITs有望诞生

　　REITs的讨论由来已久，市场对其亦是千呼万唤。近期，证监会等监管层再次组织机构对REITs进行研究。记者从多个渠道了解到，证监会此前召集了对REITs业务较为熟稔的鹏华基金、国投瑞银基金、嘉实基金等多家基金公司以及券商对于REITs的具体业务进行讨论。

　　某家与会公司相关人士告诉记者，从目前进展情况来看，相关细则和征求意见稿将会陆续下发，随着配套措施的出台，国内的REITs将会正式放行。

　　不过北京某参与讨论的机构人士则告诉记者，未来放行的产品未必叫REITs这个名字。但是运作模式和国外的REITs无异。

　　一位参与讨论人士告诉记者，按照海外的经验，REITs分为好几个层次，目前国内所做的REITs基金主要是针对海外的二级市场，直接投资上市的REITs。

　　另外，也有信托、资管在做类似于REITs的业务，但均不是公募形式的，而证监会准备出台的REITs的细则则是可以公开募集的，不过有些政策仍处于进一步成形中。

　　REITs推出的最大的障碍是国内基础制度的缺乏，REITs的法律主体地位、税收主体和税负问题、交易结构安排、公开上市交易等方面的规则尚未明确，而其中将要涉及信托法、投资基金法、公司法等相关法律。信托登记和资产评估这两个至关重要的制度问题，前者是制约REITs产品能否进行流通的关键因素，早在2011年已经在研究，目前也基本定下来。

　　参与讨论的机构告诉记者，相关产品一直都在准备和研究。但是具体细则出台后还有一个适应政策的过程，所以目前产品方面没有一个确切的阶段性的进展，都是在按照原有的进程推进。因为涉及到一些合作对象，所以不方便透露，因为并未到监管层正式批下来，所以并不公开发布。

　　“以前国内市场的REITs基金都是投资海外市场的，直接投资二级市场或者被动跟踪指数，均属于二手REITs。但细则一旦发布，则意味着，境内市场将会出现真正的REITs。”某已经发行了投资海外市场的REITs的机构人士如是解读。

　　机构抢跑

　　有关REITs的细则一旦发布，那么前期准备比较充分的机构将会获得首单。事实上，不少机构衣锦夜行。业内人士认为，国内资产管理机构中，国投瑞银、嘉实基金、中信证券等均在抢跑，有望夺得头筹。

　　国投瑞银早在2010年就与北京住建委合作开发REITs，进行了一年多的沟通协调，国投瑞银于2011年底产生方案，方案涉及打包、收益分配等信息。据了解，该REITs涉及北京市朝阳区5个公租房项目，约2000到3000套公租房，这个设计方案采取的是一个项目一个方案的方式试点，试点需要保证国投瑞银6%的资本收益率。

　　2012年8月，北京市住房和城乡建设委员会委员、北京市住房保障办公室常务副主任邹劲松曾宣布，拟试点发行REITs，缓解公租房所面临的资金紧张问题。彼时市场认为，年底REITs或将放行，但该只产品至今未问世。

　　记者从国投瑞银了解到，其储备的项目并不只是这一单，但涉及到合作方，目前不方便透露。此外，记者了解到嘉实基金也储备了有关保障房项目的REITs产品。

　　券商中，中信证券更是花费了近乎5年的时间筹备一单REITs产品，同样是至今未获批发行。据了解，此单REITs产品的标的资产同样是绕开了普通开发商持有的商业地产，而是针对保障房项目。

　　上述多家机构筹备的产品均未获批的主要原因在于，境内市场上的首例REITs，需要提交审批的部门较多，而其中程序较为复杂。但最大的障碍在于目前国内对于发行REITs的法律基础不够完善。诸如，目前国内并无税收优惠政策，这使得REITs产品的净回报率很难达到市场需求。标准REITs的净收益90%以上

　　要向投资者分红，同时免除公司层面的所得税。然而，保障房项目本身就享有政策的相关优惠。“从这点来讲，保障房REITs是REITs发行的最佳突破口，保障房项目是最先有可能试水REITs的，而不是商业地产。”一位机构人士分析。

　　记者了解到，不少大型地产商已经积极准备，将项目中商业地产的部分专门剥离出去，等待REITs细则出台之后，专门发行产品。

　　作者：支玉香