华商报： 土地市场“面粉价”带高“面包价”？

　　土地市场近期“高烧”不退，房企抢地大战在多城市

　　上演。上海某房地产研究院近日发布土地成交报告显示，5月10个典型城市土地成交面积环比同比均增长超4成，出让金收入同比增近4倍，成交均价创三年来新高。

　　房企一旦“不差钱”，就往往会对后市秉持更加乐观的心 态。但值得一提的是，当前全国土地市场冷热不均，一线大型城市成为其中的成交主力。若能吸引房企资金分流到中小城市，那么土地局部过热问题就将会得到缓解。这其中，严格囤地监管政策落实、加快城镇化改革推进，则是引导土地市场均衡发展的重要前提。

　　通过前一段时期“以价换量”的营销策略转型，许多房企实现了资金回笼目标。有数据显示，全国15家大型房企截至2012年底账面上的货币资金储备总共2648亿元，较资金链最紧张的2011年底增长41%。在突破资金瓶颈之后，房企储备土地的热情再度高涨，并将目光纷纷聚焦于一线城市的核心地块上。近期，上海、广州、北京等大城市地王纪录被接连刷新。回顾以往，上一轮地王扎堆场景出现在2009年。彼时，延续了大半年的楼市回暖行情同样推高了售价预期，房企竞相跑马圈地。有统计显示，2009年中国70个大中城市土地出让金共计10836亿元，比2008年增加140%。

　　不过，本次地王夺冠者多为佳兆业、越秀地产等非一线企业，甚至是像北京福润天成这样名不见经传的小企业。此前诸如绿城中国、金地集团、雅戈尔等老牌地王却鲜有“卫冕”之意。究其原因，2009年的地王们在风光一时之后大都遭遇了资金链问题，以至于高价收入麾下的核心地块不得不经历数年杂草丛生、延期开发的困顿，尤其绿城中国还是通过出售项目股权才获得了喘息机会。显然，前车之鉴让老地王们多了一份忌惮、谨慎的心态，但这种情绪却未感染到后继者们。应当提及的是，就整个楼市而言，地王在诞生后无论是闲置还是用来盖房，皆因其刷新了土地这个“面粉价格”，进而导致周边的“面包价格”即房价预期标杆的上移。新楼王诞生一般都会引发区域内二手房价直接跳涨，这显然不是调控部门与普通百姓所乐见的。

　　事实上，抑制一线城市土地市场非理性行为需要“堵”与“疏”双管齐下。就监管方面而言，严格实施既有囤地政策可以抑制房企的盲目乐观情绪。遗憾的是，多年来打击囤地之举落到实处者寥寥。许多房企一旦将土地收入囊中，就拥有了商品房建造的主动权，如若事后发现是失策高价拿地，房企也不会去主动承担房价亏损，而是耐心等待市场价格攀升至心理价位才伺机而动。另一方面，中小城市土地市场普遍受到房企冷遇的原因在于购房需求相对饱和、商品房盈利预期收窄。可以预想的是，城镇化改革进程加速与农民向市民角色转换，将会创生出大批楼市刚需增量，届时当地楼市供过于求的局面将发生变局，房企将会获得更广阔的生存空间。但必须要强调的是，城镇化不能被简单误读为房地产开发，而是包括社会保障、产业升级、人居环境创新等一系列软件在内的综合系统工程。否则，急功近利的城镇化只会诞生更多人烟稀少、空楼林立的“鬼城”。

　　土地市场是否理性运营关乎终端房价走势。在一线土地市场重现火爆热销端倪之时，相关监管与疏导之举也应及时跟进。

　　（马红漫 经济学博士）来源华商报)