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小姐是省公司外派的人员，“限购”前在外地买了一套小单间，最近卖掉赚到一小笔钱后，打算回广州购买一套100万元左右的房子，理由是可以使用公积金贷款：“以后我应该会长期外派在外，不会回来住。这套房子就权当收租投资用，总好过放在银行。”虽然楼市呈现上涨势头，广州购买一套二手房整体租金回报率仅为3%左右，但继续投入其中的长线投资者却不减反增。据合富置业最新数据，天河、海珠、越秀、荔湾老四区的长线投资客比例逐月微幅回升，目前已超过10%，而中原地产该比例为15%左右。投资广州楼市是否还有机会？
理财型投资客（长线投资客）的特点：
一是有广州户籍；
二是没有更好的投资渠道；
三是对投资回报率没有精算的目标和需求，纯粹是“钱没地方花”；
第四，对持有物业的时间长短没有明确的规划。
短线投资客的特点：
一般有精确、系统的考虑和清晰的目标，注重判断入市时机。
现象：理财型投资客入市为“花公积金”
像任小姐这样为了利用公积金而买楼的买家不乏其人。宋先生是大型企业的员工，每个月的公积金达到7000元，与同单位的妻子加起来每个月有14000元的公积金收入。“不买房这笔钱又取不出来，不买白不买。”对于宋先生来说，只要能出首付，再供一套单位简直易如反掌。“这种买家区别于所谓的"炒家"，在什么市场情况下都一直存在。”中原地产研究一部负责人瞿中奇认为，根据考察，自从执行“限购”、“限贷”后，狭义的楼市投资者即炒家在市场中的比例不到5%，因为炒楼讲究快进快出，并利用银行的信贷杠杆降低成本，而现在的“时势”下都即使是卖一买一，也要应付更为复杂的流程和更长的时间，很难实现炒作。
“但是市场更多的是广义的投资客，他们的购房目的不一定是为了解决居住需求，而是理财型的投资。”据瞿中奇的研究，这种买家的比例约为15%左右，任小姐就是这样的投资者，她告诉记者，自己想要在广州买一套楼龄比较长的旧房子，只要比较容易出租，最好能有学位，面积再小也可以：“反正不盼它的楼价能涨多高，不跌就可以了。
“如果是短线投资者目前就不适合入市了。”宋先生说，“现在的租金回报率也就3%左右，楼价又已经涨到一定的程度了，光拿租金有什么用。
分析：楼市呈现涨跌分化趋势
“长线投资客活跃度回升。”据合富置业最新统计数据，广州改善型二手买家由2012年7月份的22.5%逐月轻微增加，2013年1月份达到28.8%。过去几年的统计数据显示，广州二手楼市较合理的买家结构应为：首置：改善：长线投资客大概为6:3:1。2012年1~6月份，广州首置买家的占比高达七成以上，改善需求萎缩至两成以下，而长线投资客则几乎绝迹。下半年，随着市场信心的恢复，这种迫切性首置独力支撑二手楼市的局面慢慢改观。2013年1月份达二手楼市首置、改善型投资等各类型买家的结构基本达到6:3:1的健康、合理状态，从天河、海珠、越秀、荔湾老四区的买家结构看，长线投资客的比例呈逐月微幅回升的趋势，由去年8月份的5.9%逐月回升，至今年1月份超过10%。
“2011年到2012年第一季度，虽然大市不乐观，但是凡是公寓类的物业都热销，正好印证了理财型买家的存在。”瞿中奇说，这些买家对大市的好坏敏感度不大，也没有具体的规划，只是为了“把闲钱利用好”，只要觉得不亏就好。他分析认为，如果从理财保值角度看，目前仍有入市的机会：“从上一轮2011年到2012年的情况看，市场的氛围又重新进入上行的趋势，而且这种氛围在2013年短期内不会改变。从价格看，2012年下半年楼市回暖，但是价格稳中有升没大涨，而业界普遍认为2013年会继续上升，只是幅度不会很大而已。从楼市变化轨迹和对楼价未来趋势看，以投资物业作为理财手段之一还有机会。”另外，他提出，2000年至2012年，全国不同地区的楼价在升跌淡旺上保持同一个趋势，只是幅度有所不同，但是到了2012年年末开始这种现象有所变化，估计全国的楼市在发展趋势、变动轨迹上将出现分化：“虽然一线城市的整体价格最高，但是价格支撑能力较强，而二、三线城市的泡沫比较大。所以以前只要选对时间点，就可以赚钱，以后投资者还要谨慎考虑投资地点。
他认为，未来广州整体楼价还会稳中上升，只是不同区域的幅度不同：“个人认为风险比较大的应该是南沙区，因为投资客比例最大，而且此前的价格上涨最快，加上前景落实的进度和程度不够明朗。”他说，回顾珠江新城，规划建设20年，到后5年才“做起来”，所以投资南沙需要很大的耐心，“如果遇到中间的波动期，是否能有坚定的信心继续持有，是对每个人的心态和决策方法的考验。
TIPS：投资可用市场对比法
市场人士认为，衡量某个地区、楼盘的价格是否合理没有绝对标准，最好采取“市场比较法”：“如果周边的楼盘价格都在上涨，甚至整个楼市都在上涨，买家对同一个物业的价格接受程度也在提高。
“100万元肯定买不到什么中心城区的好房子。”一位中介人士告诉记者，“以天河为例，必须往员村以东那片去找找，或者能买到。”“如果买二手房的话，可以考虑老城区的房改房。”一个满堂红中介告诉记者，在荔湾、越秀老区，虽然大多数是楼梯楼的房改房，但是租赁回报不低，只是楼价上涨空间肯定不如新的电梯楼。不过瞿中奇认为，目前购买的群体多为考虑学位的家长，而并非纯粹以收租为目的的投资者。
从回报角度考虑投资物业，瞿中奇认为投资者要确定自己是什么类型的投资者，对于普通理财型买家来说，纯粹只为“闲钱找地方花”，对于未来楼市能升多少不精确，所以一般只要有大概印象认为“抵”就可以。而对于想长期持有出租的买家来说，不一定能从回报率角度精确计算，但是往往从租金是否能维持月供来判断。对于明确投资期限的投资者来说，则要计算清楚期限内能否获得希望的回报。
作者：林琳来源广州日报)
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