四万亿不是房价高企唯一原因:货币政策才是推手

　　【作者：Hyde Yuan, unfamous Analyst】

　　很多人都在讨论，如果没有四万亿，房价将不会现在那么高，如果假设成立，那具体四万亿是如何推高房价的，其作用机理又是什么？

　　Part.1 房地产价格无套利定价模型

　　若要知晓其作用机理并验证这个假设，那么首先要了解房价被哪些因素决定。笔者个人建立了房价的无套利定价模型。

　　模型的方法论，首先假设张先生有资金A万元，他想拥有一套价值150万元的住房，其年租金是3.5万元，一年定期存款利率是3.5%，他可以选择存入 3.5万元/3.5%=100万的存款，从而用存款所获得的利息永久的支付房租，从而可以永久租赁该房屋，获得该住房的永久居住权。年租金也可以理解为因买房者购买住房而避免的租房支出而产生的收益。这个观点可以把住房理解为证券。根据以上描述，可以得出

　　真实房价=年租金/无风险利率

　　考虑到房屋具有抗通货膨胀以及投资的价值，可以引入变量预期增长，预期增长=预期价值增长+预期通货膨胀率，经过通胀与投资调整的房价定价模型为：

　　真实房价=年租金/(无风险利率-预期价值增长-预期通货膨胀率)

　　注：具体公式推导由现金流贴现法取极限得到

　　使用英文字母代替，公式如下：

　　Part.2 “四万亿”作用机理

　　中国有13亿人口，城镇人口6亿，按每家庭3人一套住房计算，至少有2亿套住房，平均每套住房价格40万，住房市场存量约有60-100万亿，四万亿即使全部涌向房地产市场，最多也不会令房地产价格提高10%。那到底四万亿对房价有无推动作用？

　　答案是有，其作用机理是，四万亿投资到了基础设施建设以及回报率偏低的大型工程项目，这些项目投资在09年第四季度造成了严重的产能过剩，如下图所示，拉低了实体经济的边际投资回报率，资本从来都是追求较高的收益，实体经济的边际投资回报率持续下降。

　　资本从实体经济流出，转而流入投资回报率较高的房地产行业，从而推高了房价。

　　Part.3 信贷激增与房价

　　信贷决定了货币供应量，先来看一组图表，

　　“四万亿”投资始于08年第四季度，信贷的激增可以理解为四万亿投资的结果，或者同时使用的货币政策手段，从08年第四季度开始，M2同比增速与地产指数同比增速的相关性达78%(由月度数据计算，图表中使用季度数据，因数据选择问题季度数据有一定偏差，图表反映其主要趋势)。 “四万亿”是政府的财政政策，M2信贷投放为其货币政策，相当于政府调控经济的左右手，通过上述图表分析，货币政策这只手才是房价的主要推手，四万亿是开启这一进程的手。

　　Part.4 如何应对危机？

　　现在重新回到08年金融危机的时点，如果没有四万亿，那么什么才是最好的应对危机措施？笔者的观点是可以拿出四万亿的20%做基础设施投资，40%用来为实体经济减税，40%用来改善社会保障系统。

　　阳光之下没有新鲜事，历史总是在不断的往复循环上演，四万亿将中国金融危机的爆发推迟，也许眼下的流动性危机背后正是推迟到来的08年金融危机，如果继续四万亿2.0,3.0,4.0，天下没有不破的泡沫，那中国经济将永远无法回归健康。不经历改革的阵痛就无法迎来繁荣的春天，利率市场化，汇率自由化，危机的根本原因在于资本的错误分配，把配置资本的功能还给市场，还给金融体系才是走出危机的唯一出路。 没有阴谋论，如果不是自己已经置身悬崖，任国外别有用心的阴谋家如何阴谋也不会跌入深渊。

　　愿克强总理可以领导中国走出危机，走向中国梦。