在调控持续的情况下，房企“不差钱”的时代已经过去，而地产私募基金则迎来一个蓬勃发展的大时代，市场流动性的紧缺为地产私募基金提供了广阔的空间。
国内首支人民币地产私募基金的发起者上海智盈股权投资管理有限公司,是复星集团旗下专注于房地产投资管理的地产基金公司。智盈投资董事总经理董伟海近日在接受第一财经《中国房地产金融》专访时表示，房地产基金作为桥梁和纽带，有效的将地产项目与资金进行有机匹配，构建全新的房地产投融资平台。近几年房地产市场的波动恰恰为房地产私募基金发展创造了绝佳时机，智盈也正是把握住这一机遇，在业务上取得了长足的发展。
开发商基金优势在项目
董伟海曾就职于荷兰国际房地产（ING）公司任中国区总经理兼首席代表。他是第一批接触国际房地产基金管理的中国人，并率先将国际房地产基金管理、运作模式与中国本土国情成功对接。早在2005年他就提出并确立ING中国机会基金概念及种子项目。
对于选择加盟复地筹建房地产基金，董伟海有自己的考虑。他认为，成熟的开发商具有品牌优势、优秀的项目管理能力、项目资源获取能力、众多的优良项目储备以及对投资人预期回报的保障能力。
开发商基金得天独厚的优势就是站在开发商强大的资源平台上，众多的优秀项目储备中再次进行有种选优，能够为投资人实现投资收益最大化。
“开发商基金在国外已经非常成熟，例如美国的铁狮门、新加坡的凯德置地，都是世界一流的开发商和房地产基金管理公司。开发商设立基金最大的优势在于拥有广泛的项目资源。”董伟海表示，智盈投资的优势也正是在于依托复星、复地卓越的品牌优势及强大的资源平台，通过专业的投资管理团队，精选优质项目与市场资金相对接，为投资者创造风险可控的超额回报。
“新型城镇化”带来新机遇
十八大提出了“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路”方针。紧接着的中央经济工作会议将新型城镇化单列作为2013年中央6项工作任务之一，可见推进新型城镇化已成为下一届政府确保我国经济长期稳定增长的主要途径。
据有关部门统计，2002年至2011年十年间，我国城镇化率达到51.27%，平均每年提升1.35个百分点，由此带动城镇人口平均每年增长2096万人。即便如此，相比发达国家普遍高于65%的城镇化率水平，我国还有很大的差距，亦有很大的发展空间。
“我们常说格局决定结局，思路决定出路。只有研究透大格局，厘清好思路才能把握住趋势投资的大方向。”董伟海表示，按相关机构研究测算表明，2013年开始新型城镇化进程将给房地产业每年带来约5.92亿平米潜在需求，相当于2011年全国商品住宅销售量的61%。 “新型城镇化”的推进势必将带来新一轮的发展机遇。
偏重中西部中端、中高端开发项目
作为“2012首届金砖价值排行榜”的最佳趋势投资奖得主，智盈投资对于2013年的地产投资有着非常清晰的判断。
“目前我国东中西城镇化率差异显著，呈现阶梯性特征，东部城镇化率达到了61%，而中部及西部的城镇化率仅分别为47%和43%，中西部的城镇化率相当于东部2004年左右的水平。因此，中西部地区的城镇化水平还有巨大提升空间。”
“随着产业梯度转移向中西部推进，以及扶持中西部发展政策的进一步出台，中西部后发性优势将进一步凸显。类似武汉这几年高速增长态势，也正是中西部当前加速发展的真实写照.”
“由此，我们可勾勒出今后几年的投资主线：城镇化进程中，中西部主要城市所蕴含的具有持续增长潜力的中端、中高端项目。”董伟海指出，“让我们感到很自豪的是，复地集团自2002年起就已着手中西部战略布局，目前已分别在武汉、长沙、重庆、成都、西安等重点区域设立了城市公司。通过复地在中西部的深度耕耘为我们的基金顺利进入这些城市并获取优质项目资源奠定了坚实的基础。”
据智盈投资资料显示，从2009年智盈投资成立起就持续关注中西部的投资机会，旗下基金所投成都复地雍湖湾项目为投资人创造优异回报，2011年以来智盈旗下基金又分别投资了长沙及重庆两地的项目。2012年底，智盈所发起投资于武汉的复地景智基金一度受到了投资人的热烈追捧，在不到一周时间内就因超募而提前结束发行。
在投资项目选择上，智盈自有一套缜密的测算模型和决策指标体系，首先会进行定性及定量分析，然后投研人员会实地对项目进行系统性考察。只有通过论证的项目才能进入项目投资池中，投资决策委员会还将对标项目进行最终评估。
“在项目投资上，我们会综合考虑众多因素，诸如进入价格、成本核算，产品定位以及定价和销售速度等。通过深入投研对市场做出预判才能把握住市场变化趋势，做出投资决策。”据董伟海介绍，“在产品设计上，我们会整体考虑项目特性、市场状况及投资人需求，综合多方因素为确定投资的优质项目设计最为匹配的基金产品。目前，我们已经成功发行了“股权类投资产品”、“债权类投资产品”、“结构化投资产品”和“FOF基金”四大类基金产品，并设计出“优先+次级投资产品”、“可转债投资产品”及“优先股投资产品”等创新基金产品，以丰富投资者多元化的投资抉择。”
(编辑:顾蓓蓓)
作者：王闻来源中国房地产金融)
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