上海易居房地产研究院7月5日发布了《6月份新建商品住宅库存报告》。报告指出，截至6月底，20个城市新建商品住宅库存总量为7365万平方米，环比减少0.7%，同比减少3.4%。同时，在5月8.8数值的基础上，6月份存销比再次攀升，达到了9.1的数值，库存去化周期被拉长。
易居研究员严跃进指出，库存去化周期被拉长、去化受阻，显然给房企销售施加了压力。从控制房价的角度看，这将使房价上涨的势头受到抑制。这对于购房者而言显然是一个利好消息。
一、库存出现环比小幅下滑
（一）20个城市分析
1、库存出现环比小幅下滑
截至6月底，上海易居房地产研究院监测的20个城市新建商品住宅库存总量为7365万平方米，环比减少0.7%，同比减少3.4%。对比5月份的水平，目前库存出现了环比小幅下滑。
2.14个城市库存出现环比下滑
20个城市中，有14个城市出现了库存环比下滑现象。其中深圳、福州和惠州3个城市的库存下滑幅度较大，环比跌幅分别达到了10.7%、9.6%和9.4%。
库存上升的城市中，蚌埠、厦门与北京的环比增幅最大，分别达到了13.2%、9.2%和3.1%。6月份，北京库存持续下跌的现象受到了遏制。自2010年1月以来，北京库存呈现了明显的缩水态势。6月份，北京新盘供应量超过了成交量，这导致库存出现了环比增长现象。
3、房企推盘已连续3个月出现回落
6月份，20个城市新建商品住宅月度新增供应量为746万平方米，环比减少9.5%，同比减少3.6%。房企推盘已连续3个月保持了回落态势。
“国五条”地方细则打压、各地楼市逐渐进入暑期，都使得房企推盘的积极性得以下挫。另外，北京、广州等城市对于楼盘预售证的审核趋于严格，导致部分项目开盘进度受阻，影响了近二三个月的供应量。6月楼市呈现了供小于求的状况，从而使库存出现环比小幅下滑。
（二）一二三线城市分析
1、三类城市库存涨跌不一
截至6月底，一、二、三线20个城市新建商品住宅库存总量分别为2632、2687和2046万平方米，环比增长分别为-1.5%、1.0%和-1.6%，同比增长分别为-9.3%、-4.6%和7.6%。
一线城市呈现了同比与环比的双双下跌态势。在楼市调控的持续过程中，一线城市库存犹如过山车，在今年总体上呈现了下滑态势。二线城市呈现了同比下跌、环比上涨的态势。6月份二线城市成交量下滑，导致库存出现了环比增长的现象。而三线城市库存“匍匐前进”的增长态势暂时被打破。这与6月份三线城市出现供小于求的现象有关。当然，三线城市未来库存继续上升的可能性依然存在。
二、存销比抬头迹象显现
（一）20个城市分析
1、存销比延续5月反弹态势
6月份，20个城市新建商品住宅存销比为9.1，这也意味着市场需要用9.1个月的时间才能消化完这些库存。在5月8.8数值的基础上，6月份存销比再次攀升。自4月份以来，存销比的反弹态势就已显露出来。库存去化周期变大，对于抑制房价过快的上涨势头是有意义的。预计未来几个月中，这一反弹态势仍将延续。
2、11个城市存销比位于数值10以下水平
6月份，丹东以30.9的存销比居于首位，而南昌以5.1的存销比继续垫底。其中，有11个城市的存销比位于数值10以下的水平，分别为上海（9.4）、福州（9.1）、九江（8.7）、蚌埠（8.5）、北京（7.3）、广州（7.0）、惠州（7.0）、深圳（6.5）、南京（6.4）、厦门（5.4）与南昌（5.1）。相比位于数值10以上的9个城市，该类城市房价上涨的可能性会更大。
（二）一二三线城市分析
1、一二线存销比有所反弹，而三线有所下滑
6月份，一、二、三线20个城市新建商品住宅存销比分别为7.7、8.6和12.9。相比5月份7.5、8.2和13.1的数值，一二线城市存销比有所反弹，而三线城市存销比有所下滑。
三、库存去化现隐忧
6月份，库存出现下滑，而存销比出现上升，这其实并不矛盾。库存出现下滑，与6月份市场供小于求的原因有关。存销比上升，则与近6个月销售平均值的下滑有关。3季度楼市成交或显疲态，因此存销比仍有继续上扬的可能，库存去化已现隐忧。
库存去化周期被拉长、去化受阻，显然给房企销售施加了压力。从控制房价的角度看，这将使房价上涨的势头受到抑制。这对于购房者而言显然是一个利好消息。
附注：
20个城市按一二三线城市划分如下：
一线城市：北京、上海、广州、深圳。二线城市：青岛、南京、杭州、南昌、福州、厦门。三线城市：丹东、济宁、蚌埠、温州、九江、莆田、荆门、惠州、茂名、北海。
上海易居房地产研究院 研究员 严跃进
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