观点地产网 杨晓敏 随着一线城市商业地产逐渐饱和，二三线城市成为商业地产的新生力量，但是由于市场容量和消费潜力非常有限，致使井喷式涌现出来的商业地产项目埋下不少隐患。
然而，高纬环球中国区董事总经理张良军指出，其实很多开发商并没有做好策略上的准备，更多的是一种被动的行为。“提醒投资者和开发商，商业地产是完全不同的游戏规则。”
张良军认为，今年是商业地产比较困难的一年。一方面，在一线城市供应量非常有限，租金非常高，空置率很低。在有限的谈判空间情况下，大家选择更精简、更有效的使用现在的成本，避免更多的投资。
另一方面，由于全球经济增长并不强势，2013年中国经济可能会探底，今年估计第二季度也会接近去年第二季度最低7.3%的水平，中国经济远远没有想象的那么乐观。
从一定意义上来讲，大家对未来的信心也会有一定的影响，境外、境内的宏观经济环境对需求方都会产生影响。
张良军表示，现阶段房地产出现两个回流迹象，一是早期进入商业地产的开发商已经开始回流到住宅，二是开发商目标从三四线城市回归一二线城市的趋势。
他强调，尽管现在讨论新型城镇化，实际上真正市场的需求和市场的流动性，更多还是在一、二线城市，这可能也是今年新国五条加强调控措施的背景。
以下是观点地产新媒体对高纬环球中国区董事总经理张良军先生专访实录
观点地产新媒体：高纬环球今年商业地产业务发展得怎么样？
张良军：今年可以说是比较困难的一年。
观点地产新媒体：是受到调控政策的影响？
张良军：不是因为调控政策，调控一直都是存在的，而且会是一种常态。有几个方面的原因：第一，在一线城市，北京和上海供应量非常有限，租金非常高，空置率很低。不管是选择新的地方或者续约，谈判的空间都非常有限。在这种情况下，大家选择更精简、更有效的使用现在的成本，而去避免更多的投资或者新的项目成本费用。
另外一方面，从需求方来讲，由于全球经济增长并不强势，2013年中国经济可能会探底，去年第二季度7.3%是最低水平。今年估计第二季度也会接近这个水平，所以中国经济远远没有我们想象的那么乐观。
从一定意义上来讲，大家对未来的信心也会有一定的影响，境外、境内的宏观经济环境对需求方都会产生影响。
所以，在这两个因素的作用之下，更多的公司希望更精简、更节省使用现有的成本和现有的投资，而不是去增加成本，让成本发挥更高的效率，这是大家正在做，我相信这是目前的主要基调。
观点地产新媒体：有报告指出政府出台“国五条”之后，很多以前做住宅的开发商也纷纷转向商业地产，怎么理解这个现象？
张良军：今年新出来的国五条并没有太明显促进资金转向商业地产，这种动向并不是太明显。
不过两年前旧国五条出台时，因为住宅出现限购令，当时在开发商层面、个人投资者层面，我们的确看到很多这种转向，就是资金流向商业地产的选择和动向。
所以，那时候我们也曾经做过一些讨论，提醒投资者和开发商，商业地产是完全不同的游戏规则。我们也在提醒开发商，其实很多开发商并没有做好策略上的准备，更多的是一种被动的行为。
两年半以前这个趋势相当明显，今年我们的确没有看到更多的房地产投资进入商业地产领域。
观点地产新媒体：做住宅的开发商还是应该专注做住宅？
张良军：做住宅的开发商现在更多回到了主流市场，去年下半年这个趋势表现得比较明显。
一些开发商早期进入商业地产领域，发现商业地产并不是那么好做，由于开发商发现自身条件、市场以及商业地产的规律，商业地产并不是想象的那么容易，所以已经开始回流到住宅，或者开始把注意力重新回到住宅市场。
此外，房地产整体还出现了另外一个回流的迹象，开发商目标从三、四线城市回归一、二线城市的趋势，因为很多公司发现三、四线城市的市场容量和市场潜力非常有限。尽管我们现在讨论新型城镇化，实际上真正市场的需求和市场的流动性，更多还是在一、二线城市。所以，有很多开发商把他们的注意力重新回到一、二线城市，可能也是今年新国五条加强调控措施的背景。
观点地产新媒体：为什么会出现这种回归一二线回流现象？
张良军：刚才提到的商业房地产供应方的态度和开发商、投资者的态度是完全两个不同的内容，因为我们讨论的需求更多的是真正使用者的需求，真正实体经济的需求。
这两者之间应该是有联系的，但是我们看到在中国市场这两者是脱节的。
实体经济的需求并没有对商业地产产生实质性的需求和支撑，所以导致供过于求的局面在三、四线称表现得非常明显。所以，我说宏观经济和商业地产的价值之间在中国市场并没有表现出完全该有的规律和联系。
商业地产现在遇到的问题是需求在很多城市很多市场上并不足以匹配供应的规模和供应的压力，所以导致了开发商必须依赖快进快出、散售模式为主的住宅开发模式。
观点地产新媒体：您认为未来商业地产的发展方向是什么样的？
张良军：商业地产的发展方向很简单，还是要遵从商业地产特定的规律，这个规律是什么？以需求为出发点。
没有实体经济所产生的相应需求就不会有写字楼，消费者就无法有足够的消费能力去零售商场和零售场所消费，在工业园区如果没有足够的实体需求，也就不会有对工业厂房和工业设施的需求。
所以，应该关注这个市场经济发展到什么程度，市场有多大的容量，多大的需求，然后根据市场的需求推出适当的土地供应去满足市场的需求，这才是商业地产的一个规律。
当然，我们也要在金融资本市场领域提供更多元化的融资手段，比如说退出的渠道，而不是通过纯粹散售的模式退出，希望推出基金融资模式和REITs的融资模式，这些退出模式都要多元化，这才是商业地产市场未来的发展和前景。
观点地产新媒体：对于那些正在做商业地产的房地产开发商，您有没有什么好的建议？
张良军：我还是刚才那句话，一定要遵循商业地产特定的规律，从实体经济的市场需求出发去提供市场所期望的，所需要的商业地产的解决方案，这才是最根本的一点。
在这个前提之下，开发商必须要有充分的思想准备，在态度、策略、人才储备、资金等方面，和市场对接的角度都需要有充分的准备和态度，遵循这个规律去行事。
观点地产新媒体：除了商业地产很热之外，有一些开发商还做文化地产，旅游地产，您怎么理解文化地产和旅游地产？
张良军：文化地产和旅游地产是一种在调控下房地产开发变通的方式和解决方案，其实回到最根本的层面，要么做住宅，要么做商业地产的开发，无外乎都是这样。
无论是怎么样的概念，最终落地的是使用房子和购买房子的人，只是说增加了一些特定的主题。旅游地产希望为中国游客提供一个旅行的解决方案和类似的第二、第三居所的解决方案或投资选择。
文化地产是一个值得探讨、值得研究的领域，尤其是在零售商业领域里，或者在商业地产开发领域里。在电子商务可能会产生非常大的影响下，在市场竞争非常激烈的前提下，文化可以让一个项目找到自己不可替代个性化的元素和竞争力。
真正具有特定的文化属性和历史文化渊源的，而和这些渊源结合得比较好的住宅或者是商业地产的解决方案可以为这个项目找到这种归属感，从而找到一种不可替代的竞争优势。
观点地产新媒体：调控政策那么严厉现在投资性的购房者应该不是很多了。
张良军：现在的确有一些投机成分被挤出了这个市场，因为限购的因素和手段一方面增加了难度，取消了一些人的购买资格。同时，就算还有资格去买，也很大程度上增加了他的购买成本和交易成本以及持有成本。所以，投资性需求有相当一部分暂时被迫离开了这个市场。
观点地产新媒体：所以很多中国投资者都到国外去寻找投资机会？
张良军：为什么伦敦、纽约、旧金山、多伦多有很多中国投资者寻求投资机会？因为那些资金需要出路。当然，这是个人的一种投资行为，我们没办法去评判，因为每个人都有自己的选择，自己的钱自己决定去投资，去消费。
但是，从整个经济的角度来看，这是一个遗憾。限购的目的，其实最主要的一个方向还是希望经济去泡沫化、去投资化、去杠杆化、去金融化，让其回到实体经济的范围。
很多人不愿意再做实体的投资，是因为他们已经觉得实体投资来钱太慢，分分钟原材料涨价、市场环境波动，可能血本无归。所以，很多人不愿意投资实体经济。
再加上这么多年投资房地产的心得和所尝到的甜头，这些人自然选择继续在房地产方面投资。就像限购，我们希望这些钱回归到实体经济领域，但是并没有按照的期望发生。
观点地产新媒体：2013博鳌房地产论坛主题是改革时代的地产新力量，您认为这个新力量指的是？
张良军：城镇化是中国房地产发展的新的力量和动力所在。如果纯粹从房地产的角度思考这个问题，产业的发展是工业化的过程，而不是纯粹房地产的发展过程。
李克强总理在各个场合讨论人的城镇化，这里面会有很多的挑战，城市化不是一个规划，是一个自然发展的必然趋势，是中国社会发展的必经之路。我们希望国家战略能够让这个事情走得更好，走得更对，走得更有效率，少犯一些错误，这是我对这个事情的理解。
城镇化首先是人的城镇化、产业的城镇化，有了产业老百姓才能安居乐业，才会有足够的消费能力在城市里面获得生存的机会和消费的机会，这个才是最根本的地方，政府是不可能通过发钞，通过金融融资手段去解决城镇化所需要的庞大的资金需求。
从这个意义上来讲，城镇化是中国房地产的新力量，但是不能片面狭隘理解城镇化就是房地产发展的动力。城镇化是产业发展的必然结果，我们要注重的是实体经济发展，这才是核心。 (来源：观点地产网)
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