编者按：伴随着中国房地产一路前行，博鳌房地产论坛至今已历十二载，见证了行业曾经的春风得意或彷徨无措，有过黄金十年也有晦暗岁月，但终究还是跨过所有羁绊，走到了第十三年的门前。
进入新改革时代，如果说房地产已经被部分巨头垄断了绝大部分的影响力和商业利益。那么，我们在2013博鳌房地产论坛完全有必要寻找更多新的声音、新的面孔及内在多元素的新力量，这样也许可以看到更不一样的未来。
8月13-16日，2013博鳌房地产论坛将在海南如期开幕，围绕论坛主题“改革时代的地产新力量”，观点地产新媒体遍访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等人士，推出“改革时代的地产新力量”2013博鳌房地产论坛系列报道。
观点地产网 武瑾莹 杨晓敏 瑞安房地产分拆的旗下中国新天地已于今年3月开始营运，上市工作也一直积极筹备中。据瑞房佛山岭南天地项目助理总经理张国樑透露，预计新天地明年会上市，而岭南天地商业部分也会进入资产包中。
佛山岭南天地是瑞安“天地”系列项目之一，整体规模约150万平方米，其中商业部分规模约8万平方米左右。至于住宅部分，目前处于二期清货阶段，第三季度将推出第三期，以洋房、别墅项目为主。
岭南天地项目副总监文德纯则透露，岭南天地的发展模式很独特，比如旧建筑的翻修，有很多技术性元素，不是一般开发企业能够做得到的。瑞房除了拥有新天地系列丰富的经验外，对于古建筑改造，瑞房也有来自美国专门做旧房改造的设计师这样的专业人才。
文德纯表示，瑞房一直有意向在以佛山禅城为基地，辐射广东整个区域寻找项目机会。但不会仅限制于古建筑发展模式，普通住宅项目也会考虑。
以下为观点地产新媒体专访瑞房佛山岭南天地项目副总监文德纯先生、助理总经理张国樑先生实录：
观点地产新媒体：岭南天地整个项目都已经打包到中国新天地资产包中了吗？
张国樑：只是商业部分，但到目前为止新天地上市还没有详细计划，预计明年会把商业物业打包上市。
观点地产新媒体：岭南天地去年销售13亿元，预计今年的业绩如何？会有多少幅度的增长？
文德纯：我们预计今年销售的业绩会比较理想，从“五一”到现在，第二期别墅和洋房差不多卖了2亿元，目前在清货。我们更计划将于第三季度推出第三期住宅项目，主要以洋房、别墅项目为主，但具体销售业绩还要看下半年房地产市场具体走势。
今年第一季度佛山整体经济同比有所增长，主要受益第二产业的发展带动。倘若整体经济继续增长，加上强劲的刚性需求，我们对下半年的业绩是很有信心的。
观点地产新媒体：岭南天地的产品主要针对哪些购房人群？
文德纯：除了刚需之外,当然还有一批改善型购买者,虽然限购,但人们改善居住环境的需求是不会瞬间消失的,除了物理方面如空间及用料等,还会有精神层面的追求,如文化、时尚、圈层、国际氛围等,而岭南天地正正符合他们的这种需求。
观点地产新媒体：之前中原地产在香港帮岭南天地做展示，是希望能多吸引一些香港客户吗？
文德纯：对。岭南天地第二期产品有30%多客户来自香港。另外，2015年佛山将开通直达香港的高铁，从广州南到香港只需要40多分钟，交通相对便利。而且，受电影的影响，香港人对黄飞鸿、叶问这些人物都相当熟悉，故他们对佛山的认同度较高。
观点地产新媒体：能否透露岭南天地整个项目接下来的发展规划？
文德纯：岭南天整个综合体处于禅城区中心地段，包括住宅、办公楼、岭南天地、商场等，目前在建的商场和一栋住宅楼计划将于2015年推出市场。由于中国新天地要上市，而岭南天地又是在主要的商圈里，所以我们对商业方面比较看重，往后的发展也会将偏重商业方面。
观点地产新媒体：罗康瑞先生曾称，瑞房可能在这两年错过了国内销售较好的时机，岭南天地近两年在销售上是否也有这种感觉？接下来在销售方面的进度是否会更快一些？
文德纯：岭南天地项目的推售安排，完全是根据市场需要而定，且从2010年推出第一期，到现在的二期，整体去化率都很平均。同时，我们也更注重健康、稳定地发展，不会一下子推大量物业冲业绩。
张国樑：岭南天地的销售高峰期将会从明年开始，因为商场和住宅都会在明年推出。其实实际上，相对于集团其它项目而言，岭南天地的建设速度已经破了集团内部很多记录。如果说进度不快，只能说是因为整个项目太大了，不可能再两三年内就能够完全建造出来。
观点地产新媒体：明年高峰期大概会有多少货量推出？
文德纯：包括第三期25套别墅，同时18号地块也将有800套住宅安排明年入市。
观点地产新媒体：会继续引入类似三井这样合作方的合作吗？
文德纯：都在初步洽谈当中，最终还是要视乎合作伙伴发展的理念及综合实力。三井是日本房地产界中很优秀的企业，我们选择合作伙伴除了看重他们的资金以外，还希望能够把他们相关的专业知识和理念体现在我们发展的文化里面，大家共同进步。
观点地产新媒体：该项目真正能够产生收益和回报的部分有多少？毕竟很多文物保护部分是不能产生经济回报和收益的。
文德纯：这个项目占地150万平方米，其中住宅70多万平方米，其余是商业，而文物建筑仅占地几万平方米，虽然它不会直接产生经济效益，但对整个项目的品牌及其旅游价值的效益甚巨，无法估量。
观点地产新媒体：瑞房当初为何选择这种旧城重建的模式？毕竟这当中涉及到文物保护拆迁等相对复杂的工程。
文德纯：在瑞房发展理念中，相当注重多元化及同行差异化。
对于古建筑改造，公司有很多专业知名人才，比如美国专门做旧房改造的设计师等。上海、重庆、武汉的新天地，包括岭南天地都是请美国专门做旧房改造的设计师设计的。
另外，公司的立场是，除了经济效益以外，还更看重对当地社会的贡献。我们一方面要为股东负责，另外一方面也要为当地的社会、政府、市民负责，让原居民回到这里时可以感受到，原来居住的环境可以变得这么漂亮。
其实文化地产最重要的一点就是如何体现古建筑物的精神和核心的价值，而瑞房有条件和资源能够做到这一点。所以，我们认为综合体就应该以这种方式发展。
观点地产新媒体：会不会在华南寻找第二个类似于岭南新天地的项目？
文德纯：有意向。我们还在找，基本上以佛山禅城为基地，辐射广东整个区域。天地系列比较独特，遇到合适的地段，公司可能也会考虑复制性。
其实瑞房不局限于做新天地系列的发展。譬如我们在大连有软件园区，根据当地的需求，当地的资源，创造新模式来做。我们在上海虹桥机场旁边做虹桥天地，非常看重机场、高铁、周边社区、客运站的整合。所以，我们不只是说把上海新天地的模式搬到其它地方，同时还在发展其他模式。
观点地产新媒体：有没有什么硬性指标需要考虑？
文德纯：在寻找地块的时候，涉及到拆迁情况，我们能够避免的就尽量避免。我们不仅限制于古建筑发展模式，普通住宅项目我们也会考虑。我们希望通过岭南天地在广东能创造品牌，然后再把品牌辐射到周边的地区，经济效益就会大一点。
观点地产新媒体：广州土地单价已经达到26000元/平米，这样的楼面价对于你们来说是不是不会去考虑？
文德纯：上海、北京的地价远远比广州要高，如果这样比较，广州地价现在还是很低的。相对来讲，广州最近市场比较好一点，包括拍地、卖房子，基数还有很大的上调的空间。毕竟广州是一线城市前三位，所以从经济实力来讲，房地产还有一定的发展空间。
观点地产新媒体：现在有很多的国内开发商也想学瑞房这种模式，您会觉得瑞房这种发展模式会容易被其它企业复制吗？
张国樑：老实说，做这种项目很有挑战性。比如旧建筑的翻修，有很多技术性元素，不是一般开发企业能够做得到的。现在国内看到很多仿古迹，但是仿得很现代，或者仿得很破烂。但是，我们这里保持了原来的味道。
另外，瑞房十几年前就开始做上海新天地，经验很丰富。做商业地产非常重要的是经验，经验不够，怎么想都想不到。所以，技术跟经验是我们比较强的地方。未来其它房企可能有机会学得到，现在国内发展商都很聪明，都学得很快。但是商业地产虽然可以学，但是要用很长的时间才能学得到经验。
观点地产新媒体：在这种发展模式中，最容易遇到的困难会是什么？
文德纯：挑战性很多，拆迁算一个。不过，我们很幸运得到禅城区政府的支持，他们专门成立了“东改办”，在很短的时间内把旧房子应拆的都拆掉，拆迁工作非常顺利，比我们预期还快。原来在这里住了有九千多户，接近3万人，在很短的时间内都拆迁完成了。
观点地产新媒体：岭南天地商场是怎么样定位的？
文德纯：商场正在建，总建面有几万平方米，计划2015年会推出。另外在它对面是一个较高端的综合体项目，包括五星级酒店、办公楼，一个10万平方米的商场。
碍于佛山的地理位置，LV、GUCCI等高端品牌可能短期内不会过来，(最近十年都没有机会)。但是我们也可以把它打造成为中国高端的旅游中心，在一线城市可能是中高端，但是在这里是最高端。
观点地产新媒体：能否谈谈商业在发展经营时，最需要注意的是什么？
张国樑：最重要的还是品牌吸引力。人们去逛街的时候喜欢多看一些新鲜的东西。硬件上，我们不可能说今天拆完房子，明天盖出来新的，然后明天又重新拆掉，然后把它再盖起来。所以，要变的是品牌，不断引进新的东西，或者引进新的商业品牌，或者多一些潮流的东西。
另外，体验式消费在商业地产业也是很重要。天地系列也是目前最能发挥体验式消费的模式。
未来电商也是商业地产的最大竞争对手之一，现在电商每年的销售额都非常大，增长非常快。如果购物中心地段一般，又没有独特而能吸引人的模式，将会面对很大的竞争。要避免被淘汰，就是购物中心要增加让游客有更多购物、休闲、娱乐的体验和乐趣。
观点地产新媒体：有人说中国商业地产会出现泡沫，您对商业泡沫是否担心？
张国樑：目前岭南天地无需担心，毕竟项目地理位置都特别好，商业地产中地段非常重要。最好的地段有很多优势，比如说吸引品牌，国际品牌要在拓展一个新的市场，肯定先挑人流最大，商业最成熟的地方，岭南天地就占据在这种最好的传统商圈。
佛山未来五年将近有200万平方米新的商业项目推出，体量也不小，主要集中在新的商圈，在短时间内一次性推出来，对新商圈的购物中心来说，应该会有比较大的同业竞争，但对我们传统商圈内的来说影响不大。
观点地产新媒体：您认为未来国内政策是否会影响到拿地、开发和销售情况？
文德纯：我们要相信现在的政府，在济增长方面会往上提升，保持稳定和平衡。相对来讲，房地产特别是住宅都是有刚性的需求，城市化率不断增加，这是属于自然的结果，总而言之，我们还是看好房地产。
观点地产新媒体：单就这个项目来讲，国家新政会对销售影响大吗？
文德纯：其实“国五条”中提及的征收20%所得税，佛山在三年前已经推广了，并一直在执行。由于所得税主要针对二手市场，所以对我们的影响不是很大，反而我们会看重以后佛山第二、第三产业的发展，还有未来广佛同城带来的经济效益。
张国樑：限购政策肯定有一点影响，但是我们项目在市中心核心地段，只要地段好就肯定很强的优势。来源观点地产网)
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