7月17日，新华联发布公告称，公司拟通过汇添富基金旗下子公司汇添富资本管理有限公司，公开发行资管产品募集资金，再通过平安银行向其子公司发放总计不超过16.5亿元的委托贷款。事实上，这是汇添富最近两个多月来涉足房地产的第三个类信托产品。
据经济观察报不完全统计数据显示，截至7月18日，已经有34家基金子公司获得批复，约20家基金子公司已经开展业务，而嘉实、工银瑞信、汇添富、东吴基金等涉足和准备涉足房地产信托业务的基金子公司大约占已开业基金子公司一半，更多的基金子公司正紧盯着这块蛋糕。
近半开业基金子公司涉足
新华联上述公告称，该公司资管计划分为A类及B类份额，A份额的资产总规模不超过11.5亿元，向社会公开募集；B份额的资产规模不低于5.5亿元，由新华联认购。其中A类份额给到投资者的收益是100万-300万以内为9.8%/年，300万以上为10.3%。其收益基本与同类房地产信托收益相当。但由于资金主要用于早期开发，抵押物主要是土地，没有信托公司的兜底机制，其风险高于一般的信托计划。
而上述融资的目的，主要用于新华联已成功获取的上海闵行区虹桥商务区核心区09号地块的商业地产项目建设。
事实上，这是汇添富资本最近两个多月来涉足房地产的第三个类信托产品。今年5月初，汇添富资本推出业内首单投资于保障房的资产管理计划“添富天房-债权投资专项资产管理计划”，该项目所募集的资金将用于天津团泊新城的保障房建设。6月份，汇添富资本再携手海亮集团有限公司 (海亮集团) “汇添富资本·海亮保障房债权投资专项资产管理计划”。
除汇添富外，嘉实、工银瑞信、东吴基金等公募基金对应的基金子公司也纷纷涉足房地产类信托业务。
嘉实基金旗下的子公司嘉实资本可能是最早涉足房地产类信托业务的。今年一月底，嘉实资本与盛世神州房地产投资基金公司合作募集设立嘉实资本盛世美澜园专项资产管理计划，该产品将投资于镇江恒福房地产开发有限公司开发的“美澜园”项目。
两个月后，华夏幸福3月27日公告称，其全资子公司廊坊京御房地产开发有限公司及其全资子公司九通基业投资有限公司拟与嘉实资本签订《合作框架协议》，嘉实资本作为专项资产管理计划资产管理人向九通投资进行不超过30亿元的投资。但该项目因利润过低募资规模过大随后无疾而终。
公开信息显示，工银瑞信旗下的基金子公司已有数单基建类项目的融资。东吴基金和万家基金旗下子公司上海新东吴优胜资产管理公司也是基建类信托的积极跟进者。更多的基金子公司正在筹备推动这块业务，据知情人士透露，长安基金的子公司和恒大地产近期也有可能推出房地产类信托业务。“基金子公司年初用分级的方式做股权质押的比较多，毕竟子公司刚成立，股权质押操作起来简单，周期也短。但随着竞争越来越激烈和场内股权质押的推出，基金子公司在这一块已经没有优势了，能在风控和收益之间进行平衡的也只有房地产业务了”，深圳一家基金子公司负责人表示。
据经济观察报不完全统计，截至7月18日，共有34家基金子公司获批，其中约20家已经开展业务，有约10家基金子公司已经开展和公开表明有意向进军房地产和基建类房地产类信托业务，约占到已经开展业务的基金子公司数量的一半。
监管套利 潜代偿风险
基金子公司的房地产类信托业务其实是个监管套利的游戏，其风险不容忽视。
一般信托公司满足4证齐全、30%资本金、二级开发资质这三个条件才能做。“基金子公司实际上做的大部分房地产项目都是信托公司做不了转过来的，由于推出时间较短，基金子公司的普及度还不够。实际上，基金子公司做房地产类信托业务就是利用其操作灵活的优势监管套利”，上述基金子公司人士称，信托公司做一个房地产项目需要一两个月的时间，基金子公司快的半个月能搞定。基于这些优势，基金子公司能比信托拿到更好的价格，给客户的收益相差不大，这样基金子公司的利润空间就更大了。
按照目前的相关规定，信托公司在做房地产信托时，不仅需要符合上述三个条件，还需要监管部门进行事前审批，但基金子公司在房地产项目投资方式上所受监管相对宽松。
公开信息显示，上述汇添富和新华联合作的项目不能满足30%资本金、二级开发资质这两个硬性要求。
因为项目质量普遍没有信托公司好，没有信托公司的兜底机制，同时基金子公司普遍对中高层进行高激励机制，市场普遍对基金子公司的类信托风控问题心存疑虑。
经济观察报获悉，为了迅速推动基金子公司做大做强，部分基金子公司拿出30%的项目利润做项目激励，按照销售金额的2%进行销售激励。公开信息显示，6月底获批的易方达基金子公司，更是拿出60%的股权进行员工激励。
在高激励机制下，市场担心基金子公司有动力去追求高收益的项目，不重视风控而引发道德风险。
此外，由于基金子公司不像信托公司有兜底机制，一旦出现损失时，基金公司几千万的注册资本根本没有办法进行代偿。基金子公司的赔付问题一直没有定论也是其向机构发售困难的重要原因。
更为重要的是，购买基金子公司A类份额大户的银行受到了银监会的8号文限制后，近期对基金子公司的销售渠道打击非常明显。
按照银监会的定义，带回购条款的股权性融资属于非标准化债权资产。而目前基金子公司的房地产类信托，基本都是通过引入份额分级机制、股权回购等措施来保障投资人的收益。
这些影响对基金子公司的打击可能已经显现。嘉实资本和华夏幸福的30亿募资计划无疾而终可能受到了8号文的影响。而经济观察报获悉，汇添富资本和新华联发起设立资管计划中的11.5亿的A类份额，东方证券可能包销了5亿。但汇添富人士否认了这一说法，称东方证券只是第三方代销。
作者：李保华 赵娟
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