CRIC研究中心分析师/李莹
7月26日下午，深圳前海首批土地T201-0075和T201-0077正式开拍，另外1宗T201-0078地块将于8月16日举行排名拍卖仪式。最终两幅地块均由卓越地产夺得，T201-0075号地块成交总价51.8亿元，T201-0077号地块成交总价71.8亿元，总计123.6亿元。
前海规划前景被看好，两幅用地入市备受关注
《深圳市城市总体规划（2010-2020）》中将前海确定为城市双中心之一，深圳市规土委表示深圳为带状城市，城市中心起先为罗湖、后为福田，而前海将与福田构成深圳双中心的格局。同时，根据《前海深港现代服务业合作区综合规划》的规划目标，该合作区将建设成为与纽约曼哈顿、伦敦金融中心和香港中环等同样具有国际竞争力的现代服务业区域中心和现代化国际化滨海城市中心。
前海规划一出，立即吸引了大量资金驻足，而此次前海首批地块入市，自然少不了诸多品牌房企前来争夺。万科总裁郁亮此前就已明确表态，将不会错过参与前海土地开发的机会，每一块地都不放弃，并且不同于以往的合作开发方式，万科在前海将完全自己开发。万达集团也积极参与前海开发，而且早在去年就与前海管理局签署战略合作协议，成为首批37家签约企业之一。
首批用地条件出让苛刻，房企须谨防风险把握机会
前海首批用地的出让要求较为苛刻，之所以设置高门槛一方面或为避免竞争过于激烈，另一方面可能政府已与部分企业达成协议。其中T201-0078宗地的要求最为严格，能满足条件的房企将屈指可数。而土地竞价的方式为“一次竞价”而非公开叫价拍卖的形式，这也在很大程度上降低了地块竞争的激烈程度，减少协议外企业最终拿地的几率。
从实际竞拍情况看，由于采取非公开的一次竞价方式，各企业对于75号地给出的价格基本在50亿元左右，只有卓越和绿地两家出价超70亿，并且较为接近，最终还是卓越略胜一筹。大部分房企在竞拍中显得较为理性，万科、新世界均报价49亿，金地、香江、佳兆业三家联合出价51亿，基本还在可承受范围内，但卓越和绿地明显争胜心较强，报价比其他家高出近20亿。事实上，这两宗地块的出让底价已达深圳2012年至今商办用地楼板价地王标准，政府还要求企业投资强度不得低于1.5万元/平方米，两幅地块须分别向政府无偿移交5.16万平方米和8.86万平方米的办公面积，即使企业以底价拿地，这两幅地块的投资成本也将会高达3万左右。我们建议在前海后期地块的竞拍中，企业应继续注重风险的把控，避免为了拿到地块而盲目出价。
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