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本报记者 张晓玲
实习记者 陈祥华 三亚、深圳报道
出人意料地，华远地产董事长任志强在2013年博鳌·21世纪房地产论坛上，没有专门讲房地产，而是讲起了宏观经济。
有一种看法是，当前宏观经济下行，政府将不得不以地产投资来托底。这个逻辑在过去几年屡被证明。
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然而，面对上半年新房价格仅次于2009年的涨幅，人们不禁要问，这一轮房地产调控又在重复过去十年越调越涨的老路吗？每一次调控政策引发的市场波动，都很快被化解。经济转型，留给房地产的时间都不多了。
接受本报记者采访的多位学者、开发商普遍认为，中国房地产市场的治理需要反思并改变，建立起长效调控机制。
调控怪圈
今年上半年，楼市以量价齐升的火爆场景，宣告了新国五条政策的失败，也延续了调控十年来房价“越高越调、越调越高”的怪圈。
过去十年，国务院先后召开9次常务会议专题研究房地产市场调控。从 2003年的 “18号文”，到随后出台的 “国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，直至最近的“新国五条”。但这些政策带来的，却是十年调控十年涨的现实窘境。
多位专家表示，新国五条的命运，是诸多调控政策失败的缩影。数据显示，今年上半年，全国70个大中城市共有63个城市的房价环比上涨，平均涨幅为11.2%，达到了2009年21.2%之后的第二高点。“调控在房价调控方面是失效的，而且越调越高，这是客观的情况”，全联房地产商会创会会长聂梅生在发言中说。
聂梅生表示，“国五条”提出，二手房交易要收税20%，这个税收没收到，地方也没执行，因此“国五条”就落空了，“二手房的房价上涨了20%，二手房的房价上涨了，租金就上涨了，就会传递到一手房，因此新房的价格也是上涨的。”
任志强说，各地对国五条的执行差异比较大，没有一刀切，“各地已经从控制房价转变成了控制房价涨幅”。
在住建部政策研究中心主任秦虹看来，房价上涨只有一个原因，就是供求关系的不平衡。这种情况在一线城市最明显，今年上半年一线城市成为房价上涨的领头羊。
秦虹表示，在此形势下，唯一的途径是要继续增加公共服务的供给，不仅要在大城市增加，还要在其他的城市增加，吸引人到那些地方去享受更好的公共服务。政府自身提供公共服务的能力是有限的，因此要改革公共服务机制，放开这个市场，让更多社会的资金、民间的力量来提供公共服务。
聂梅生认为，下半年热点城市房价还将持续上升，但增幅不会高于上半年。她预测，全年房价同比的涨幅不会超过10%，但在供给趋紧、需求扩大、土地市场高温等多种因素的推动下，房价继续上涨的压力依然存在。
长效机制
房地产如何走出调控怪圈，成为本届论坛众多与会人士关注的话题。任志强提出，要建立长效机制，首先是统一市场和供给制度。
任志强指出，房价不断上涨，是因为政府依赖于土地财政，而土地由政府垄断供应，成为其可以依赖“卖地”的制度因素，他认为应该放开土地流转，甚至重回土地私有制。
聂梅生给出的建议是，要以改革为基础建立房地产调控的长效机制。“如果没有相对应的改革，无法突破今天房地产的局面。”聂梅生呼吁，改革的重点依然是地根、银根和税收。首先是土地制度的改革，解决农村土地流转的同地同权同价，才可以释放农村集体建设用地进入市场，推动住房供应的多元化。
北京师范大学金融研究中心主任钟伟则认为，真正意义上的房产税迟早会到来。房产税主要触及两个方面，第一是要对房屋的存量进行征税，第二是在持有环节征税。即使将来房产税税率只有千分之三到千分之五，政策出台后的1到5年，房价将是往下走的趋势。
钟伟认为，由于房产税主要针对存量住宅征收，就应该建立起数据库。他指出，2014年下半年或将建立起公安、房产、民政、央行个人信贷的数据库，将住房数据整理从物理走向逻辑集中，走向大数据。2015年上半年，一些基础数据比较好的东南沿海省份，包括辽宁、山东、江苏、浙江、广东初步具备开征房产税的条件，“如果2015年上半年开征房产税的话，这一年应该是中国房地产见顶回落的一年。”钟伟表示。
尽管上述人士均认为目前房地产调控需要长效机制，但任志强对此较为悲观。他指出，通常情况下，宏观形势越好，房地产越好；宏观形势越差，房地产越差。而中国的情况不一样，宏观经济不好，房地产越好；中国经济越好的情况下，房地产越差。
今年上半年，中国宏观经济不好，下半年就需要房地产拉动。“如果中国经济继续下滑的话，一定会有新的刺激，他们不会允许经济指标下滑。”
钟伟也认为，现在推出房地产税，有些不合时宜。他解释，当前房地产行业进入平淡期，如此时推房产税或者是调控政策，就会破坏房地产市场来之不易的微妙平衡，使得行业处于更高的风险状态。“未来的政策不确定性，我个人认为房产税和遗产税有可能推出，取决于中国经济如何运行。”
秦虹则指出，只要在短期调控政策和市场的选择上做出理性的调整，长远的改革上持之以恒，就有信心解决目前中国房地产市场局部房价上涨过快和部分地区阶段性房价过高的问题，从而促进房地产业健康的发展，而不是继续催生泡沫。
作者：张晓玲 陈祥华
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