核心提示：日前，有媒体报道称，五矿国际信托今年到期的一款房地产信托产品“五矿信托-荣腾商业地产投资基金信托计划（1、2期）”融资方回笼资金不足以支付本息，信托计划提前终止。
日前，有媒体报道称，五矿国际信托今年到期的一款房地产信托产品“五矿信托-荣腾商业地产投资基金信托计划（1、2期）”融资方回笼资金不足以支付本息，信托计划提前终止。
知情人士称，“兑付了信托计划后，五矿信托现在已向上海荣腾置业有限公司（以下简称荣腾置业）进行追索，但后者并无力偿还，现在双方已经对簿公堂，五矿信托已向上海松江法院申请保全财产。”
《每日经济新闻》记者从松江区房地产交易中心调阅项目的权籍材料发现，上述项目目前确实已经被司法查封。但是，五矿信托是否能够通过司法拍卖等收回融资款却是未知数。
根据松江区房地产交易中心的信息，上述信托的抵押债权金额仅为2亿元，不到本金的一半。与此同时，上述抵押物还有另一名为“马建军”的债权人，该债权人顺位还在五矿国际信托之前。
对此，上海杜跃平律师事务所主任律师杜跃平表示，五矿信托在整个融资过程中没有做好风控调研，存在失职。
销售收入超4亿元
据五矿信托-荣腾商业地产投资基金信托计划（1、2期）路演资料显示，2011年中，融资方荣腾置业委托五矿信托发行了“五矿信托--荣腾商业地产投资基金信托计划（1、2期）”，共募集资金4亿元。
据悉，该信托资金受让荣腾置业旗下荣丰广场3、4期收益权及公司60%股权，以实现信托计划财产的增值，并以此作为信托利益的来源。
该信托路演资料显示，荣丰广场3期当时未售住宅面积约6000平方米，按保守市场平均价格1.35万元/平米价格预计，可实现回笼销售资金约8000万元；荣丰广场项目3期商用房则预计销售可回笼资金合计约18000万元；荣丰广场4期在刨除建造费用等支出每平方米预计可实现收入1.2万元，可回笼资金合计约32400万元。
按照上述预期，荣腾置业兑付“五矿信托-荣腾商业地产投资基金信托计划（1、2期）”的4亿元信托借款本金并不成问题。
路演资料介绍，信托的投资标的为荣腾置业开发的“荣丰广场”，项目的建设位于上海市松江区，北面乐都西路、西至仓汇路、东临玉树路、南至仓丰路。
记者登录网上房地产查询荣腾置业，查询结果显示，截至目前，该公司名下共有2个项目，分别是位于上海松江区乐都西路825弄的荣丰休闲购物中心，以及同样位于上海松江区玉树路2715弄的荣欣苑。
对比荣腾置业名下2个项目所在的地理位置、占地面积以及开盘时间，当时名为“荣丰广场”的多期项目，如今被称为“荣丰休闲购物中心”和“荣欣苑”。
克而瑞房价系统提供的数据显示，2011年7月至今，荣欣苑商业及住宅项目仅靠零售，销售总额就超过4.5亿元。由此可见，公司的还款资金来源并不成问题。
但奇怪的是，相关媒体报道称，五矿信托上述项目融资方却不足以支付本息，信托计划提前终止。
“融资方可能有其他窟窿。”著名金融信托专家孙飞教授认为。
《每日经济新闻》记者为此试图从荣腾置业处了解详情内幕，但直至记者截稿，也未能联系到荣腾置业。
同时，记者还联系了“五矿信托-荣腾商业地产投资基金信托计划（1、2期）”的信托执行经理张晓健，但至截稿时也没有得到回复。
律师称风控失职
2013年4月3日，五矿信托网站披露，已提前结束了“五矿信托--荣腾商业地产投资基金信托计划（1、2期）”。信托计划的本金及最后一期信托收益已经于结束日的后10个工作日向受益人予以分配。
根据相关媒体报道，五矿信托目前正与融资方荣腾置业沟通，追讨借款。
根据信托条款，为了有效控制信托融资过程中可能出现的风险，五矿信托曾专门设置了保障措施：以荣腾置业旗下荣丰广场1、2期铺作为抵押，同时配以荣腾置业40%股权质押以及60%股权划至五矿信托旗下。商铺评估价约11.33亿元，质押率约为35％。
《每日经济新闻》记者调查发现，信托项目提前兑付后，荣丰休闲购物中心于今年5月24、25两天出现了整体出售物业的记录：一次性成交了198套商业物业，成交金额6亿元。
记者从上海市松江房地产交易中心查询了上述成交物业的抵押情况。调查结果发现，该物业抵押权人为五矿国际信托有限公司，债权数额2亿元，债务履行期限从2011年6月14日到2013年7月15日。
查询结果显示，五矿信托以荣腾置业旗下荣丰广场1、2期铺作为抵押物的债权数额为2亿元，仅为4亿元信托融资金额一半。
不仅如此，记者调查还发现，该物业还有另一位名为马建军的抵押权人。而针对马建军的债务履行期限从2011年5月27日至2015年5月26日，债权数额为6亿元。
杜跃平律师表示，根据债务履行期限时间，马建军属于第一顺位债权人，也就是说在五矿信托之前，该物业已经被抵押了。
“荣腾置业今年5月成交的198套商业物业，很有可能是将物业的产权进行了一次性转让，以此尽快还清欠款。”克而瑞上海机构研究总监薛建雄表示。
上海松江房地产交易中心出具的信息显示，马建军对于荣丰休闲购物中心的6亿元债权于今年5月21日正式受理，与记者之前查询的成交记录及成交金额相吻合。
由于荣腾置业无力偿还4亿元信托欠款，记者调查了解到，五矿信托已经向上海市第一中级人民法院提起诉讼。目前，荣丰休闲购物中心成交的200套商业物业于今年7月17日被司法查封，预计结束日期为2015年7月16日。
即使抵押物被查封最后进入拍卖流程，根据金额大小以及抵押时间先后，马建军都将作为第一顺位。杜跃平律师对此表示，“五矿信托在整个融资过程中没有做好风控调研，对抵押物价值了解不足，对整个项目的债务调查也不清楚。”
资金监管悬疑
宜信财富投资部投资咨询总经理周磊表示，为了保障回款资金及时到位，通常信托回款账户通常都设置成共管账户，以便强制性地收回房产销售收入。
据了解，共管账户属于融资双方对于资金管理的一种信用约束形式，目前在各类企业的融资活动中被广泛采用，尤其是在信托融资领域。
“但这属于选择性条款，如果没有，信托公司也没有办法强制回收销售收入。”周磊补充说。
除此以外，信托公司是否对融资方进行控股也是一个监督还款的关键。单纯的股权质押只是财产的抵押，但控股则可以对融资方进行财务等多方面控制，有利于信托公司更好地控制融资过程中可能发生的风险。
按照信托条款，五矿信托上述项目受让荣腾置业60％股权，加上质押的40％股权，实际100％控股荣腾置业。蹊跷的是，在此情况下，风险却依然出现。
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