观点地产网 见习编辑 小洁 2012年，越秀地产将广州国际金融中心(IFC)注入越秀房地产投资信托基金(越秀房托)，这笔“惊天交易”搅动了地产和金融两界。至今，IFC的运营情况仍备受瞩目。
对于越秀房托而言，此笔重大交易在丰富基金物业组合外，基金流通市值从30多亿增至130多亿港元，基金的资产总值也达到了249亿元。
“去年底，IFC写字楼出租率为70.18%，商场出租率97.03%，租金达每月215元/平方米，为广州甲级写字楼的最高水平。”越秀房托透露。
自2005年上市，越秀房托一直深耕于广州商业地产市场，拥有广州国际金融中心、白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场及越秀新都会大厦等6大项目。除了IFC，其他商业项目的整体出租率已达98.45%。
2013年3月，在“穆迪”和“标普”两家机构对对越秀房产基金Baa2和BBB投资评价中，认为其有高质量的资产组合、良好的运营记录、谨慎的投资与财务策略，展望为稳定。
据越秀房托介绍，旗下项目多采用多元化资本增值策略，即从租务与资产管理、资本增值、财务及投资等方面的策略，来增加物业的价值。“未来的投资区域将扩展至全国，将积极在北京、上海等一线城市寻求合适项目。同时，继续挖掘越秀地产处于商业核心地段的商业项目，探讨收购的可能性。”
与房地产企业近来的融资热潮一样，越秀房托也在不断打开融资渠道。今年5月，其已成功发行了3.5亿美元五年期的无抵押债券。用越秀房托的话说，未来还将寻求更广阔的融资渠道。
对于持续火热的商业地产，在越秀房托看来，随着国家出台一系列强化房地产调控、推进城镇化进程的政策，住宅地产降温明显，商业地产已进入发展的上升时期，将成为投资者及房企关注的焦点，未来十年，也将是中国商业地产的黄金十年。
但越秀房托也指：“随着商业地产的发展，中心城市的商业地产将向城市综合体的方向发展，这也将推动商业地产升级转型，从规模扩大向商业运营、资产增值与资本运运相结合的商业综合实力转变。”
以下为观点地产新媒体对越秀房地产投资信托基金(越秀房托)2013博鳌房地产论坛采访实录：
观点地产新媒体：这两年越秀房托发展速度加快，旗下已有哪些项目？
越秀房托：作为全球首只房地产投资信托基金，越秀房托在2005年12月就上市了，目前主要是做商业区域，例如写字楼、批发零售、酒店公寓等类型的租赁物业，在广州拥有广州国际金融中心、白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场及越秀新都会大厦等6个项目，而这些项目的整体出租率都不错，有5个项目整体出租率达98.45%。
在去年底，基金的资产总值也达到了249亿元。而我们也沿用稳健的财务政策，截至2012年十二月底的总借款占资产比率仅约34%，较REIT守则要求的45%更为保守。
观点地产新媒体：IFC注入越秀房托以来，整体运营情况如何？
越秀房托：我们是在2012年7月完成了广州国际金融中心(IFC)的收购交易，而此项重大交易也丰富了我们的基金物业组合，从而令基金中机构投资者比重加大，基金流通市值从30多亿增加至目前的130多亿港元。
截至去年底，广州国际金融中心写字楼出租率为70.18%，商场出租率97.03%，租金达每月215元/平方米，为广州甲级写字楼的最高水平。
观点地产新媒体：去年至今，商业地产持续大热，如何看待商业地产的发展前景？
越秀房托：随着国家出台一系列强化房地产调控、推进城镇化进程的政策，住宅地产降温还是比较明显，从未来看，商业地产将成为投资者及房企关注的焦点。
据专业机构的调查数据显示，仅广州的商业物业近两年来整体租金年升幅就在5%-10%，热门区域可达15%以上。去年5月，珠江新城折合楼面地价3.3万/平方米，创出新高，这也反映出开发商看好商业地产的发展。
目前，商业地产已进入发展的上升时期，未来十年将是中国商业地产的黄金十年。
随着商业地产的发展，中心城市的商业地产将向城市综合体的方向发展，有数据显示，2011-2013年上海将有50多个、总面积1360万平方米的城市综合体项目投入市场，国际金融中心也将成为广州商业地产的亮点。同时也将推动商业地产升级转型，从规模扩大向商业运营、资产增值与资本运运相结合的商业综合实力转变。
观点地产新媒体：针对不用区域商业发展的特点，越秀房托的发展策略将作何种调整？
越秀房托：因为我们在广州商业地产市场发展了很多年，比较熟悉广州的地产市场，所以我们在制定发展及租务策略上具备前瞻性的优势。
以广州写字楼CBD市场为例，从90年代的花园酒店一带、2000年天河体育中心一带，到2010年的珠江新城，我们的资产组合也顺应着广州商业中心的发展，我们也会把握各区域商业发展的特点，在租赁策略上采用灵活、有针对性的手段。
再比如，广州国际金融中心，我们主要采用“招商策划、租户管理、客户管理”的方式运作，通过锁定优质租户的方式来提高招商的成功率。而财富广场，我们就选择以“大型零售与服务业的华南总部”作为定位，主要引进大中型外企及民营企业。
目前，我们还实施多元化的物业增值策略，主要体现在租务与资产管理策略、资本增值策略、财务策略及投资策略四大方面。在营运策略上，主要为了寻求租金增长、出租率高位运行与租户结构优化的动态平衡。但在投资策略上，我们还将继续实施积极而审慎的投资策略。
观点地产新媒体：积极、审慎的投资策略主要体现在什么方面？在一线城市的寻找收购机会的计划如何？
越秀房托：一方面，按修改后的信托契约，我们的投资区域将从广东扩展到全国(包括香港)，以珠江三角洲为基础，我们也会在北京、上海等一线城市寻找合适项目。
另一方面，我们还会继续积极研究大股东持有的项目，在广州国际金融中心成功交易的基础上，挖掘越秀地产的商业项目，尤其是处于商业核心地段的优质项目，探讨收购的可能性。在研究收购项目时，我们会充分评估市场状况及资本市场，综合评估项目的情况，包括地段、资产增值及回报增长潜力等，会慎重考虑及把握投资机会。
观点地产新媒体：海外上市和各种债券贷款已成为房地产企业融资的重要渠道，越秀房托的融资渠道有哪些？
越秀房托：我们也在拓展融资渠道，在5月7日，我们成功发行了3.5亿美元五年期无抵押债券，利率3.1%。认购近20亿美元，超额4.7倍。这次的评级发债，也在一定程度上降低了我们的融资成本，也拓宽了融资渠道，使基金的抵押率由原来接近90%下降到40%。未来我们将建立“发债与银行贷款结合、长期与中期债务的结合、固定利率与浮动利率结合”的财务结构，来确保能实现良好的财务表现与资本结构。来源观点地产网)
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