新湖中宝定增窗口意味浓 房企再融资不会全面开闸

　　充斥整个7月份的房企停牌潮与再融资开闸传闻，终于在8月伊始被“做实”。

　　一个形式和内容都不繁杂的再融资预案，却足以震动整个资本市场。在过去长达三年的时间里，数十家房企的再融资方案被终止实施。而接近监管层权威人士向上海证券报表示，市场不应对新湖中宝[9.94% 资金 研报]定增预案做过分解读。房企再融资不会全面开闸，只是以个案形式定向支持保障性安居工程等。

　　⊙记者 于兵兵 ○编辑 阮奇

　　定增融资用于旧区改造

　　今天，新湖中宝发布再融资预案，拟以不低于3.07元/股的价格非公开发行不超过17.91亿股，融资总额不超过55亿元，用于位于上海的两个棚户区改造项目——上海新湖·青蓝国际以及上海新湖明珠城三期三标段、四标段。两者投入募集额分别为30亿和25亿。两个项目总投资额超过125.8亿元。也就是说，募资额占项目总投资的43%。

　　作为三年来首个直接用于房地产开发项目的再融资预案，新湖中宝再融资预案“窗口”意味似乎更加浓重。

　　资料显示，上海新湖明珠城三期三标段、四标段项目占地47829平方米，总建筑面积199904平方米。地处上海市普陀区东新村地块，东、南毗邻苏州河，北抵轻轨明珠线，西至东新支路及合德里地块边缘。该项目是上海市内环线以内最大的“365”旧城改造项目之一，也是普陀区“365”旧城棚户区改造的重点项目。项目总投资超过58亿元，土地成本超过42亿元，预计销售额近80亿元。平均销售净利率为14.48%。

　　上海新湖·青蓝国际位于上海闸北区内环线内，与虹口区接邻，东依东宝兴路、南临芷江中路、西达宝昌路，北至青云路。该项目也是上海“365”旧城改造的重点项目之一，是闸北区旧城棚户区改造的民生工程项目。项目规划占地面积64784平方米，总建筑面积322779平方米。项目预计总投资额超过67.78亿元，预计销售额超过92.54亿元。平均销售净利率13.49%。

　　以上资料可以看出，虽然两个项目为棚户区改造项目，但销售净利率一点不逊色于普通商品房销售项目。一旦项目进入决算期，对新湖中宝业绩将产生较大影响。

　　政策力挺棚户区改建

　　知情人士介绍，新湖中宝之所以能够如此快速地披露再融资预案，且是停牌房企中，少数的直接用于房地产项目开发的定增预案，与其大力支持地方保障性安居工程有关。而这一轮房企再融资窗口，一个重要审核标准，正是是否用于保障性住房开发。

　　新湖中宝在预案公告中也介绍，从中央到部门的多项政策，均力挺棚户区改造。

　　今年4月，《国务院关于落实〈政府工作报告〉和国务院第一次全体会议精神重点工作部门分工的意见》发布，提出要加大各类棚户区改造力度。2013年4月，住建部下发《关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知》，提出积极推进棚户区(危旧房)改造，力争到“十二五”期末，基本完成集中成片棚户区改造。6月26日，国务院常务会议研究部署加快棚户区改造，促进经济发展和民生改善。会议决定，今后5年再改造各类棚户区1000万户，同步建设配套市政设施、公共服务设施，确保同步使用。

　　停牌房企或陆续发布预案

　　2010年以来，为响应房地产宏观调控政策基调，数十家房企重大资产重组或再融资方案被终止实施。“以前，上市公司向相关部门咨询再融资可能性时，得到的回复是，预案连报都别报，根本不会批。但是最近一段时间，监管层口径发生变化，称可以申报。”一位房地产上市公司内部人士向上证报记者表示。而随着新湖中宝定增方案的披露，其他已经停牌并正在酝酿重大重组或再融资的房企，也将陆续公布预案。

　　根据上证报初步统计，7月以来，从金丰投资[0.00% 资金 研报]停牌开始，陆续有宋都股份[0.00% 资金 研报]、迪马股份[0.00% 资金 研报]、新湖中宝、荣丰控股[0.00% 资金 研报]及中弘股份[0.50% 资金 研报]等多家房企因筹划重大事项停牌。上证报记者了解到，除新湖中宝直接再融资用于房地产项目外，多数企业涉及资产注入，或其他重大资产重组。

　　知情人士透露，本轮房企再融资松动，有无保障房开发项目是一个重要的审核依据。管理层有意通过再融资开闸，为保障房项目给予金融支持。