早报记者 陆鸣
仅仅时隔一个月，万科再度出击张江，联手的依然是上海张江（集团）有限公司。
8月7日，上海市规划和国土资源管理局公布，浦东新区张江高科技园区中区C-10-3、C-10-6地块当天以16.02亿元的价格成交，折合楼板价21570元/平方米，溢价率为84%，
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就在一个月前的7月3日，万科和张江集团刚刚以48.7亿元的总价，拿下了张江高科技园区中区C-11-3、C-11-4、C-12-2、C-12-3地块，刷新了当时的年内上海总价地王纪录。该地块与前述C-10-3、C-10-6地块相邻，成交楼板价、溢价率亦相当。
张江集团负责宣传的相关人士称，张江和万科此次的出资比例是1：9，万科占90%，处于绝对控股地位。接近万科上海公司的一名知情人士证实了上述说法，并称双方此次联合拿地，将按出资比例，共担盈亏。
对于前述张江地块的成交楼板价，融创中国副总裁、上海融创绿城公司执行总经理张强昨日称，“最后都突破了我们的预期和上限了。可能万科的预期、操作比我们更好吧。”
据他介绍，前述两幅张江地块，融创绿城均和万科展开过争夺，“想拿但没有拿到。”
万科志在必得
张强说，两次拍地，能看出万科的志在必得。
在他看来，按现在的楼板价，“我觉得这块地未来的房价至少会卖到4.6万-4.7万元/平方米，对整个浦东的房价都会有带动作用。”不过，他也强调，“大家都看好未来的市场，但可能接受的标准不同。”
另一民营房企负责人昨日介绍，当天参与C-10-3、C-10-6地块竞拍的企业只有6家，“除了万科张江联合体，还有招商、融绿、中海、建涛和我们”，没有7月那次多，但竞标也进行了很多轮，“最后跟万科、张江血拼的，是融创绿城，融创绿城的最后出价只比万科低了200万元。”
该民营房企同样参与了前述两幅张江地块的竞标。
这位民营房企负责人称，据他了解，万科此前和张江集团就联合事宜商谈了10个月，最终的竞得总价和楼板价还没到万科的心理底线，“我觉得万科对这块地稍微有些看高了，但和张江集团合作，对当地的情况会比较熟悉。在7月3日拿下第一块地后，万科对此次拍地就已经志在必得。”
他认为，浦东这两年优质地块供应太少，造成开发商对上述张江地块纷纷看好。
“据我了解，万科对这幅地块的预期均价是4.5万元/平方米，而且号称即便溢价率达到100%也要拿，目前的溢价率还觉得占了便宜呢。”另一民营房企副总裁说。
上海市规土局发布的出让公告显示，张江高科技园区中区C-10-3、C-10-6地块东至规划百业路，南至规划环科路，西至规划C-10-2、C-10-5地块东侧边界，北至规划中科路；出让面积为24756.2平方米，容积率为3.0；规划用途为普通商品房、商业用地。
二度联手张江集团
值得一提的是，万科此番张江拿地，已是二度联手张江集团。
官网资料显示，张江集团成立于1992年7月，是推动上海张江高科技园区发展的主要载体，系全资国有企业。万科则是国内规模最大的房地产开发企业。
对于张江集团和万科的联手，某民营房企副总裁认为，万科和其他房企合作开发，早已有一套成熟的模式，该地块应该是先成立项目公司，再去拿地，“这个项目万科肯定是要操盘的，应该也要并入万科的报表。张江集团投一些股份，可能是因为一级开发企业在某些方面有优势。”
据他称，一级土地市场开发商同样可以参与二级市场的开发。
张强也说，上海的土地出让比较透明。
某央企开发商投资部负责人认为，万科和张江集团肯定是谈了很久的。这种联合的好处是，能提高拿地联合体的拿地能力和出价能力，“因为一级土地开发商在收储土地时付出了成本，最终的卖地土地款会有一部分返还给一级单位。”
而据前述张江集团人士介绍，政府对科技园区的定位是产城融合，最近两次推出商住用地，自然引来各家企业的追捧，“万科是知名房企，未来的开发、建设能够有保证。这次出让的地块在中环以内，去市中心非常快捷，这可能是万科近期在上海拿到的最好的一幅地块。”
据该人士称，“目前张江高科技园区产业人员数量已经达到了31万，对居住和商业配套的需求量非常大，而以前的规划都是以产业为主，目前园区附近的商品房均价已经达到了3万元/平方米。”
该人士未详述张江集团与万科的合作模式，但称“我们的态度是，把属于市场的部分交给市场去做”。
前述接近万科上海公司的知情人士同样未对此置评。
万科回归上海主城区？
至于最终的成交楼板价，前述张江集团相关人士称，万科方面非常看好地块未来的发展，属于志在必得，最终的楼板价也是比较高的。
据某央企开发商投资部负责人介绍，万科最近在张江拿下的两幅商住地块，住宅用地所占的比例均超过50%，所以最终的楼板价也比较贵。
她认为，这一地价反映出，万科回归上海主城区的强烈意愿，“最近几年，万科拿的地以上海外围的刚需项目为主。现在可能是想调整一下，平衡一下。”
不过，前述央企开发商投资部负责人也提及，考虑到近期土地市场的疯狂，连松江、嘉定的郊区地块楼板单价都拍到了1万多元，此次万科张江的拿地楼板价也算是行情价，“没占多大便宜也没吃什么亏，预计最终的成本价在3.7万-3.8万元/平方米。”
某外资房企总经理估算的数据则是，按照万科的开发建设风格计算，“未来的房价起码在3.5万元/平方米起，均价要达到4万元/平方米才能盈利。”
据上海中原研究咨询部高级经理龚敏介绍，目前，前述张江地块周边的住宅项目价格多在2.8万-3万元/平方米，超过2万元/平方米的地价，高是不言而喻的。不过，基于万科联合体的规模效应，前景依然可期。
张强的说法是，业内看好上海的发展是肯定的，但融创不想失去自己的判断，“放弃也是一种相对理性的做法。上海的地太少了，每块地我们都会关注。”
郁亮：万科会均衡投资
万科在张江连夺两地块的背后，是房企纷纷转战一线城市。
某外资房企总经理称，“现在不论是国企还是民企，都把重中之重落在一线城市。”他认为，近期龙头房企坚决回归一线城市，既是对市场、对未来有信心的表现，也势必会对其他房企有启发、带动作用。
某民营房企副总裁也说，目前主流开发商对一二线城市的土地市场比较关注，不惜代价拿地，“近期万科、保利、中海在一线城市的拿地行为，就很有代表性，此前大型国企在一线城市抢地王的情况比较少。”
该副总裁说，目前共识是形成了，就是未来市场不会变得比现在坏，但另一方面，不是每家房地产公司都能疯狂得起来，像万科、保利这样有钱的龙头房企毕竟是少数，“换成我们玩不起。”
不过，在昨日举行的中期业绩发布会上，万科总裁郁亮强调，万科拿地不是按照一二、三四线城市安排的。
“我们根据人口、就业情况来决定拿地还是不拿地，当然也根据地价水平来做这个事情。”郁亮说，“万科一定会均衡地投资，并不是说现在一二线好了，我们就往一二线去。其实一二线房价上涨的时候，地价上涨得更多。”
郁亮还提到，万科会继续关注前海，“前海的每个地块万科都不会放弃。不光是前海，在深圳每块土地我们都会关注，都会参与。”
至于万科B转H的进展，郁亮称，目前方案还在审理之中。“我们只能耐心等待，我们也不去揣测决策部门根据什么考虑。”
他强调，万科目前没有再融资计划。
“我们最近5年时间没有从资本市场再融资了，我们能够从合作渠道解决发展所需的资金问题，海外融资也是解决资金问题的一种渠道。”郁亮说。
今年1-6月，万科累计实现销售面积716.4万平方米，实现销售金额836.7亿元，比上年同期分别增长18.9%和33.8%。
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