今年以来拿地频频的中粮地产（000031，收盘价3.90元）继向中粮集团及关联方借款后，融资触角又伸向了私募基金。今日，中粮地产披露，子公司中粮南京与私募基金公司上海中城永跃投资中心 （以下简称中城永跃）签署合作协议，后者以股权投资
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项目楼面地价7338元/平方米
公告显示，中粮地产下属子公司中粮南京、项目公司鸿云置业与中城永跃签署投资协议。协议约定，中粮南京与中城永跃共同对项目公司进行增资，其中中城永跃增资3.675亿元，中粮南京增资2.825亿元。增资后，中粮南京持有项目公司51%股权，中城永跃持有项目公司49%股权。同时，中城永跃提供股东贷款3.325亿元，期限为1年，年利率7.5%。
据了解，此次合作协议的投资标的为项目公司鸿云置业旗下的南京上坊项目，该地块于2013年6月27日由中粮地产以23.4亿拿下，溢价率高达67%，出让面积为14.5万平方米，楼面地价7338元/平方米。项目公司在获得增资后注册资本将增至7.5亿元。截至今年8月31日，项目公司净资产为9948.66万元，营业收入为0万元，净利润为-51.34万元。
此外，协议约定了具体的股权投资退出方式，即当目标项目可售面积的销售率达到85%之日或私募基金对项目公司首笔投资到账日之日起满42个月之后，中城永跃有权转让。深圳某大型房企投研人士程利伟告诉记者：“投资协议并没有设定退出时的约定回购价格，如果回购价只按市价计算，那么私募基金将在一定程度上替上市公司承担项目的远期风险。”
借道私募缓解资金压力
《每日经济新闻》记者翻查公司公告发现，中粮地产以往的融资渠道一般为银行贷款、大股东融资担保、大股东额度增信以及关联方直接借款等形式，此次采取的与私募股权基金合作投资地产项目的融资方式并不常见。
据公告介绍，合作方中城永跃是有限合伙型私募基金，基金注册时间为今年8月26日。程利伟告诉记者：“从基金注册时间看，很明显是为南京住宅项目融资需要而特意设立的，侧面说明中粮地产对资金需求的急切。”
记者也注意到，今年7月，中粮地产在北京以23.6亿元购得孙河地块，扣除公租房面积之后的楼面均价达到惊人的48444元/平方米。程利伟进一步分析认为，在高价拿地之后，中粮地产在后续开发建设上将面临较大的资金压力，此次借道私募很明显是希望解资金之渴。
瑞银证券近期研报也对中粮地产的资金状况表示担忧，中粮地产上半年营收虽然同比增长139%至29亿元，但毛利率下降8个百分点至30%，由于销售、管理及财务费用高企，其扣非净利润仍然亏损1.1亿元，负债率尽管降至74%，但短期有息负债仅略低于货币资金余额，占总借款比重大幅升至54%。因此，公司的资金状况仍很紧张，难以支持持续扩大土地储备。
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