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本报记者 张晓玲 深圳报道
土地制度的突破或许依然需要自下而上的改革。
目前关于农村集体用地流转的消息层出不穷。而在民间，有些试验和试点已突破了现有制度，农地资本化暗潮涌动。据土地流转中介服务商土流网CEO伍勇估算，农地资本化可释放70万亿-80万亿的土地价
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在世联地产董事长陈劲松看来，“土地资本化”是过去十多年乃至未来很多年都将存在的现象。“工业化、城镇化要继续推进，农村土地流转必须放开，”包括伍勇在内的诸多房地产和学界人士认为，农地的确权、城乡地价统一、集体建设用地流转，将是一个长期渐进的过程。
荒山林地买卖盛行
“荒山是目前农地投资最大的一块。”伍勇说，2009年土流网刚开始创建时，业务以耕地经营权流转为主，而这两年，荒山和林地买卖成为主要业务种类。
近两年来，商品房限购等抑制投资性购房需求政策让大量资金从房产投资市场撤出。而此时，农村土地资本化开启，土地确权与发证、土地抵押贷款、农地入市等政策，让大量投资者开始了圈地运动。
伍勇认为，今年年中以来，A股市场“土地流转”概念板块的出现，其实质是在城镇化推动下，板块个股所拥有的土地价值将得到重估。以岳阳林纸为例，受益于土地流转概念，近期该公司股价持续上涨，10月份有7个交易日股价累计上涨50%左右。该公司表示，目前拥有权属清晰的林业面积近200万亩。
伍勇透露，岳阳林纸仍有继续寻找和增持林地的意向，并已委托土流网在全国范围内物色合适的标的。
“对于开发商而言，寻找二级市场的流转土地，是获取土地的重要方式。”伍勇介绍，按目前国土部规定，土地招拍挂后一年不开发要收20%违约金，两年不开发就要收回，而很多拿地的企业并不具备开发能力，因此要寻找下家。包括很多地方国土部门、城投公司下属公司均有这类意向。
集体建设用地渐进入市
除了林地、荒山的买卖，农地流转的另一大重要形式是集体建设用地的流转。
根据我国现行土地管理法，农村土地包括农用地、集体建设用地、未利用地（荒山、滩涂等）三种形式。农村集体建设用地主要是宅基地、村集体建设用地和乡镇企业用地，不能直接用于商业开发，比如建设商品房、商业地产等。要想进行商业开发，一定是先由国家征用，变成国有土地之后，再进行公开招拍挂。
据介绍，一些地方现在已经突破了必须将集体用地收归国有再进行出让的程序，而是由当地村、镇直接将集体建设用地转为工业用地，方法包括让企业成为村集体的一员；企业与村里合办合资企业；村里拿出地来做厂房，入股成立公司等，如成都的城乡统筹就是如此。
这种自下而上的变化倒逼制度变革。2013年1月18日，深圳公布土改
细化实施方案的“1+6”文件，便提出允许深圳市区集体建设用地当中的工业用地上市流转。
伍勇认为，预计有更多地方会试验集体建设用地直接入市的改革，这是工业化大势所趋。
招商证券分析师罗毅也指出，经营性集体建设用地流转的试点，主要在政府引导下进行流转，提供城市化发展所需的工业用地等“准增量”，增收造福农民，相对收储更有效率解决用地需求，短期内试点范围将继续扩大。
而在宅基地的流转方面，根据罗毅的测算，全国可释放闲置宅基地土地面积约为93万公顷，占全国城市建成区面积21%；容积率提升可释放土地面积709万公顷，占全国城市建成区面积1.6倍。
国泰君安证券分析师李品科、孙建平认为，土地资本化是趋势和方向。目前地方试验中具有代表性的做法有浙江省嘉兴模式、山东枣庄模式、成都温江模式、重庆模式。
据其测算，假设农村建设用地中的8%可流转，可增加233万公顷建设用地，使城市建设用地面积增加60%，满足未来6年城市建设需求；以农村、乡镇人均用地面积与城市人均用地面积差额的50%计算，可节约368万公顷建设用地，占现在城市建设用地的94%，满足未来9年需求。
据伍勇估算，林地、荒山、集体建设用地、宅基地等农地潜力释放出来，大概是70万亿-80万亿的财富规模。他认为，在耕地、林地、集体建设用地流转之后，宅基地也有望渐进入市，逐步化解小产权房、供地垄断等问题。
不过，上述券商人士及土地学者指出，从现有制度改革进展来看，实现农村土地与城镇土地的同权同价，进而达成自由交易短期内仍难以实现，作为前提条件的确权工作为当前之重。截至2012年底，全国农村集体建设用地累计确权发证率达94.7%。
作者：张晓玲
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