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本报记者 张晓玲
实习记者 辛继召 广州、深圳报道
乘坐广州地铁4号线，从广州市区直达南沙新区，需要一个多小时。
走出终点站—金洲地铁站，周围1公里范围内五六个楼旁环立，对地铁站形成合围之势。向东沿进港大道至珠江出海口，沿路大小楼盘或已售罄，或仍热卖
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6月19日举行的广州南沙新区明珠湾建设动员大会宣布，当天明珠湾新开工、奠基的项目共有33个，涉及总投资约586亿元。而未来4年，南沙总投资将超过4000亿元。
南沙的地价、房价已经普涨，这给尚处于起步阶段的产业培育以及拟入住企业，增加了巨大的成本压力。在南沙的税收优惠政策、人才聚集和产业基础均不占优势的情况下，企业凭什么选择南沙新区而不是上海自贸区、深圳前海、珠海横琴？这是多位专家的共同发问。
定位多变
从最早定位于海滨宜居城市和商贸中心，到后来调整为重工业区，再到因环保压力而放弃重工业区，再到国家级新区……多年来，南沙的定位几易其稿。
在香港著名实业家霍英东决定投巨资于南沙之前，这里遍布滩涂、山地和石塘，河流纵横，人烟稀少，几乎无任何工业。
从地理位置看，南沙位于珠江干流出海口的虎门水道西岸，三面环海，河海结合。这是珠三角的几何中心，以南沙为中心划一个圈，60公里半径即包含了广州、深圳、珠海等珠三角的重要城市。
1987年，霍英东与当时的番禺市政府签订协议，在南沙东部买下22平方公里的土地，这块土地被称为小南沙。霍英东的梦想，是“把南沙建设成最适合人居住的海滨花园城市”，人口不要超过7万人。在他的规划中，以虎门大桥为界，北边是港口货运区；南边是商贸、高科技、教育、文化和住宅区。
10年时间静静飞过，南沙变化不大。1997年9月，广州市颁布实施《广州南沙经济技术开发区总体规划》，此时南沙的定位是建成“以港口码头为中心，交通运输、工业加工和旅游服务齐发展的现代化海滨城市”。
90年代末，为配合广州市的全局，南沙的发展规划再次做出调整：珠三角航运物流商贸中心，华南地区重要的临港先进制造业基地，粤港澳合作创新模式的先行区，珠三角区域性商业服务和科技创新中心和国际化智慧滨海生态新城。
2012年9月，国务院批准《广州南沙新区发展规划》，南沙新区的战略定位终于落定：南沙新区将建设成为以生产性服务业为主导的现代产业新高地、具有世界先进水平的综合服务枢纽、社会管理服务创新试验区，打造粤港澳全面合作示范区。
南沙似乎从酣睡中醒来。南沙新规划的申报和获批，房地产最为敏感，南沙房价、地价迅猛上涨。“此前省里要求南沙建设要耐得住寂寞、沉得住气，现在则要求建设加快。这种转变有些匆忙，让南沙几乎无回旋余地，也使得南沙资金需求量更大了。”中山大学岭南学院财政税务系主任林江对本报记者表示。
房价凶猛
在获得“国家级新区”这个身份之前，南沙楼市就已吸引越秀地产、万科、碧桂园、珠江地产等众多大型房企进驻。
2011年8月，南沙申报国家级新区的消息传出，南沙楼价当年实现三级跳，单价从4000元左右历史性突破万元大关。此后有所回落。
2012年1月至8月，南沙楼价在7000-8000元/平方米波动。9月南沙新区正式获批后，南沙房价连续上涨，11月重回万元行列。
今年1月-4月，南沙一手住宅成交均价分别为10717元/平方米、12152元/平方米、10924元/平方米、10917元/平方米。
2013年4月开始，受广州市“限价”影响，南沙楼价统计数据随之下跌，从4月份的10917元/平方米跌至9月份的9042元/平方米。
但多位广州房地产业内人士指出，这只是统计数据的下跌，实际上南沙各大主流楼盘售价早已经在万元以上，但为了应对限价，这些楼盘均采用了“双合同”，也就是阴阳合同。
本报记者实地调查发现，10月份以来，南沙区域内预计有10大项目共2000多套的新货推出，同比增加八成。星河丹堤、富力唐宁花园、时代南湾等豪宅成为主力项目，价格为15000-28000元/平方米不等。
对比过去10年的历史不难发现，南沙近几年的房价大幅上涨，与规划的数次调整正相关。虽然去年下半年以来，广州市的房价涨幅位居全国前几位，但与其他区域相比，业内的共识是，南沙明显属于“房价虚高”的区域。
地价是推高南沙楼价的重要因素。地价款为广州财政贡献不菲。据广州市国土房管局网站信息统计，去年9月起，南沙新区总计挂牌卖地33块，是近期广州卖地最多的区之一。
南沙不仅卖地量大而且不停上涨。9月27日，保利地产力压绿地，斩获两宗地块，其中一宗以6434元/平方米的楼面价晋升区域新地王，为该区域土地单价首次突破6000元。
一些学者难掩疑虑。中山大学教授、原广州城市规划院总规划师袁奇峰直言不讳地说，深圳前海是国家在深圳尝试对接香港的金融改革战略试验区，定位清晰，它引进的是对服务业有益的商业地产与工业地产。但广州南沙大力发展的则是对产业有挤出效应的“住宅地产”，且已产生泡沫。南沙不应该把国家级新区降格为“城市发展工具”。
在袁奇峰看来，南沙新区正在面临一个循环怪圈：长期定位不清，摇摆不定，使得实业投资者去南沙投资顾虑重重；政府启动大批基础设施建设缺乏资金，通过土地出让金获得发展所需资金又推高了房价。
产业初现雏形还需5年？
袁奇峰不无遗憾地说，南沙本来应该发展为产业新城，而非房地产新城，通过提供低成本空间、住房、服务，吸引和培育产业来获得税收，等产业做上来了，一切将水到渠成。
但现在，南沙夺人眼目的是住宅，产业在却似乎被置后。
走过南沙的街道，除了比以往越来越多的楼盘，其余变化不大，人气也不够旺。在一些楼盘的业主论坛中，有人开始忧虑南沙会否变成一座空城，“南沙晚上没有灯，除了金洲还有人，其他地方都是黑压压一片”。
20年来，霍英东及其家族在南沙投资近50亿港元，所建项目涉及码头、船厂、学校、科技园、商场乃至庙宇，22平方公里中，公共设施的面积几近一半。
2011年，霍英东基金会向全国政协副主席廖晖所做的“汇报思路草稿”中描述，霍英东基金会与地方政府合作开发一个新城，由于没有地区产业经济的支持，过早开发商品房又不成气候，在基本上没有人流到达的南沙东部已建成的这些企业一直亏本经营。
霍英东基金会有关人士近日在电话里向记者解释，上述报告提到的这些企业，是指各种基础设施、公共设施，如船运，汽车轮渡等。
此前，霍英东基金会一位内部人士曾坦陈，霍家在南沙的项目“搞一个亏一个”，船运更是“蚀到懵”，澳门航线有时只得三四个人乘坐，“纯粹是为南沙撑门面”。唯一赚钱的虎门汽车轮渡“我们现在已经无份了”。
本报记者了解到，南沙在过去多年，陆续引进了广汽丰田、中船集团、广钢集团和日本JFE钢铁株式会社等合作项目。2006年，中国与科威特合作投资600亿元的炼化一体化项目也基本确定落户南沙。
但大型产业项目的进程并不顺利。2009年5月，由于环评争议激烈，谋划已久的南沙中科炼化项目最终搁浅。2010年，广钢集团整体搬迁至南沙也生出变数，广钢最终与宝钢合作，西迁至湛江。
石化与钢铁等工业项目流产，对于产业本就单薄的南沙来说，无异于雪上加霜。南沙的财政收入长期徘徊不前。
根据10月18日开始征求意见的《广州南沙新区（草案）》，南沙新区的产业促进政策被细化为：重点发展商业服务、科技创新、教育培训等产业，构建以先进生产性服务业为主导的现代产业体系。
上述产业目前没有一个在南沙已经发展成型。广州市社科院高级研究员彭澎表示，这些产业从规划到落户，初现雏形至少需要5年。
另一方面，南沙目前的房地产市场仍以投资投机需求为主，难以吸引新的产业人群。虽然广州房价最近一年猛涨，但传统的广州人、“新广州人”一般不愿意选择到南沙买房。从记者现场走访情况看，南沙核心区多个楼盘空置率很高，外围更加人烟稀少。
“我连续看了30多天，把南沙转透了，还是下不了决心在这买房。”想要在南沙置业、工作的唐文说，现在一些政府规划不像以前那么确定可以执行，比如之前深圳、浦东说发展就很快发展起来了，但前海、横琴岛说了很多年也是静悄悄，没有多少人气。
唐文认为，南沙虽然号称“三靠”：靠广州、深圳、香港，但这个地方真正的优势在哪里？为什么20年了还没有变化？将来又会发展成什么样子？没有人能够给出明确答案。
资金掣肘
新区的发展需要大量资金。根据南沙新区官方口径，未来4年，南沙总投资规模将超过4000亿元，大部分是“项目带动、通过央企、国企以及融资平台而来”。但南沙建设的资金从何而来，并非是一个已经解决的问题。
根据广州市南沙区财政局局长曾燕萍2013年3月在广州市南沙区第二届人民代表大会第三次会议上所作《广州市南沙区2012年财政预算执行情况和2013年财政预算草案报告》，2012年南沙区“实现可支配财力”（原文如此）42.8亿元。
“番禺一年财政收入有六七十亿元，顺德更有130亿元，相比之下南沙财力太弱了。”广东综合改革发展研究院秘书长周林生认为，南沙要建成一个拥有250万人口的现代化新城，基础设施比如医院、学校、体育馆和文化馆等等，还有很大的资金缺口。
“南沙不是缺钱，而是非常地缺钱”，林江指出。就南沙新区本级财政能力而言，2012年南沙新区可支配财力仅为42.83亿，显然仅靠自身财力远远不足。
有知情人士透露，加上土地出让金返还，2012年南沙可支配的收入约80亿元，但负债率非常高。为填补南沙新区基础设施建设的资金缺口，广东省财政厅建议，从2013年地方政府债券基金中安排资金5亿元投入南沙。
但广州市也背负巨额地方债，难以持续大规模输血南沙新区建设。广州市财政局局长袁锦霞在8月初该市十四届人大十八次常委会上披露，预计到2013年底，广州市负有偿还责任债务余额将增至1340.48亿元，债务率和偿债率分别为99.52%和19.37%，逼近警戒线。
2012年11月，南沙开发区管委会与国家开发银行签订战略合作协议。未来5年，国家开发银行对南沙新区的重大基础设施建设提供600亿元金融支持。但这远远不能满足南沙资金所需。
因此，南沙新区迫切希望卖地所得土地出让金等获得资金。根据《广州市南沙新区条例（草案）》，南沙新区国有土地使用权出让、租赁收益全额留存南沙新区，按照国家规定扣除、计提有关费用和政策性资金后，作为南沙新区建设发展资金。
本报记者的调查显示，资金紧张已经或仍将给南沙新区建设埋下隐患。9月24日，广州市审计局报告透露，广州市南沙区政府投资项目有8个标段的施工单位违法转包或分包工程，涉及金额4.9亿元。报告指出，南沙区政府30个建设项目先开工后补办手续。此外，抽查的16个已完工项目中，有14个未完成工程结算评审，全部项目未编制竣工财务决算。
资金的捉襟见肘，从南沙新区条例的文字变化也可见一斑。记者将《广州南沙新区条例》5月的“草案征求意见稿”与10月份的“草案”进行比较后发现，征求意见稿中一些关于科技创新投入的内容现已被更改，如“科研经费占本级公共财政预算支出的比例应当超过百分之四，并视财力情况逐步增加”，改成“应当视财力情况逐步加大科技研究与开发的经费投入”；而设立“科技企业孵化器发展专项资金”、引导支持“中间试验基地和工业性试验基地”的内容亦被删除。
作者：张晓玲 辛继召
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