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本报理财数据分析员 刘振盛 上海报道
收益率下降、优质项目稀缺，或许让不少高净值投资者对信托、有限合伙基金产品有种“鸡肋”的感觉。不过从今年以来，一种新的产品模式陆续被信托、私人银行等财富管理机构所重视。
上海一家私人银行高管表示，现在较为青睐带回购
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本报统计发现，市场上的这类产品主要采用夹层融资的模式，且集中在房地产领域。投资者获得的收益率组成为“基础收益+超额收益”，其中基础收益率与传统信托产品的回报相当。
这类产品的特点是收益率给予投资者更大的想象空间。但业内人士提醒，仍要注意优先劣后比例是否合理，项目质地等细节。
股+债：可转债或夹层融资
安信信托正发行的长沙开福区海盟国际大厦项目股权投资集合信托，预计规模为4.8亿元，期限24个月。信托资金以股权和股东借款形式投于项目公司，全部用于长沙开福区庆和里27号商业项目的开发建设和财务结构调整。
信托的本金、收益来源包括项目公司分配的股权收益、偿还的股东借款及受托人通过其他方式管理和处分信托财产所取得的收益。
其中A类信托受益权预期年化收益率由基准收益率、超额收益率两部分组成。根据投资金额的大小，基准收益率从年化9.5%至11.5%不等。当信托存续期间的项目投资年收益率大于15.5%时，超出部分的80%收益都归为A类信托投资者的超额收益率。
本报研究发现，目前通过“股+债”模式获得超额收益的产品通常为可转债、夹层融资产品两类。可转债的模式为，通过有限合伙基金向项目公司提供债权融资，1-2年后如果项目经营状况不错，基金可将部分债权资金直接转换为股权投资。
比如向目标企业提供10亿元债权融资资金，如果该企业的质地不错，约定到期后收回9.5亿元本金，剩余0.5亿元转为股权投资。假设债权融资的收益率以8%计算，投资者在债权融资到期后，既能收回本金、部分利息，还能用部分利息收入覆盖股权投资的成本，继续享受未来股权增值带来的超额收益。
上述私人银行高管表示，背靠大量优质贷款客户的银行机构比较青睐这种模式。其他的信托、有限合伙基金主要采用夹层融资的模式向投资者发行产品。以信托为例，夹层模式兼有贷款类和股权信托的特点，一般通过股权和债权组合来满足融资方对项目资金的需求。
今年以来，不少机构向高净值投资者力荐“股+债”结构产品，主要因为一是今年A股催生了成长股的结构性牛市，助长了对品种的投资收益期盼；二是市场对优质项目竞争激烈，项目方支付更高融资成本的意愿下降，信托等纯债权融资类产品未来收益吸引力不断降低概率大。
地产项目唱主角
投资者要注意，即便同为“股+债”的夹层模式信托、有限合伙产品，在投资者获得收益的方式上也有两种截然不同的设计。一是，仿效传统信托产品，投资者只能拿到固定回报模式；二是“固定回报+浮动收益”方式，比如“年化收益率12%+X”，X则取决于未来项目运作的股权回报。
杭工商信托最近发行的飞鹰17号产品，就是采用“基础收益+超额收益”的模式，其中前者为年化8.7%-9.5%，后者经测算约年化0.3%-0.6%。
上述地产基金人士表示，相比信托产品，有限合伙类产品提供的超额收益往往更高。2012年发行的一款投向北京某地产项目的基金产品，预期固定年化收益率部分为10%，目前预计投资者的年化回报将达20%。
本报还发现，目前推出的夹层融资信托、有限合伙产品中，几乎全部都投向房地产领域。原因在于地产项目销售、价格等信息较透明，产品发行方容易测算未来的投资回报，而融资平台项目、其他工商企业项目则难以精准测算后期超额回报情况。
譬如，近日中粮地产就与上海中城永玺投资中心（有限合伙）（下称：基金）签订投资协议，合作开发成都崔家店项目。基金在向投资人募集完资金后，通过股权投资和提供股东贷款的方式对项目总投资额为70500万元。
其中用于股权增资部分为24500万元；46000万元用于股东贷款，期限为1年，基金在该贷款部分的年回报为8%。当项目全部可售面积的销售率达85%之日时，基金有权转让其持有的全部项目公司股权以退出投资。或者股权投资款到账34个月后，项目销售率未达到预定进度，中粮地产需要收购基金持有股权，转让价格根据评估值设定。
上述地产基金人士建议，对于这类新产品，投资者仍要警惕三个问题。首先，当开发商自有资金做劣后时，如遭遇房价大跌等最坏情况，能否保证实现预期的基本收益率。
因为夹层融资产品在投资项目时，类似于优先股，属于股权投资性质，项目一旦破产清算，其受偿顺序次于债权融资。一般来看，开发商资金与产品募集资金规模1：1更合适。
其次，如果融资方的集团公司承诺担保，保证投资者实现固定回报部分是理想选择，可以有效控制单个项目风险；再者，首选一二线城市的项目，选择实力较强的开发商，并观察是否有充沛现金流。
作者：刘振盛
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