华润信托深陷云南最大地产商“俊发系”资金局

　　理财周报记者 宋佳燕/深圳报道

　　近期，华润信托一款房地产项目试水对赌协议，备受市场关注。信托业内人士称，该对赌协议仅相当于增信措施。

　　几乎与此同时，俊发地产再次联手四川信托，成立开放式集合信托计划。此前，俊发地产在四川信托发起的产品提前终止。

　　云南最大地产商被指陷入资金链

　　困局连续撬动多个信托

　　华润信托“鼎新100号”对收益情况设置了对赌协议。投资者和俊发地产共同对项目公司设定了3个考核条件。如果未满足，投资者可以提前收回债权，信托提前结束。

　　上个月末，云南最大地产商俊发地产再次借道信托公司融资。与以往不同，这一次设置了对赌协议。

　　这是华润信托发起的“鼎新100号俊发昆明九夏云水投资基金集合信托计划”，9月27日成立，规模12亿，其中优先级6亿，次级6亿，由俊发地产对项目公司云南俊盈6亿债权认购，期限不超过3年。资金用于项目公司负责的九夏云水项目的开发建设。增信措施是，成都俊发房地产开发有限责任公司以持有的49%股权质押，同时，俊发地产、李文斌提供连带责任担保。

　　值得注意的是，该项目对收益情况设置了对赌协议。产品信息显示，投资者和俊发地产共同对项目公司设定了3个考核条件。一是项目累计实现销售回款不低于30亿，二是项目2号、4号地块完成竣工验收备案，达到业主办理分户产权证的条件，三是项目商业、办公楼等业态竣工验收备案。

　　根据信托产品约定，如果未能满足上述3个条件，投资者可以提前收回债权，信托提前结束，优先受益者预期年化收益率为8.8%。若满足条件，则优先受益人的预期年化收益除了8.8%，还可获得30%股权投资的浮动收益。

　　“这个不能算严格的对赌协议，只能相当于另一个增信措施。”信托业内人士表示。

　　几乎与此同时，俊发地产与四川信托合作的另一款信托产品“四川信托·俊发地产股权投资集合资金信托计划1号”也宣告成立。

　　相关公告显示，该信托期限为2013年9月29日至2014年6月13日。该信托设立了开放期，这次为第十一期，总规模800万元，委托人仅两位。

　　这一款产品今年5月已开始在市场流传。而此前的一个月，俊发地产与四川信托合作的一款信托产品提前结束。两个不同的产品名称仅相差“1号”两个字，融资模式也极其相似。

　　4月23日，四川信托在官网发布公告，“川信——俊发地产股权投资集合资金信托计划”提前终止。该产品于2011年5月6日成立，期限两年。发行规模高达29.6亿，其中优先级信托资金17亿元由四川信托向合格投资者募集；次级信托资金12.6亿元由俊发地产认购。根据不同金额收益从12.5%-14%不等。

　　频频通过信托融资的俊发地产，发迹于云南昆明，目前是云南省最大的房地产开发商。该公司1998年注册成立，为港资企业，注册资金7亿元。根据华润信托相关产品介绍，俊发地产拥有房地产一级资质，截至2012年12月31日，俊发地产总资产292亿元，净资产74亿元，全年合约收入过百亿，净利润16亿元。

　　该公司大肆扩张背后，被昆明当地人指陷入资金链困局。

　　“俊发地产总计有20个项目即将在2013年运作，总货值达900亿元。”赵彬在2013年的经销商大会上表示。此前四次信托提供的尽职调查报告显示，2007年到2010年，俊发地产的资产负债率分别为83.4%、81.6%、82.7%、63.1%(母公司数据)。

　　大型信托公司压缩房地产项目

　　“只接一二线城市的项目”

　　某风格激进的大型信托公司人员表示，考虑到风险控制压力，近期内部已可以压缩房地产项目。"只接一二线城市的项目。"

　　“房地产项目始终是大部分信托公司的主流业务。”一中型信托公司资深信托经理对理财周报记者表示。

　　根据中国信托业协会统计，截至2013年第二季度末，国内房地产信托管理资产总规模已达8100亿元。其中，仅今年上半年发行的房地产信托规模就已达1466.77亿元，同比增长58.72%。而去年全年房地产信托发行规模为1496.52亿元。

　　这意味着，今年上半年的发行规模已经接近去年全年的水平。

　　不过，快速扩张背后，风险积聚也在加速。不少信托公司已开始有目的地降低房地产信托的占比。

　　某风格激进的大型信托公司人员表示，考虑到风险控制压力，近期内部已可以压缩房地产项目。“只接一二线城市的项目。”

　　为化解房地产信托的制约，多家信托公司都在研究通过“基金化”的方式推动房地产信托业务的转型，降低房地产市场波动带来的风险。

　　据理财周报记者了解，平安信托、中信信托、上海信托以及外贸信托等多家信托公司均已开始试水房地产基金领域。

　　来自中国信托业协会的统计显示，今年第二季度末，我国信托行业基金化房地产信托发行规模为184.42亿元，占信托总规模的0.20%，占同期房地产信托规模的2.27%，与上季度相比占比稍有下降。CVResearch投中研究院由此认为，未来信托公司与房企合作成立房地产基金或将成为一种趋势。

　　中国建投副研究员涂俊表示，信托收益率四季度稳中有降，预计地产信托融资收益率在第四季度会进一步上升。前三季度，地产和基建项目的融资占比一直维持在整个行业的50%-60%，“国五条”对于二手房交易市场的打压利好一手房市场。